西政财富 作者：西政财富
来源：西政财富（ID：xizhengcaifu）
笔者按：
最近的短拆和过桥业务有点火，一是今年630上市房企的调表、摆帐等需求比往年迫切很多，二是“三道红线”实施背景下房企贷款到期后的倒贷需求越来越多，三是集中供地新规施行后短期的土地保证金融资需求明显增多。短拆和过桥是地产行业里面很特殊但又不可或缺的一类融资需求，但因短拆、过桥的圈子相对固定，因此了解这个圈子和这类业务的操作逻辑显得非常重要。
一、短拆、过桥业务的圈子
目前主做短拆、过桥业务的主要是两类群体，第一类是江浙资金，全国范围内的短拆、过桥业务都做，其中以被拆迁户的资金居多，常见的就是一条村的人都交叉操作这类业务；第二类是潮汕资金，偏好做熟人圈的生意，不过因为kangmei和yihua两家企业吸走了太多潮汕圈子的资金，导致目前潮汕资金做这类业务的远不如以前活跃。
短拆和过桥是个很小的圈子，能做业务的群体相对固定，一个项目的融资在圈子中兜兜转转，最后还是会回到开发商最先接触的机构手上，或者就是经过n个渠道后最终又回到可以操作该笔业务的机构手上，而经过渠道传递的项目显然容易成为网红或烂在大街上，开发商却不得不为自己货比三家的动作花费更高的价格买单，这也算是融资业务比较奇特的地方。以短拆、过桥业务为例，很多开发商喜欢多渠道地去询价，但因实际上能操作这家开发商业务的仍旧是其中的一家或几家机构，所以兜兜转转过后各个渠道还是把项目流转给了他们，而开发商询价过后导致项目到处游走无疑会让过桥机构更加确认开发商找钱的难度并更加坚定地抬高资金成本。
无独有偶，在地产前融业务的操作中，我们经常遇到一些排名靠后的开发商因为自信心太足或者自我感觉过于良好而喜欢到处找机构询价，项目在渠道流转过程中资料变得越来越清晰，各家机构对这家开发商的老底也越来越了解，结果反而加大了融资难度并抬高了融资成本。我们经常遇到同一个项目我们接触之后，很多渠道又推给我们的情形，而这种情况肯定会让我们更加咬死融资成本。
还有一些现象比较有意思，比如有一些地方性的开发商不太愿意在本地的熟人圈子借钱（主要是觉得面子上挂不住），因此主动找外面的资金支持，而这类开发商进行多渠道询价是最为常见的现象，结果也是搞得开发商自己很被动。另外就是开发商里面的融资总自我感觉太过于良好、太过傲慢或者姿态太高的，经常会不经意间得罪机构，多得罪几家就变成得罪了圈子，以往有一些太拽的开发商在出问题后被机构圈踩得非常厉害，有不少都是开发商用人不当的恶果。
二、短拆、过桥业务的风控逻辑与业务操作要求
对于短拆和过桥业务的需求来说，纯过桥类的主要是调表、倒贷、摆帐等需求，资金成本一般是0.2%-0.3%/天；土地保证金类的融资需求周期会稍长一些，一般是按15天作为一个周期，成本一般是在0.1%-0.15%/天。该类业务的风控要点主要是如下几个：
第一个是明确的资金用途，比如开发商拿钱来还银行贷款、还高利贷、支付工程款、支付工资社保费用等，用途必须真实、明确，这样过桥机构才能对过桥业务进行充分掌控。
第二个是资金的安全性问题，除了融资方的章证照必须掌控在过桥机构的手上外，还需要彻底摸清融资方的民间借贷情况、被诉、被执行、被查封等情况，不然很容易出现过桥资金进入后就被锁死的问题。
第三个是还款来源必须可靠，比如有些融资方还款来源是银行贷款的，拿出来的贷款批复却只是当地的农商行，这种情况肯定就得对农商行是否有放款能力，或者最终能否放款多留个心眼。当然，如果是工农中建交等大行的批复，则因可以通过很多渠道或高层去确认这些银行到底最终能否放款，因此在短拆、过桥的操作上会放心很多。
三、短拆、过桥业务与后端融资的衔接和配合问题
在我们目前的地产前融业务中，经常需要跟短拆、过桥类机构一起搭配着操作业务。举个简单的例子，过桥机构先向开发商提供土地保证金的融资，土地出让金缴纳周期短的情况下可能会一直帮开发商过桥缴纳完全部土地款。受监管的影响，因信托、私募类融资款只能在开发商缴纳完土地款后才能进入，因此我们经常需要跟过桥机构提前沟通好风控措施的衔接问题，比如章证照在过桥机构手上或者由过桥机构与开发商共管的情况下，我们的融资架构需要提前搭建好才能放款，也即过桥机构需要提前配合我们做好放款架构的搭建（一般是做成股权类的投资架构），另外因为我们的投资款进入后需要直接置换掉过桥资金，因此融资款的最终收款账户需要由过桥机构、开发商与我们进行三方共管。至于过桥机构关心的还款来源的确定性问题，则我们也需像银行一样提前出具贷款批复。另外因为我们和过桥机构基本都是在共同的业务圈子里，因此我们后端的放款条件、放款细节等基本都会跟过桥机构做提前沟通，以确保双方的业务衔接不会出现太大的问题。
从开发商的角度来说，土地保证金的融资成本虽然比较高，但因我们后端给到开发商的融资成本基本只在年化9.5%-15%左右（主要是针对百强房企），因此前端的高成本短期资金与后端的低成本长周期资金总体上能打平项目的融资成本，尤其是在拍地方面开发商可以通过保证金的融资增加拿地机会并加大杠杆。
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原标题： 地产的短拆与过桥业务
