杠杆地产 作者：杆姐
来源：杠杆地产（ID：Property-Market）
刚刚过去的十一假期，因为一则传闻，隐秘霸主合生创展站上了舆论C位。
根据证券时报报道，多位知情人士表示，合生创展集团拟收购恒大物业约51%股权，最终的交易细节仍有待双方进一步公告方可确定。
10月4日，恒大物业发布公告：短暂停牌，因为“一份构成内幕消息及可能全面要约公司股份的公告。”
同日，合生创展亦短暂停牌并公告：是有关本公司一项主要交易（本公司在该交易下同意收购一家在联交所上市之公司的股份）……
那么问题来了：为什么是合生创展？
01
“虎落平阳”
在杠杆地产印象里，合生创展很“神秘”，因为分外低调。年轻的杆友可能不会想到，这是一艘地产界曾经的“航母”。
朱孟依，合生创展掌门人，1959年8月出生于广东省梅州市丰顺县，1992年与张荣芳、陆维玑夫妇一起在香港创办合生创展集团。
2004年，包工头出身的朱孟依领导合生创展，销售破百亿元，成为我国大陆地区首家破百亿的房企。注意，杠杆地产必须重复一遍，百亿级销售，那可是2004年。
行业里经常说的段子是，当年恒大的销售额为14.4亿元、碧桂园为32.4亿元、富力地产64亿元、雅居乐为45亿元。
这些十多年前的数据，准确性我们不好再去一一查证。但杠杆地产可以确认的是，那一年的确是朱孟依的高光时刻。
有人称朱孟依“隐秘霸主”，也有人说他是“地下教父”。能够被称为霸主、教父，不是一般人。
事实上，当初的地产界就对合生创展有“华南五虎”之一的美誉，其余“四虎”分别是碧桂园，恒大，富力，雅居乐。
这“五虎”的共同点是均从广东起家，规模化发展，面向全国，都在香港上市。
但2004年之后的很多年，合生创展的故事没那么辉煌了。合生创展的销售额，这10多年，最高时也只有数百亿元，有时候甚至可怜到只有几十亿元。
2020年算是高增长期，公告显示，当年合生创展销售额358.34亿元，同比增长53.68%。2021上半年，合生创展销售及预售合约出售的物业总额212.27亿元。
数据里隐约可以看到，合生创展脚步慢了不少。
02
2021上半年：增速不错，毛利率净利率下滑
2021年的半年报里，我们可以看到合生创展最近的生存状态。
合生创展的业务分为地产、商业、物业管理、投资和基建五大板块。2021上半年，其主营的地产板块确认销售额为64.83亿港元。有关交付及落成物业的整体平均售价为每平米21241港元（17776元），较去年同期上升8%。
合约销售金额上面杠杆地产也说了：212.27亿元。以产品类型分类来看，这其中以刚改盘销售占比最大，为60%，其次是高端盘占比38%，最后为远郊盘占比2%；
按区域来看，环渤海经济圈是合生创展的主要吸金地，今年上半年贡献了102.96亿元的合约销售额，其次为大湾区78.15亿元、长三角31.16亿元。
从上述数据里，我们大概能看出合生创展的布局：主打中高端产品，深耕东部核心城市群。
物业管理方面，2021上半年，合生活小区及物业管理的抵销前收益分别为7.69亿港元和8.25亿港元，同比上升264%和20%。
值得一提的是投资板块，这方面合生创展的成果颇丰。
2021上半年，合生创展按公平值透过其他全面收入列账的财务资产为41.03亿港元；按公平值透过损益列账的财务资产为287.87亿港元。于一级市场及二级市场之投资收入为50.07亿港元。
合生创展年中报里如此介绍自己的投资业务：专注高新科技类股权投资。板块以中长期持有为目标进行配置，在低息环境下为现金盈余寻找更高的资本回报及稳定现金流。
朱孟依之女朱桔榕，出生于1989年，人大金融专业毕业，2012年开始入主合生创展集团。先后担任总裁助理、执行董事、常务副总裁、董事会副主席等职务。投资板块也是在“二代”朱桔榕接班以后逐渐发展起来的。
2021上半年，合生创展的毛利率有所下降，从去年同期的67%下降至63%，主要是由于物业发展分部交付产品的类型及档次所影响。
净利率也随之下滑，从去年同期的47.6%左右，将至今年上半年的35.3%。
03
坦途还是深渊？
资产负债率来看，合生创展表现很稳定。今年上半年为67.03%，最近的这近10年，合生创展的资产负债率都控制在50%+至60%+这个区间，波动较小。
截至2021上半年，合生创展的资产总值及负债总额分别为3333.60亿港元及2234.42亿港元；负债对资产比率（即负债总额对资产总值（不包括非控制性权益）比率）为67%，与2020年末持平。
三道红线来看，合生创展是绿挡房企：剔除预收款后的资产负债率为63.22%、净负债率为75.28%、现金短债比为1.06。
现金及银行存款方面，合生创展2021上半年为428.55亿港元，2020年末这一数据为296.5亿港元。现金及银行存款当中76.19%为人民币，余下13.76%、10.04%及0.01%分别为港元、美元及其他币种。
此次和恒大的交易如果确如报道所言，51%的股份超过400亿港元，对于合生创展来说，虽然接得了，但消化起来还是有压力。
这次收购传言背后，隐约可以看到的是朱孟依的“野心”。虽然不做大哥很多年，但他从来不服气。比如在已经“掉队”许久后，2017年，朱孟接连拿下数个万达的项目。
他甚至定下计划，“2019年销售400亿元，2020年800亿元，每年保持30%-50%的增长率”。
理想很丰满，现实是：2020年的合生创展，虽然实现高增长，但离800亿元还相差甚远。
但如今，这几年留给房地产行业弯道超车的机会已经不多，物业赛道勉强算得上一个。此时出手，确实是个好时机。
那么多“危险”——从国美案中走出，安然度过2008年的金融危机，遭遇“京津新城”滑铁卢……都过来了。
前方是坦途还是深渊？走了才知道。3000多万平米的较低成本土储就是坚硬后盾。
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原标题： 超级重磅！合生创展：坦途还是深渊？
