丁祖昱评楼市 作者：克而瑞科创
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
近两年来，物企上市一直都是热门话题。2019年至今，物企上市迎来井喷，截止目前已有38家物企上市。就在12月17日，港交所迎来今年最后一家物企远洋服务上市，收官2020物企上市潮。
在上市热潮之下，不少物企开始热衷于更名来重塑企业品牌形象。据克而瑞科创统计，在刚刚结束的第三届CIOC峰会上获得2020年度中国地产数字力TOP20物企的20家物企中，就已有过半数企业在近2年内进行了更名。
企业更名对于企业来说并不是一件小事，我们发现，在这些更名的物企中几乎所有物企都在改名后加入了“服务”两字。其次，不少物企将“智慧”、“科技”等字样融入了企业名称当中。企业在具体的业务中也积极投资科技企业，目前已投科技公司数量达110家，通过科技对现有业务进行赋能。
其实智慧化服务和相关业务早已成为了不少物业公司的衍生业务，此次在更名中直接加入科技相关字样，代表物企产品服务带动品牌升级。
智慧化、数字化一直是近两年大热的词汇，对于物业公司而言，随着大数据、5G、物联网等技术不断融入居民生活，智慧社区已经成为了物业公司躲不开的话题，社区智能化、物业智能化已是大势所趋。
TOP20物企已投资110家科技公司
根据克而瑞发布的2020年度中国地产数字力TOP20物企榜单来看，前20的头部物企正在积极成立或战略投资科技公司，为企业数字化管理赋能。目前，这些企业旗下共有110家科技公司被孵化或战略投资。
值得关注的是，相对于对外投资的模式，Top20物企更倾向于自我孵化模式，即企业数字化团队及业务由内部孵化的模式。据克而瑞科创统计，TOP20物企自我孵化科技企业数达76家，远超过对外投资科技企业数的34 家。
这种模式从集团内部数字化团队研究成果赋能业务开始；当企业将数字化业务提升到战略高度，数字化投入和重视度大幅增加，往往会成立科技公司，作为集团下属子公司；科技子公司在不断增强自身地产数字化业务领域的同时，也尝试开拓外部市场。
Top20物业企业科技布局情况
数据来源：克而瑞科创
同时，成立或投资的科技企业所涉及的业务类型较广，据克而瑞科创统计分析，科技企业的业务方向达到22个，其中智慧社区、智慧建造、软件开发占据前三位，分别占比19%、17%和16%。目前，软件开发行业的技术已经基本趋向于成熟，对于房企来说，布局软件开发的科技企业相对比较容易，因此软件开发的科技企业数量较多。但是进军一个科技垂直化领域并非一件易事，从统计数据来看，物企所投资的科技企业现阶段更多是处在智慧社区和智慧建造两个领域。
Top20物业企业在各个细分领域的布局情况
数据来源：克而瑞科创
2019年5月，碧桂园服务正式从广东碧桂园物业服务股份有限公司变更为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司。公告称，公司名称的变更将有利于使成为“国际领先的科技型综合服务集团”的愿景进一步清晰。目前碧桂园已成立/投资共有20个科技公司，涉及范围从机器人研发、智慧建造、智慧社区、智慧营销等九个方面。
近日，碧桂园服务围绕新科技、新服务、新生态、新价值，提出了“新物业”的概念，碧桂园服务集团副总裁 CIO 袁鸿凯对“新科技”做了进一步的阐释：“碧桂园多年来对空间的投入是巨大的，致力于将AI加持与传统机器的使用发挥到极致，让服务实现可跟踪、可衡量、可优化。”
碧桂园服务从2019年开始成立机器人研发中心，将标准化服务的数据链进一步向下延伸，基于空间运营的数字化能力与智能化进行结合，达到人机效率的最大发展。这是碧桂园的一个发展方向，也是物业未来的发展方向之一，同时也是未来应对不断增长的人工成本，最优化成本结构的最优解决方式之一。
TOP20物企增值服务的收入增长率较高
1、物企收入模式在改变
2019年，物企加速调整战略发展方向，扩大规模仍是物业企业的主旋律，物业行业集中度进一步提升。百强物企通过资本和平台优势、关联房企支持、收并购等方式不断扩大管理规模，在管理的广度和深度上取得显著的突破。
但对于大多数物企来说，收入仍主要来源于基础物业服务。数据显示，2019年，500强企业基础物业服务收入达2660.53亿元，同比增长17.86%，占总营业收入的78.08%，仍是企业创收的主力。多种经营服务收入746.94亿元，占总营业收入的21.92%，较上年增长1.63个百分点。
从500 强企业基础物业服务、多种经营服务收入和营业成本的角度可以看到，若企业仅开展基础物业服务，53%的企业的物业服务费收入无法弥补企业成本支出，即超过半数的企业若仅开展基础物业服务将无法支撑其发展。
2018-2019 年度500 强物企成本结构及占比变化
数据来源：克而瑞科创
在多重压力下，传统的商业模式已经不再适合物企的发展。物企正在思考如何将技术与物业企业管理融合，实现组织效能提升；如何以客户为核心，建立业主与员工，员工与员工，员工与业务之间的连接，构建与之相匹配的能力和服务。
2、以客户为核心的增值服务或成趋势
随着地产存量时代的到来，物业与资产运营企业正在发生巨大变化，物业作为地产产业链的一端，通过服务创新来盘活资产，孵化出新的服务场景与盈利模式，撬动万亿级存量市场。以客户服务为新的价值体系将会成为主流，物业的核心竞争力将发生根本性转变，原本对物的管理将慢慢衍生聚焦到对人的服务，这将给物业市场带来无限现象。
根据克而瑞科创的统计结果显示，TOP20的物企尽管收入仍主要来自基础物业服务，但增值服务的收入增长率非常高，从公司的年报和招股书上可以看出，各家都在积极部署多元化的社区增值服务以提高公司的毛利率，满足业主日益增长的个性化需求。
Top20物企收入构成情况及增值服务占比
数据来源：各公司年报，克而瑞科创总结
从头部各家物业服务的部署情况可以看出，针对智慧通行、在线缴费、管家服务、公告资讯、移动平台等物业基础服务功能已基本具备。而在业主增值服务方面却表现的层次不齐，在线商城、家政美居、房屋租售服务、会员权益以及社区社交活动是目前头部企业关注度比较高的，而在医疗健康、教育、旅游和金融理财等方面的投入较少。这是因为目前增值服务尚处于一个探索和初步发展的阶段，还没有形成成熟的业务模式，物企也还不具备完善的运营服务和整合多元化产业资源的能力。
Top20物企在增值服务领域的布局情况
数据来源：各公司年报，公开资料，克而瑞科创总结
据世茂服务招股数据显示，除了日益增长的基础服务收入外，社区增值服务取得巨大增长。所得收入占总收入的百分比由2017年的6.0%上升至2018年的7.1%及2019年的26.0%，并进一步上升至截至2020年前六个月的26.7%。毛利率也由27.5%上升至33.7%。
毛利率增加归因于物业管理服务盈利能力提高，而最主要原因在于主社区增值服务收入贡献的提升，其产生的较高毛利率是由于社区增值服务所需人手少于物业管理服务及非业主增值服务。世茂服务计划将上市所募集资金的约5%或272.5百万港元用于提供更多增值服务。
世茂服务营业收入构成及毛利率变化
数据来源：公司年报，克而瑞科创总结
世茂服务增值服务收入构成
数据来源：公司年报，克而瑞科创总结
自主、多元化地经营发展
长期以来，多数物业企业在地产母公司的依赖下发展，只重视物业管理而对自身经营的问题考虑较少。然而现阶段仅仅重视主业，已经在很多企业的发展后劲上显露出诸多不足。物企正在通过打造物业子品牌、战略合作、收并购和招投标等方式，向城市服务、空间科技服务、公建服务等多个场景布局，向物企服务边界延伸。
由于传统物业行业发展的天花板，多元化的经营布局有利于持续释放市场空间，这些领域具有细分赛道多，专业能力和门槛较高的特点，先进入者将具有先发优势，发展前景可期。
Top20物企多元化布局情况
数据来源：各公司年报，公开资料，克而瑞科创总结
从克而瑞科创总结的物企多元化布局中，最引人关注的莫过于今年10月31日万科物业发展股份有限公司正式更名为万物云空间科技服务股份有限公司。此次更名，不仅淡化了与万科地产和物业的关系，更标志着其将更向一家科技服务性公司靠拢。媒体交流会上万科集团合伙人朱保全说：“更名后，万物云与其他物业公司之间将不再是竞争关系，而是一种科技时代的合作关系”。
万物云三大模块
资料来源：万物云官网
朱保全表示：“信息化是让我们能够实现精益运营最有力的一个武器，整个房地产行业信息化的推进是一个变革的曲线，也是长期性的，系统的上线只是一个开始，只有持续的深化的应用，信息化才能发挥价值。从信息化到数字化，特征首先是技术的突破，其次是商业业务的创新，第三是IT管理部门的变革，最后是生态合作。地产数字化是未来趋势，需要有耐心，我们都应该用平常心对待，才能推动并实现整个行业的数字化变革。”
万物云把原来的物业版块一分为三，包含Space、Tech和Grow三大模块。其中，Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”、“朴邻发展”，归属商企空间服务的“万物梁行”，和归属城市空间服务、全国首个以城市服务为定位的全新品牌“万物云城”；Tech模块则包括“万睿科技”、“第五空间”，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；Grow模块的“万物成长”是公司的孵化器，持续连接成熟企业、孵化创新企业。
我们认为，现阶段，数字化与科技赋能运营管理，可以提升组织效率，为降本增效提供可能；头部物企业务范围和营收结构正在逐渐改变，物企开始尝试开展各类增值服务。但从短期来看，现阶段的物业增值服务由于公司运营手段的单一以及对相关业务的成熟度不高，增值服务所占利润依然较低，增值服务还未远远实现其预期价值。
未来，增值服务借助空间、流量和活动，注重社群价值运营，挖掘“服务”本质；打破传统业务边界，开展围绕社区业主需求的“多元化”、全周期服务；拓宽服务边界，非住宅物业将逐渐成为物企未来的布局重点。从长期来看，增值服务有望成为物业公司的主要利润增长板块。
在完成物业基础服务的本职任务的基础上，如何在千篇一律的同质化服务中探索出更加差异化的业务，将成为未来物企的重点探索方向。但无论是上市、更名还是开展更多元的增值服务，说到底都只是物企发展路上的辅助。想要一直被市场认可，被业主认可，关键还是用心做好最核心的物业服务。
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