克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
暂缓扩大房地产税试点主要是出于稳地产、稳增长的考量。
我们认为，暂缓扩大房地产税试点主要是出于稳地产、稳增长的考量，2021下半年以来，房地产行业步入深度调整期，百城成交量持续缩水，规模房企债务违约问题不断，暴雷事件频发。与此同时，经济下行压力陡增，四季度GDP增速滑落至4%，更令人担忧的是，2022年前2月经济数据与市场体感、金融数据相背离，且经济数据修复的可持续性也有待验证，面对充满挑战性的5.5%GDP增长目标，房地产投资或许不是主要支撑项，但至少不能是拖累项。
暂缓扩大房地产税试点，短期有助于提振市场信心，引导行业预期向积极方向转变，助力房地产市场回归良性循环轨道。鉴于房地产税扩大试点范围大概率划定在厦门、杭州等核心城市，暂缓后核心一二线城市有望率先回暖，在二季度甚至最快4月走出低谷，随后弱二线、强三线城市可能出现轮动复苏行情。长远来看，房地产税暂缓推进不等于无限延期，基于推进税制改革、调节收入分配、完善长效机制的需要，房地产税落地也只是时间问题。
01 金融委牵头财政部等五部委就房地产行业密集表态释放强烈维稳激励信号
昨天，国务院金融委召开专题会议，强调“积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩型政策。对资本市场产生重大影响的政策应事先与金融管理部门协调，保持政策预期的稳定性和一致性”。
随即，央行、银保监会、证监会、外汇局、财政部等五部委迅速表态，释放强烈维稳信号。其中，一行两会、外汇局有关房地产行业的表态基本与之前保持一致，最具新意、最为重磅的表态来自财政部——今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。
02 财政部明确年内不扩大房地产税试点范围但试点工作绝不会长期搁浅
3月16日，财政部有关负责人在接受采访时表示：“房地产税改革试点依照全国人大常委会的授权进行，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合考虑各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件”。
这其中有三层含义：第一，2022年暂不扩大房地产税试点范围，意味着除上海、重庆两个自2011年就开始征收房地产税的城市以外，其他城市今年内不会开征房地产税。
第二，房地产税试点城市范围已大致确定，城市层面前期准备工作也在有序推进中，今年试点暂缓或许并非因为存在制度障碍，而是出于稳地产、稳增长的考量。除了今天财政部的发言外，还有两份材料能够佐证我们的观点，其一，2021年12月27日，全国财政工作会议将做好房地产税试点准备工作作为2021年财政部重要工作成果，表明房地产税在财政领域的推进障碍已经基本得以扫除；其二，2022年1月28日厦门统计局发布的《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》一文中提到，做好“房地产税”试点落地厦门的前期准备工作，以防止全市房地产市场出现大的波动。
第三，今年暂缓试点不等同于无限延期或不再开征，房地产税落地终究只是时间问题。因为（1）房地产税是税制改革重要一环，未来有望成为地方主体税种，更好发挥对地方公共财政的支撑作用，助力土地财政转型；（2）房地产税有助于调节收入分配格局，房产是居民财富的重要组成，所持房产价值也是衡量个体间贫富差距的重要标尺，在长期持有过程中，房产增值还无形间放大了贫富差距，推进房地产税改革，尤其是补齐持有环节的征管缺位，是填补贫富鸿沟、促进共同富裕的有力制度抓手；（3）房地产税是房地产长效机制的题中之义，房地产长效机制是住房供给、土地制度、财税政策、金融制度等多位一体、协同发力的调控体系，房地产税作为重要的财税工具，本就是房地产长效机制的题中之义，有助于稳地价、稳房价、稳预期。
纵观近几年中央关于房地产税的表态，从2017年“逐步建立制度”、2018年“稳妥推进”，到2019年“稳步推进”，暗含房地产税立法工作已有步骤可遵循之意。2020年，受新冠肺炎疫情影响，相关表述又回归更为谨慎的“稳妥推进”。2021年，“十四五”规划纲要、房地产税改座谈会、最高领导人署名文章都昭示着房地产税改准备工作正在加速推进，直至10月23日，全国人大常委会正式授权国务院在部分地区开展房地产税试点。
03 经济动能修复、行业深度调整进行中此时并非扩大房地产税试点的好时机
当前，宏观经济面临三重重压，房地产行业处在深度调整期，此时并不是扩大房地产税试点的好时机。
2021年下半年以来，房地产市场步入快速下行通道，楼市持续转冷，百城成交量持续缩水，同比跌幅逐渐扩大，2022年2月，全国100个重点城市商品住宅成交面积仅为2043万平方米，创近两年来单月新低，同比跌幅达到41%，三四线城市领跌，跌幅达46%。
2021年，房企面临巨大危机，融资环境持续收紧，百家典型企业全年融资量创近五年新低，近四成百强房企业绩不及2020年，品牌房企频频暴雷，债务违约问题不断。
房地产市场是宏观经济环境的缩影，2021年下半年，经济下行压力陡增，三季度GDP同比增长4.9%，较二季度回落3个百分点，四季度GDP增速滑落至4%。
3月15日，国家统计局公布了2022年1-2月经济数据，生产、投资、消费全面超预期，前2月规上工业生产增加值增长7.5%，固定资产投资增长12.2%，社会消费品零售总额增长6.7%。
但令人担忧的是，一方面，统计局的经济数据与央行公布的金融数据表现有所背离，和市场体感也有较大差距。举例来说：（1）消费，前2月社零同比增长6.7%（扣除价格因素实际也增长了4.9%），而信贷、文旅、电影等数据却显示，疫情、居民收入下降预期仍在明显制约着消费，2月居民短期贷款减少2911亿元，同比多减220亿元，2022年春节国内旅游收入同比减少3.9%，仅为2019年春节的56.3%，2022年春节电影票房同比下降23%，为10年来首次同比负增；（2）地产销售，统计局数据显示，前2月商品房销售面积、金额同比分别降9.6%、19.3%，而央行口径1月居民中长期贷款同比少增2024亿元，2月居民中长期贷款更是历史首次负增，减少459亿元，同比多减4572亿元，还有CRIC监测到，1、2月百城成交面积同比下跌43%、41%。另一方面，经济数据修复的可持续性也有待观察。
在2021年GDP两年平均增速仅为5.1%的前提下，2022年要完成颇具挑战性的5.5%增长目标，房地产投资或许不能成为重要支撑项，但至少不能是拖累项，推迟房地产税试点有稳预期、稳地产投资进而稳增长的含义。
04 暂缓扩大试点稳定预期削弱观望深杭宁厦等一二线市场有望率先企稳回升
在官方明确暂缓扩大试点之前，房地产税总像是悬在购房者头顶的达摩克利斯之剑，不断强化着市场观望情绪，制约着住房消费需求尤其是改善需求的释放。如果采用类似沪、渝的试点方案，低税率与高起征点并行，开征房地产税并不会对楼市造成严重冲击，而如果借鉴日本、新加坡等国家高税率或累进税制模式，房地产市场或将迎来剧烈震荡，较为极端的案例是日本在1991年-1998年间征收的地价税，3%的高税率直接引发土地抛售潮，并成为日本房地产泡沫破裂的重要导火索。
暂缓扩大房地产税试点，短期有助于提振市场信心，引导行业预期向积极方向转变，助力房地产市场回归良性循环轨道。
鉴于房地产税扩大试点范围大概率划定在厦门、杭州等核心一二线城市，这类城市房地产市场并不缺乏需求和购买力，阻碍楼市复苏的主要因素就是市场预期。我们认为，暂缓试点后核心一二线城市有望率先回暖，在二季度甚至最快4月出现市场拐点，随后弱二线、强三线城市可能出现轮动复苏行情，而弱三四线城市受益有限，房地产市场或将保持沉寂。
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