观点 作者：观点地产新媒体
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引入信托入局，合生创展既能够获取资金支持，又能够将部分负债移至表外。
一则股权变动，合生创展引援信托的动作浮出水面。
近日，合生创展旗下公司出现股权变更，合生创展将北京盛宏辰悦房地产开发有限公司70%股权转让予中融国际信托有限公司。该公司涉及到的项目，正是合生创展于年初竞得的北京大兴旧宫项目。
实际上，在合生创展的扩张中，引援信托的动作并不罕见。2020年豪掷180亿元夺得的分钟寺三宗地块，同样能够发现信托的身影。
观点地产新媒体了解到，拿下分钟寺三宗土地的公司均由中诚信托持有的宁波诚车投资管理合伙企业（有限合伙）持股70%，另外30%股权的直接受益人则为合生创展旗下地产基金。
引信托入局，合生创展既能够获取资金支持，更能够将部分负债移至表外。
北京项目引援
在股权变更前，北京盛宏辰悦房地产由北京合生绿洲房地产持股100%。而北京合生绿洲房地产由合生集团有限公司持股100%。变更后，该公司由中融信托持股70%，北京合生绿洲持股30%。
资料显示，北京盛宏辰悦房地产开发有限公司成立于2019年6月17日，法定代表人为李小广，注册资本为3333.33万元人民币，经营范围包含：房地产开发；物业管理。
该公司涉及到的项目主要是合生创展于年初斩获的北京大兴区旧宫项目。
今年1月26日，合生创展全资附属公司北京盛宏辰悦击退中海、华润、金茂等十余家房企，以“触顶”价46.57亿元+21%的自持比例竞得北京大兴旧宫地块，溢价率10.88%，成交楼面价接近3.5万元/平米，这一楼面价相当于2020年大兴区新房成交均价4.37万元/平米的80%。
观点地产新媒体了解到，该土地由位于北京大兴区旧宫镇南郊农场棚户区的三幅地块组成，总用地面积为5.7万平方米，地块为纯二类居住用地，容积率为2.2-2.4，不限房价。
彼时，合生创展计划把该土地发展成为多座合共约有133,066平米建筑控制规模面积的住宅大楼，估计建筑工程将大约会在2021年6月开始，而预售则大约会在2021年8月开始。
合生创展称，该土地位于南五环外侧，属优质地段，毗邻地铁站，该地区及附近地区对住宅物业的需求持续高企，因此该土地在开发为住宅物业方面具有巨大潜力，且收购事项为一个良好的投资机会。
公开资料显示，旧宫地块周边有9个新房项目，均已入市，在售价格介于5.2万元/平米至6万元/平米之间，其中，中海寰宇时代均价在5.28万元/平米左右。
今年4月，合生公布该项目案名为“合生me悦”。
信托身影
2020年5月19日，合生创展接连在北京分钟寺斩获地块，合计斥资近180亿元，这一数值将近合生创展2019年全年营收。
在当时，180亿元的土地款对合生创展来说并不是小数目。
截至2019年底，合生创展集团在手现金126.35亿港元(折合人民币115.77亿元)，并不足以支付180亿元的拿地款，加上一年内到期需偿还的贷款约160.73亿港元(人民币147.28亿元)。这意味着，此次拿地需要较大资金支援。
由此，合生创展找来了中诚信托。观点地产新媒体了解到，拿下分钟寺三宗土地的公司分别是北京合盈锐恒房地产开发有限公司(L-41地块竞得人)、北京合昕辰锐企业管理有限公司(L-39地块竞得人)、北京合宏达盛企业管理有限公司（LL-24、L-26地块竞得人）。
三家公司的股权结构颇为相似。企查查中显示，上述三家企业的大股东均为宁波诚车投资管理合伙企业（有限合伙），持股比例为70%：5月11日，宁波诚车投资加入北京合盈锐恒；5月13日，宁波诚车投资加入北京合昕辰锐；4月24日，宁波诚车投资加入北京合宏达盛。
另外30%股权，两家由廊坊市合富汇华企业管理合伙企业（有限合伙）持有，一家由廊坊市合佳景润企业管理合伙企业（有限合伙）持有，最终受益人为合生资本（宁波）控股有限公司。
据悉，这一公司正是合生创展的地产基金。有分析指出，合生资本（宁波）多聚焦于内部项目融资，以多层嵌套方式提供表外资金支持。但由于合生创展扩张期发展较晚，目前涉及的表外融资项目规模较小。
那么，宁波诚车投资是何许人也？进一步调查发现，该企业由中诚信托认缴出资额59.99亿元，股权占比约75%。
信托之外，朱氏家族还擅长借助珠江人寿这一关联公司。众所周知，分钟寺三宗地块均由兄弟公司珠江地产承担一级开发。2009年，分钟寺土地一级开发项目授权给北京嘉富龙，北京嘉富龙所承担的土地开发建设补偿等一级开发成本高达113亿元。该公司由珠江地产持股62.14%，珠江人寿持股约35.83%
根据挂牌公告里面提到的补偿协议，北京嘉富龙“有权收取有关部门返还的该宗地的土地开发建设补偿费”。也就是说，合生创展需要支付的180亿元的土地款中，实际只需再拿出约67亿元的政府土地出让收益款。
截至2020年9月底，珠江投资已收回约113亿元的一级土地整理出让返还款，在集团内部实现了一二级联动。
众多手段，都是合生创展扩张路上的重要抓手，以对冲长期债务规模的扩大。2020年末，合生创展的有息负债总额为1075.38亿港元，相比于2019年的633.9亿元增加约69.6%，同时，其在期末的现金及银行结余（包含受限制现金）约为279.1亿港元，同比增长120.8%，在手现金足够覆盖短期借款。
2020年财报显示，合生创展负债虽有所提升，但仍满足央行“三道红线”要求：剔除预收款后的资产负债率为64%，较上年同期增长约1个百分点；净负债率81%，较2019年末上升约13个百分点；非受限现金短债比为1.56，较上年同期提升约0.56。
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