观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
“我们内部的特别贡献奖都是给予了投资部门，还是很不错的。”
观点地产网 或许是因为过去一年表现还算不错，宝龙地产早早便发布了2020年度报告。
业绩发布会现场，主席台中央是总裁许华芳，在其右侧，坐着入职还不到一年的联席总裁陈德力，左边是宝龙地产副总裁兼首席财务官廖明舜；除此之外，还有副总裁兼资本管理中心黄文钟和资本部总经理刘泊旸。
尽管受到疫情影响，不过宝龙深扎长三角的策略没变，发展还算稳健。从业绩公告看来，大部分财务数据均呈现出了增长趋势。
报告期内，宝龙地产录得总收入约354.95亿元，较2019年同期增加约36.3%。其中，物业销售收入314.86亿元，同比增长40.1%，租金收入和提供商业运营、住宅物业管理服务收入共约32.36亿元，同比增加约15%。
实现总利润、归母净利润约88.15亿元、60.93亿元，分别同比上升约46.5%、50.8%。期内，宝龙地产毛利约为128.16亿元，较2019年同期增加35.1%。尽管毛利率较2019年同期36.4%下降约0.3个百分点，但仍算行业内较高水平；
与此同时，宝龙地产也走到了千亿门口，报告期内实现合约销售额约为815.51亿元，同比增长约35.1%。据许华芳介绍，宝龙2021年将要突破千亿目标，至于具体数字，定在了1050亿。
按此计算，宝龙地产今年销售同比增幅要达到28.75%以上。虽然近年来不少同行放慢了脚步，但许华芳对于这一速度依然有信心：“对1050亿的指标，公司管理层非常有信心，我们甚至不需要拿任何新项目，就基本可以接近这个指标。”
至于会不会需要牺牲利润来保持规模增速，许华芳表示，得益于公司坚持长三角的特有拿地模式，有把握可以做到高增长和高利润并行。
“我们目前土地储备里，所有土储指标都具备很高的毛利率，放眼三年内，这都不会是问题。”
“抄底”长三角
话题先从近期热议的“集中供地”延伸开来。
许华芳坦言，自己对此持中性态度，对整个行业而言肯定是好的，对于房企来说竞争也是有的。
“客观来讲，可能会多一点点竞争，但生意总是在竞争中成长，我们也会继续努力，我相信还能拿到不错的项目。”
当说到拿项目这一话题时，许华芳喜不自胜：“这件事（买地投资）其实是我们过去2020年做得最出色的一件事，有运气的成分，也有努力的成分。”
2020年，宝龙地产共新增了39个项目，新增货值为1332亿元。全年土地投资中，有80%投资金额聚焦长三角及大湾区。截至年末，宝龙地产总土储面积约为3650万平方米。其中，开发建设中物业约为2430万平方米；持作未来发展物业约为1220万平方米。
由于投资集中在长三角，因而宝龙地产目前所有土地储备中，有70%在长三角地区。
“在我们内部，去年的特殊贡献奖是给到投资部门的。”能让许华芳喜笑颜开的，自然不仅仅是拿地聚焦长三角这么简单。
更让其看重的是，2020年新增土储总溢价约为4.7%，平均土地成本为5367元/平方米。换而言之，宝龙地产2020年有相当一部分新增项目是底价获得的。
给他留下深刻印象的，是宝龙去年在南京的突破。
“虽然我们的长三角战略很坚定，但其实南京这个城市前几年一直都没有找到大范围进入的机会。”许华芳坦言。
出于对这座城市的看重，许华芳去年疫情后第一次出差的地点就是在南京，并且顺利找到了一些勾地的机会。
2020年全年，宝龙一口气在南京拿下了七宗地块，全部都是底价取得，总建筑面积合约149.6万平方米。
土地成本低意味着盈利空间大，据管理层预计，2020年在南京拿的这些项目，平均毛利率或将达到39%。加上今年1月再拿下的一个项目，宝龙去年至今在南京新增项目合共可以提供274.7亿可售货值。
“对于南京，我们认为今年会有超过100亿的贡献度，有可能是今年单一城市最高都说不定。虽然还没有很准确的数据，但我们认为把握还是很高的。”
照此来看，南京将成为宝龙今年冲击千亿最有力的一个区域。
数据显示，2020年宝龙各城市销售排行中，金华以140.16亿排名第一，销售贡献占比17.2%，而南京单城销售金额为30.2亿元，贡献占比3.7%，位列第七。
显然，2020年这一轮“抄底”之后，许华芳开始对南京有了更高的寄望。
走出长三角，许华芳同样关注的还有大湾区。
2019年11月，宝龙首进大湾区并落户珠海，截至2020年底大湾区土储面积约为148.94万平方米，在总土储中占比4.1%。相比起深耕已久的长三角，宝龙在大湾区无疑是一个“新兵”。
不过，宝龙在广东拿的五个项目也都是底价竞得。据许华芳介绍，宝龙其实在广东储备了很多项目，今年会有不一样的增长。
“今年一开年，我们就给到投资、营销、商业等部门团队任务，要求他们集中精力去广东大量覆盖。我们希望在除了珠海、中山两个已经布局的地方，还能在更多城市落地，希望在年底能有一个不错的新增长点。”
“绿档”也有压力
除了拿地和销售，财务指标是投资者们另一个关注的焦点。
尽管宝龙2020年各项数据较为平稳，但随着“三道红线”等政策相继出台，外界关心的是宝龙接下来会如何应对。
截至2020年底，宝龙总资产负债率同比下降了2.6个百分点至73.5%；剔除预付款后资产负债率下降2.1个百分点至69.9%，净负债率同比下降了7.3个百分点至73.9%，现金短债比为1.226。
也就是说，按照“三道红线”规定，宝龙2020年已经顺利将相应财务指标降到了红线以内，由“黄档”变为“绿档”。现金方面，宝龙地产于2020年12月31日的现金及现金等价物及受限制现金合共约为人民币282.76亿元，较2019年底增加约19.5%。
一般来说，房企营运及投资发展物业所需资金，主要来自核心业务营运产生的收入、银行借款及发行债券等途径所筹集到的现金所得款项。
想要维持高增幅的扩张速度，必然离不开杠杆使用。能够看到，截至2020年底，宝龙地产借款总额约为665.67亿元，较2019年底增加约20.5%。
该等借款中，包括了银行及其他借款约364.63亿元、公司债券约119.28亿元、短期融资券约8亿元、商业按揭支持证券约23.41亿元、资产支持证券约12.69亿元及优先票据约137.66亿元。
按照规定，虽然宝龙如今身处“绿档”，但每年也仅有15%的有息负债规模增幅可用。所以，这个增幅究竟够不够用？
对于这个疑问，廖明舜算了一笔账：按照宝龙目前665.67亿有息负债规模计算，15%增幅也就意味着公司2021年负债规模还能增加将近100亿。但他表示，从今年总的预算来看，宝龙或许还是会控制在90亿以内。
不过，廖明舜也并未将话说得太满，又表示今年拿地结构发生了变化，如果能勾到更好的地，有可能也会有接近100亿的负债增长。
“但是不管如何，我们还是希望在三条红线条件下扩大经营跟拿地规模。”
这一番解释，除了表明了企业自身财务管控之外，同时也说明了如果出于勾地需要，宝龙有可能会向“红线”规定的天花板靠近。
从现金流和负债情况看，宝龙或许不需要考虑太多安全性问题，但如何平衡拿地扩张与财务管控之间的关系，还需要投入更多精力。
事实上，宝龙距离其中一根“红线”并不遥远。按照规定，房企剔除预付款后的资产负债率须不超过70%，而宝龙这一指标是69.9%。
廖明舜也表示，未来两年宝龙维持“净负债率”跟“现金短债比”在绿档是没问题的，但要将扣除预售账款后的负债率控制在70%以下，还是存在一点压力。
针对这一问题，宝龙计划通过优化结构跟提升效率，把财务结构管理住：“要把要求传递到整个管理层、执行层，大家一起行动起来，把三道红线控制在绿档范围内，单纯靠财务确实有一点难度。”
以下为宝龙地产控股有限公司2020年度业绩会问答实录摘选：
现场提问：宝龙2020年在买地方投资方面总体溢价率只有5%，南京也有一个非常好的布局，是如何做到的？往后能否保持？集中供地对今年拿地是否有影响？
许华芳：你的问题其实也是我们2020年做得最出色的一件事，有运气成分，也有努力成分，特别是在南京这个市场。
我们长三角战略是很坚定的，但是在南京前几年一直都没有大范围进入的机会，去年疫情后第一次出差，去跟南京市长有了深度的交流。
我们内部的特别贡献奖都是给予了投资部门，还是很不错的。
对于今年如何保持拿地优势的情况，客观来讲，我没记错的话我们上市11年只有一年低于30%的毛利润，每年都还是很高的。
两个维度，第一，长三角竞争越来越激烈，这是个趋势，但我们坚定不移在长三角布局。虽然短期有一定压力，但我们很有信心。
第二，我们其实在广东储备了非常多的项目，相信今年在广东会有不一样的成绩，我希望在年底能有一个不错的新增长点。
对于集中供地，从总的逻辑来讲，集中供地最大优点是地王以及高溢价的情况会下降，对整个行业来讲一定是好的。
至于到时候是谁拿到，从表面看当然是央企优势最明显，相对我们这些民营企业来讲，机会中等的。对于整个行业，我认为毛利润会有改善。
现场提问：首先是22个城市土地集中供应政策，会不会有一些房企在公开市场上面拿地会困难？宝龙在购地方面有什么优势？第二个问题，陈总来了后，商业板块的调整是否已经看到效果？第三个问题，股权激励方面有什么进展？
许华芳：从我的理解，3月份的供地能满足整年度供货，我个人认为3月份这次还是会比较热的，这是第一个概念。
拿地还是要看时机，去年我们拿了39块地，五一以前才拿一块，所有拿地都是在比较好的时机。至于说购地方面有没有什么大的改变，我认为不会。
客观来讲，可能会多一点竞争，但生意总是在竞争中成长，我们也会继续努力，相信还能拿到不错的项目。
我一直强调一个理论，其实所有土地支出已经很足了，我们还是把有限的子弹用到最好，不会强求一定所有都拿到口袋里，我们也没有那么强大的财务实力去做所有事。
股权激励方面，去年陈总加盟，商业团队做了大的股权激励。其实我们现在有两个股权激励，一是高级管理层的股权激励，二是商业集团上市时，所有商业集团高管的股份激励，其实这部分效果还是很好的。
地产我们也在思考，只能说会有一些单项性的股权激励计划，短时间内对地产没有太系统太庞大的股权激励计划。
陈德力：商业部分，2020年做了组织架构调整，我是6月份加入宝龙，所以我们在6月底就完成了整个组织架构的调整，同时把整个团队做了适当调整，保证一个好的架构和好的团队，把整个商业的运营提高。
第二是出租率，2020年疫情对实体经济影响很大，这种情况下我们做了巨大努力，专门成立了几个小组，最终年底实现出租率90%左右，恢复到疫情之前同期水平，预计这个出租率在2021年会有更高的提升。
第三是确保了9个项目开业，基本上在长三角。
第四是做了收并购，星汇的收并购对宝龙商业管理规模有很大的提高作用。
第五是经营品质和成本管控，相信这个在今年会得到很大改善。
2021年主要从三个方面努力，第一是继续提升经营品质，主要是几个核心指标，出租率，租金水平及利润水平。
第二是系统，我们做了五年规划，相信通过2020年的基础和2021年的努力，制定一个非常强大、完善的宝龙商业运营管理系统，这对未来非常重要。
第三是团队，五年战略规划中每一年战略需要以及梯队建设今年会全部完成。
另外在收并购和扩张方面继续努力，争取实现今年的目标。同时，我们也确保2021年开始收入的复合增长率不低于30-35%，这是2021年的工作计划。
现场提问：公司融资成本有没有下降空间？
廖明舜：融资成本确实还是有下降空间，我们还在努力，管理层也开了多次会议，要求融资结构更加合理，尽量短债少一些。
第二，资金使用效率进一步提升，配合融资效率的提升，资金占用水平也会进一步合理下降。
第三，因为这几年我们都跟大的银行合作，大银行融资成本比较优惠一些，加上这几年境外发债成本越来越低，总体来说境内境外融资成本都低了，进一步下降的空间还是有的，今年会继续往6.3%以下努力。
现场提问：总有息负债增加了不少，用什么措施满足三条红线下总负债增长不超过0-15%的要求？
廖明舜：总体来讲，我们2020年还是把三条红线控制在绿色档里面，按照规定总有息负债可以增长15%。
按照665.67亿规模增加15%，可以增加100亿，但是今年总的预算还是会控制在增加90亿以内。
当然，今年拿地结构变化了，如果能勾到更好的地，负债有可能会接近。但是不管如何，我们还是希望在满足三条红线的条件下去扩大经营跟拿地规模。
现场提问：是否能给到三条红线数据未来一到两年的指引？能否介绍一下公司的土地储备情况和2021年的销售目标？
廖明舜：关于三条红线的问题，宝龙现在绿档，未来两年净负债率跟现金短债比保持在绿档肯定没问题，但是扣除预售账款后总负债率控制在70%以下，诚恳的说还是有一点小压力，现在已经69.9%了。
未来管理层有信心控制在70以下，我们会通过优化结构跟提升效率，包括销售加速和工程提速，通过效率提升来管理财务结构。
另外，把三道红线的要求传递到整个管理层、执行层，大家一起行动起来，把三道红线控制在绿档范围内。
刘泊旸：土地储备方面补充一下，目前宝龙总土地储备3649万平方米，其中81%是可售部分，可售部分货值大约是4500亿，基本上可以满足未来三年发展目标。
其中，长三角占比高达70%，整体毛利水平30%以上。
现场提问：按照1050亿销售目标来算，公司要保持28%以上销售增速，怎样做到？另外今年整体拿地计划是什么？
许华芳：对1050亿的指标，管理层非常有信心，我们不需要拿任何新项目就基本能接近这个指标了。
这几年为什么保持高速增长？还是因为我们坚定长三角战略，加上特有的拿地模式，这两个基础因素满足了高增长和高利润，这个是核心。
未来三年时间，我们非常有信心能保持高增长跟高利润的。因为在目前土地储备里，所有土储指标都具备很高的毛利率，放眼三年时间，这个问题都不是问题。
第二个是对大湾区的理解，我看到的商机其实广东购物中心需求量巨大，而且很多城市能用勾地模式继续发展。
我们现在在广东拿了五个项目，全部是底价，今年一开年就给到投资部门、营销部门和商业部门团队，要求集中精力去广东大量覆盖，希望除了珠海、中山两个已经布局的地方，也能在更多城市布局。
我还是有信心的，今年希望广东能有新的一个亮点。
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