克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID：cricyjzx）
民企参拍积极性下挫，本地国企平台拿地成为“主流”。
阔别近5个月之久，首轮土拍热度最高的重庆终于迎来第二批集中土拍。作为首轮土拍规则最为“宽松”的城市，土拍规则全面升级之后，重庆第二轮集中土拍表现如何？与首轮有何差异？土拍热度、盈利空间和房企拿地态度发生了怎样的变化？
01
供应变化：土拍规则全面升级
规模较首轮降四成
从土地供应规模上来看，重庆（仅考虑主城九区）二轮集中土拍供应宅地较首轮明显减少，涉及42宗宅地，总供应建面仅447万平方米，较首轮总供应规模减少了36%；分区域来看，北碚区、沙坪坝区和九龙坡区等环线外区域土地供应比较集中，分别有9、8、8宗，南岸区、渝北区、巴南区、江北等区域供地相对较少，均不足5宗。
由于重庆首轮土拍规则十分宽松（不限地价、不限房价、不竞自持、不竞配建），房企参拍热度高涨，整体溢价率高达43%，是22个重点城市中溢价率最高的城市。为了：控地价、控房价、稳预期”，重庆第二轮集中土拍规则全面升级。主要调整有以下四点：
第一，对每宗土地均设置了最高限价，严控溢价率水平，最高限价溢价率设置在6%-15%之间，严格控制地价水平；
第二，新增“竞自持”环节，报名开发商数量≥2家的地块，当地块价格触顶后，然后竞自持比例，部分地块还引入了“竞品质”的模式；
第三，增加配建租赁住房指标，此次推出的42宗地块中，有17宗地配有自持租赁住房指标，占比大约40%；此举旨在落实国家保障性租赁住房供给要求，利于加快建立租购并举的住房制度；
第四，本次土拍还将对竞买人的购地资金来源、竞买资格等方面进行严格审查，积极跟进中央“稳地价、稳房价、稳预期”相关举措，也能一定程度上预防房企的金融风险。
热度变化：整体溢价率降至0.02%
28宗成交地块中仅一宗地溢价成交
和首轮集中土拍的火热相比，重庆第二轮集中土拍可谓降至“冰点”。本轮集中土拍重庆挂出42宗涉宅，9宗提前中止出让，余下的33宗地中有5宗流拍，仅成交28宗，流拍率（含中止出让地块）高达33%，与首轮零流拍的情况形成鲜明对比。
从溢价率情况来看，重庆第二轮集中土拍溢价率较首批也降幅显著。第二轮集中土拍整体溢价率仅有0.02%，较首轮下降了近43个百分点。从溢价成交地块占比来看，成交的28幅地中仅有蔡家地块1幅溢价成交，并且还是超低溢价成交，溢价率仅有0.43%，该地被中铁二十局以7.8亿元的总价拿下，楼板价7641元/平方米，这也是重庆第二轮集中土拍中唯一一宗溢价成交的地块；而重庆首批次集中成交的46宗地块中有40宗地块溢价成交，其中32宗土地高溢价成交（溢价率超过30%），从这一点也可看出重庆本轮土地竞拍热度下滑程度之显著。
03
盈利空间：平均地房比降至0.52
盈利空间较首轮显著提升
与首轮土拍的宽松规则不同，重庆第二轮土拍全面升级，采用“限价+竞自持+精品质（部分）”的竞价规则，加之近期多数房企面临较大的资金压力，即使是苏州、杭州这样的热点城市房企拿地积极性下降，流拍、提前中止出让成为“标配”。多重压力之下，重庆土地热度下降也在意料之中，本次集中土拍成交的28宗土地27宗是以底价成交的。
而就盈利情况来看，平均地房比为0.52（不考虑含自持租赁的地块，下同），较首轮明显提升，尤其是巴南、渝北的一些地块，地房比低至0.4，典型如巴南区界石组团S标准分区S58-1/01地块，楼面价仅有4767元/平方米，这一价格较万科在周边拿下的同类地块楼板价要低4%（该地在首轮集中出让，楼板价4975元/平方米），按照周边在售项目平均销售价11700元/平方米来测算，地房比低至0.41，房地差近7000元/平方米，盈利空间十分可观。即使是本场土拍中唯一溢价成交的北碚区蔡家地块（楼板价7641元/平方米），按照周边在售均价15000元/平方米来测算的话，地房比也仅有51%，也能保持良好的盈利。
进一步来看一下本场土拍单价最贵的地块——观音桥区H06-5/04地块，该地被中海底价竞得，楼面价13300元/平方米，该地位于观音桥地王1.7公里处（中海在首轮集中土拍中竞得，楼板价高达15307元/平方米）。对比两地价格来看，本次土拍楼板价较地王价格下降了13%，而周边的新房单价在20000元左右，地房比为67%，这也是本场土拍中地房比最高的地块，依然能实现一定的盈余。
04
企业拿地：民企参拍积极性下挫
本地国企平台拿地成为“主流”
从竞得土地房企来看，首轮土拍中表现积极的龙湖、融创（拿地金额近百亿）等房企表现均不积极、甚至未参拍，成交的大部分地块均是土地国企平台“兜底”的；除此之外，中海、中铁二十局、葛洲坝等少数央企低价抄底。相比之下，民营企业参拍积极性明显下挫。
实际上，就拿地成本来，虽然部分地块起始楼板价较首轮略有提升，但由于大部分地块底价成交，对比首轮成交楼板价来看，相当一部分地块价格较之前有明显的下调，拿地成本有明显下降，盈利预期也将明显提升，现金流比较稳健的房企可以适度补仓。
整体来看，在土拍全面升级的影响下，首轮土拍热度最高的重庆第二次集中土拍市场也急速降温，在提前中止了9宗地块后，还流拍了5宗地，流拍率高达33%，同时整体溢价率也由首轮的43%降至0.02%；28宗成功出让地块中仅1宗溢价成交，其余地块均底价成交，市场热度降至“冰点”。
展望未来，在当前市场下行、紧资金的双层压力，企业对于现金流越发看重，拿地积极性将受到影响，尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储，接下来土拍市场转冷、底价成交将成为普遍现象，尤其是那些非热点城市，地方国企平台“兜底”的现象还会出现。
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