克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
对于此次疫情较为严重的上海及静态管理期接近甚至超过60天的延边、丹东等城市，恢复日常流动也至少需要三周以上。
3月份以来，新冠疫情多点散发，深圳、上海、北京等超大城市及周边城市也先后进入“静态管理”，尤其是此轮疫情的“震中”上海，部分区域实行静态管理已经长达60天以上。封控之下，房地产市场复苏速度也明显放缓，1-4月全国商品住宅累计成交面积同比降幅较上月再度扩大，上海二批次新房上市推迟，原定于3月末4月初的首轮集中供地也延期未定。
为了探究对房地产市场的影响，我们想要知道，在这轮疫情影响下，3月后全国有多少城市流动显著放缓？对于已经解除封控的城市，其消费、房地产市场恢复情况如何？那些仍处于静态管理中的城市，在解封后，需要多久才能恢复往日流动？楼市表现又将如何？
01 疫情多点散发下 超四成城市3月后流动显著放缓
为了探知3月以来有多少城市曾经或正在“慢下来”，我们以连续7天百度迁徙指数同比降幅超过50%作为该城市日常流动显著放缓的标准，测算了全国365个城市或地区在3月以来的迁徙指数变化情况。最终，我们发现，在此标准下，约有170个城市在3月后出现流动放缓的现象，占比高达47%。
从城市个数日度变化来看，3月中旬流动显著放缓的城市个数出现明显上升趋势，而此时恰是上海疫情扩散期及吉林疫情胶着期。流动显著放缓城市的个数在4月5日-4月7日达到高峰期，有多达110余个城市近七日迁徙指数同比低于50%。随着吉林疫情基本得到控制、上海疫情态势稳中向好，流动放缓城市个数自4月中旬开始下降。而近期北京、天津疫情再起，流动放缓城市数量走势有抬头趋势，至5月10日流动放缓城市的数量仍有57个。
02 东北、长三角多城流动显著放缓 河南、环北京大部分区域仍待解封
虽然170城中多数城市并未官宣“静态管理”，但为了防止外溢疫情，不少城市要求本地居民非必要不出市、外地进入须48小时内核酸且“3+7”隔离监测甚至更严格的防疫条件。在此影响下，这些城市的日常流动也因此显著减少。
从区域分布上看，流动放缓的城市明显聚集在以上海为中心的长三角区域以及吉林、长春所在的东北区域。两大区域合计有66个城市在过去的2个月中明显减缓了日常流动以控制疫情扩散，其中东三省所有城市都在3月后曾减缓流动，长三角三省一市中也有30个城市曾出现连续7天迁徙指数同比降幅超过50%。
除此之外，此前省内城市曾爆发疫情的河南、山东、山西、江西、福建等省份也有超过5个以上的城市在3月后曾显著减缓了日常流动。尤其是河南，3月以来，焦作、周口、许昌相继爆发多例感染病例，因此全省17个地级市均曾要求部分区域或全部城区采取静态管理措施。
而以5月10日为节点来看。东北区域流动放缓的城市个数明显减少，此轮疫情最严重的长春、吉林已经逐步解封，不过沈阳、大连、哈尔滨及近期出现疫情的丹东、延边等城市显然还未能恢复流动，多个区域仍处于静态管理中。长三角区域中，受严格的防疫政策影响，环上海周边的苏州、无锡、常州、南通等城市目前仍未能恢复往日流动，但距离上海相对较远、疫情迅速得到控制的合肥、阜阳、池州等城市已经基本恢复往日流动。此外，河南大部分城市及环北京的部分城市流动也仍未恢复往期水平，尤其是近期新增感染人数较多的北京、郑州、许昌等城市及其周边城市譬如廊坊、邯郸等，当前多个区域或全域仍处于静态管理期。
03 封控时间短的深圳恢复速度明显快于长春 楼市也呈现复苏态势
进入5月，本轮疫情整体发展态势稳中向好，部分城市或地区也逐步恢复日常流动，如长春、吉林已在4月28日零时有序解封，上海也于5月16日起进入逐步恢复阶段。那么，在宣告解封后，这些城市多久可以恢复往日流动？为此，我们观察了曾进入全域静态管理的深圳和长春在解封后的迁徙指数变化。
首先来看深圳。在3月13日新增感染者人数超过80人后，深圳紧急按下“慢行键”，并于3月14日-3月21日进入静态管理。在此期间，深圳的日度迁徙指数同比降幅基本都在70%以上。3月22日正式解封后，深圳的迁徙指数也并未立即恢复至往日水平，而在经过约两周后才恢复至去年同期水平，4月中旬以来除五一小长假前后，深圳的日度迁徙指数已经和去年同期相差无几。
而从3月11日就停止一切非必要流动的长春，于4月28日才宣告逐步解封，封控期多达48天。尽管长春已于4月底逐步解封并逐步恢复了城际交通，但从迁徙指数变化来看，截止5月18日，长春的日度迁徙指数仍较去年同期水平仍有超过40%的差距，此时距离长春宣告解封已经超过20天，恢复至去年同期水平仍需要时日。
两者恢复速度的差异，一方面是由于长春此次疫情明显更为严重，单日新增感染人数曾超千例，官宣解封后仍执行有序流动以防疫情反弹。另一方面，也与两城的基本面差异有关。相比长春，深圳经济总量更高，年轻人群占比也更高，因此解封后恢复速度也相对更快。据深圳官方消息，据银联商务大数据统计，五一小长假期间，深圳全市整体消费金额超230亿元，同比呈上升趋势；同时，重点监测商圈人流量和销售额较2021年都实现增长，消费亦呈现复苏迹象。
而在房地产市场方面，封控时间更长的长春恢复速度显然也不及深圳。对比静态管理期前后14天两城新房日均成交规模来看，深圳在解封后14天日均成交规模较封控前呈现增长趋势，涨幅高达42%。不仅是新房，深圳的二手房也在五一前后迎来成交小高峰。据CRIC监测，五一假期节前一周，深圳二手房成交规模同比降幅收窄36%，假期后一周，深圳二手房成交规模仍处于年内较高水平。而执行有序流动的长春，解封后14天新房日均成交规模仅有封控前的六分之一左右，房地产市场仍需更长的时间来恢复。
04 封控期越长、恢复时间也越长 基本面好的城市楼市或将迎来一波需求释放
综上来看，疫情较为严重、静态管理期越长的城市，为了防止疫情再度反弹，恢复日常生产生活需要的时间越长，譬如长春目前仍未能完全恢复往日流动。因此，对于此次疫情较为严重的上海及静态管理期接近甚至超过60天的延边、丹东等城市，恢复日常流动也至少需要三周以上。同时，相对于大城市，在医疗资源相对紧缺、地方财政收入相对较少的中小城市，解封行动也更为谨慎，所需要的恢复时间也会因此进一步延长。
而对于需要线下推盘、营销的房地产市场而言，封闭管理期较长的城市，尤其是对经济基本面本就相对较差的城市，楼市本就处于下行期，加之疫情重创下居民收入出现下降，对未来收入增长预期也不足。因此，这些城市积压的购房需求释放速度也会更加缓慢，楼市成交热度也会延续低位运行。但之于类似深圳等封控期较短、基本面较好的城市，由于购房需求向来充足，加之近期一系列利好政策落地，积压的购房需求或将加速释放，市场恢复速度也会更快。
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