杠杆地产 作者：杆姐
来源：杠杆地产（ID：Property-Market）
7月7日国常会最新消息：
适时运用降准等货币政策工具，进一步加强金融对实体经济特别是中小微企业的支持，促进综合融资成本稳中有降。
与此同时，《经济日报》发表了一篇文章，《加强银行信贷资金管控，摁住楼市过快上涨“七寸”》。该文本来从信贷、金融角度谈，作为一份财经报刊，这样的角度非常适合。
网站转发时标题改为“房地产领域蕴藏的高风险始终值得高度警惕”，很吸引眼球。
有点意思。
抛开这些，总的来说，近期楼市的一些大势很丰富：
学区调整改革动真格，不少城市都引发争议，甚至事件。而这恰恰说明改革是有点真了，假的改革则是和风细雨，真的改革必然触碰利益。
今年房地产税吹风，口吻罕见。
去年以来，针对房企债务的三道红线，针对银行的贷款集中度管理，针对地方供应的22城集中供地，系统、制度化的调控举措，渐次出台。
楼市的逻辑正在重塑。
最近刚好看了上海证券胡月晓分析师做的一个研报，《珍惜资产配置调整窗口期》。杠杆地产分享一下要点，并谈点看法。
01
中国居民资产配置格局面临重塑，确实如此
第一部分，上海证券先做了背景梳理“面临重塑的中国居民资产配置格局”。
其中第一小点，以楼市为首选核心，是目前的资产配置格局。楼市成为居民财产配置首选场所，住房成为储藏品，是2010年以来楼市泡沫上涨的重要因素。
2010年中国开始“限购、限贷”为特征的楼市行政调控，说明当时从居住功能着眼，楼市已出现供过于求的现象，并且还很严重。
这一点，杠杆地产并不认同。从总量上说或许之于那个阶段是够的，但是具体到很多城市，供求关系是失衡的。同时老破旧，大家还有改善性需求，这其实也是一种真实需求的刚需。
《珍惜资产配置调整窗口期》认为，如果是供不应求引起的价格上涨，调控对策自然是加大供应，单纯价格上涨过快的“泡沫”并不会引起管制需求的调控。当时的很多城市的土地供应和增加人口比较，实际上并不缺少，这十几年人均居住面积的持续改善，说明土地供应和住房开发的量是超过了新增人口的。
该报告还引述2019 年中国人民银行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》报告显示，中国居民户均拥有住房1.5套，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%。如下图。
这个数据，从杠杆地产的个人体验看，基本是认可的，甚至还不止于此。
第二小点写了“中国楼市的2个平行市场”，也就是一个居住市场、一个投资市场。
报告认为，真实世界中的供给是充分的，甚至整体略偏过剩。理论世界中供求失衡。
从市场交易的角度，楼市泡沫之所以产生、膨胀并持续，就是因为供给一直远远赶不上需求。
以“永远涨”之一的上海为例，如下图，似乎人口角度供应不小。
不过杠杆地产要说，上海的人口是人为控制的，同时上海的资产是很多本地人、外地人都想要持有的。
第三小点，报告分析了楼市双市场下泡沫屡调屡涨的原因。中国楼市的独特“双市场”，价格管制带来的不利影响，经济学早已有定论。
有许多供应没有进入市场，未能形成市场有效供应。
在投资人眼中，使用价值仅是为投资价值实现服务的。房屋出租代表着真实的居住市场，出售则在更大意义上代表着住房投资市场，两者间的分离发展，意味着楼市泡沫扩大和两个市场的背离。
如上图，杠杆地产提醒一句，是不是很有意思。
现实世界中，社会大众不仅将楼市当作投资品，而且当作资产财富的价值储藏手段。由于楼市具有较为显著的分层市场特征，因而局部的波动和热点，尤其是购房“恐慌”，很容易扩散。
于是，在分层市场上，供给不足和过剩，通常是并存的。这一点分析，我觉得非常对。
“永远涨”的预期，自然持续强化。很多房子退出居住市场，转而成为民众财富保有手段，越来越多的现有存量房产被储藏。
怎么解决？研报开出了药方，引进成熟市场通用的持有环节税。基本上我们也就可以理解为房地产税。
这玩意无论从地方财源，还是从完善税制角度，都是早晚的事。
对土地、房子收点税，是人类的宿命——古代社会全人类都有农业税，进入了工商业社会发明了房地产税。
资产配置调整机会窗口期或不长，珍惜赛道初期
研报第二部分讲资产配置调整机会窗口期问题，第一小点说，发展租赁市场或引发楼市模式重塑。
其中提到，日前国办印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》。研报认为，国家放弃租赁建设经营用地的“地租”。
是不是这样，其实还有待观察。毕竟10来年前，经过一番实践，决定两条腿走路，市场的归市场，保障的归保障，其中公租房作为保障的主力产品。
最终，只有重庆大干特干。如果这条路一直坚持，全国坚持，后面的事也就没有了。
地产就是夜壶，每个阶段，有每个阶段的经济目的。
所以，在杠杆地产看来，楼市格局确实可能面临根本性重塑，流动性分布和居民财富结构也将随之改变，留给居民资产配置调整的时间不会太多，基本也是有道理的。
但不一定不改弦更张，当然财富配置的大方向我觉得是一定的，只是看是否反复和局部折腾。
“三道红线”、“集中供地”、贷款上限等的渐次深入。租赁市场发展，扩容居住市场，慢慢是会影响格局。
比如本次意见规定，集体土地、企事业单位现有非住宅用地，都可用于租赁房建设，现有土地变更用途、不改性质，不补地款，确实诚意满满。
上头做的是增量改革。
第二小点，研报认为，资产配置调整窗口期或不长。对比了中美情况，如下图。
简单一句话，我国金融资产占总资产的比重偏低，配置房产较多。
房地产税最终会出台，配置较多的房子作为投资产品的思路，逐步会扭转。
研报认为，中国居民资产配置调整的大幕即将拉开，由于宏观环境变化带来的行为主体行为的较高一致性，楼市和资本市场都大概率会迎来快速变化，房地产和资本市场或临快速相向而行局面，留给人们从容调整资产配置结构的时间将不会太长。
上文杠杆地产表达过，这个大趋势OK，但这个过程谁知道反复否？
无论如何，赛道初期入场，潜伏总是有红利的。只要沉得住气，无论怎么反复，只有趋势不变，一定是赢家。
03
最极端的情况：若楼市泡沫破裂，情景将何如？
研报第三部门探讨，如果楼市泡沫破裂了，咋整？
这一部分本质上，杠杆地产是担心的，同时也怕出现，因为后果很多也不好说。软着陆是可控的；硬着陆，不仅疼，而且容易反复、走回头路。
这部分第一小点说，楼市需要、面临重塑。
首先是很多人把住房当储藏品，确实也赚了。加持有成本是最为直接和明显的破解思路，一下就把很多储藏品推向市场，市场总供应增加。
但现实中，基本楼市调控措施，又有许多是围绕着调节供应节奏进行的，而非加快新增供应的“入市”。这一点我觉得讲得非常对。
第二小点，研报谈如何界定楼市泡沫破裂？其标准认为是：
楼市泡沫破裂可界定为房价下跌超过13%、并延续1年以上。
后果呢？研报认为，如楼市泡沫破裂，大概率下的中等假设，房价持续5年下跌、累计达30%后，楼市走势或将企跌走稳。
通货膨胀受楼市泡沫破裂的冲击有限，不会通缩；经济增长大概率更稳健；资本市场或现跷跷板效应的繁荣；风险个案或群现，但不会发展为系统性风险；财政收支压力加大，改革呈现推进良机。
总的来说，研报认为后果不是太担心，可接受，是好事。
第三小点，研报做了楼市泡沫破裂后情景假设，如上所述。
研报认为，楼市泡沫虽然增加了金融风险，但其对中国经济可持续发展的最大伤害，还在于损害了全社会的实业投资氛围。
高房价不仅提高全社会的商务成本，楼市泡沫还是资金空转和金融行业高利润的基础，浓烈的投机气味，极大不利企业家精神的培育和发展。
甚至认为，楼市泡沫破裂之时，将是中国经济走出2014年至今的“底部徘徊”阶段之期。
资本市场或现跷跷板效应的繁荣。
第四小点说，如何未雨绸缪？
第一，谨慎推进资本项目完全开放。
第二，增加持有环节税、减少交易环节税。
第三，提高国债发行规模，为央行开创新货币机制建立基础。研报认为，国债实际上取代了黄金的货币信用基础保证功能，国债规模须达到一定规模，央行才能在基础货币形成机制中转向直购资产。
多发国债也使政府有财力完善楼市长效机制，如发行特别长期国债建立政府主导住房供应体系，为楼市租售价格提供基准参考等。
这部分看法和建议，杠杆地产的看法是，目前不希望如此。总体来说，采取的是时间换空间，慢慢解决和控制泡沫。
到底行不行，孰优孰劣？留给历史吧。但资产配置方式、结构的调整，值得思考，是一定的。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
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原标题： 降准？！楼市动作频繁，极端会发生什么？
