冬奥引爆“冰雪热”，房企“冰雪梦”能否成真？

近日北京冬奥会正式拉开帷幕，掀起群众的“冰雪热”。据同程旅行大数据显示，2022年春节小长假期间全国冰雪类型景区订单量同比上涨68％；广州、成都与无锡融创雪世界、吉林万科松花湖度假区、长白山万达国际度假区等冰雪场地呈“爆满”态势，其中万科松花湖项目除夕到大年初六共接待客流3.92万人次，同比增长72%，营业收入同比增长126%。冬奥会带火冰雪，“冰雪赛道”中早已先后涌入了万科、万达、融创、奥山、鲁能、世茂、复星等一众房企，“新老玩家们”对冰雪产业的切入方向有哪些不同？“曲高和寡”的冰雪项目商业模式的痛点在哪？万亿冰雪风口来袭，寒冬下的房企如何在“巩固提升基本盘”的同时分得冰雪产业的一杯羹？

 01 度假区为布局首选 融创和万科一南一北切入滑雪场赛道

冰雪产业主要包括冰雪服务业、冰雪场地设施建设业以及冰雪用品及相关产品制造业三大类，而房企对冰雪产业的布局集中于冰雪场地的开发运营、冰雪旅游等地产领域。

冰雪场地主要涵盖滑冰场与滑雪场等形态，由于当前新增滑冰场多为商业综合体形式，基本交由冰场品牌方进行承租运营（少数由商业体自建并自主运营，如华润旗下的冰纷万象系列），所以暂不在本文的参照范围内。国内滑雪场按核心目标客群可分为三类：旅游体验型、城郊学习型及目的地度假型，据《2020中国滑雪产业白皮书》数据显示三类雪场占比75%、22%及3%，新建雪场中目的地滑雪度假区呈上升趋势，而旅游体验型滑雪场则出现下滑趋势。

从房企参与冰雪地产的布局方向来看，目的地度假型滑雪场是绝大多数房企的首选，除缘于酒店、商业租金及滑雪场等多元变现渠道外，获取低价地并销售住宅是其盘活资产的主要方式。以吉林万科松花湖度假区滑雪场为例，2016-2017年项目的房地产开发收入分别1.39亿元、2.52亿元，占比分别55.38%、67.74%，万科通过“以售养租”的方式来补贴度假区内滑雪场、酒店、商业街等资产的投资经营。

城郊学习型雪场是房企布局冰雪地产的次选，万科、融创、奥山、世茂等部分房企也均有涉及，其中万科选择一路向北布局室外雪场，而融创则主要占据无锡、广州、成都、重庆、杭州和深圳等地南方市场的室内雪场。针对旅游体验型雪场的布局，房企涉及不多，如南宁万达娱雪乐园建面偏小（约0.4万平）、设施简单，以娱乐为主。

相较于度假型雪场，房企较少选择学习型或体验型雪场，主要缘于该类型雪场投入大、周期长，易沉淀资金。如广州融创雪世界建面7.5万平（雪场5.57万平），规模偏大，相关设施配置更齐全，投资高达16亿元，收入以滑雪门票及设备租赁为主，按日均客流量2200人次（2019年6月开业至2021年5月底累计客流超150万人次）、门票单价300元计算，年收入约合2.4亿元，整体回收周期相对较长。

商业模式上，除自持等传统重资产模式外，考虑到冰雪项目高投入、长周期的特点，复星旅文、万科和融创开始试水委托管理等轻资产模式。如复星旅文2020年底于全球的65个ClubMed度假村中41家采用租赁模式，10家以管理模式获取提成，仅14家是重资产自持的；而目前融创在营的3家室外雪场也是轻资产运营。

 02 曲高和寡 冰雪最终难成房企“第N条曲线”

房企争先恐后布局冰雪地产，主要受到当前国内冰雪运动渗透率低，市场规模有限，但政策支持下景气度较高的影响。据《2020中国滑雪产业白皮书》显示中国近五年滑雪人次的平均数1704 万人次，整体渗透率（滑雪人次与人口比重，人口数按七普数据）仅1.2%，国内滑雪仍属于小众运动，而美国、奥地利及法国近五年滑雪人次均值分别5425万、5170万及5101万，渗透率约16.6%、579.8%、75.9%。

冰雪产业市场规模官方从未披露，但从发改委、体育总局等印发的《冰雪运动发展规划（2016—2025年）》可窥得一二，规划要求“2020年中国冰雪产业总规模将达6000亿元，到2025年我国冰雪产业总规模达到10000亿元”，2021-2025年政策目标下冰雪产业市场规模5年复合增长率约13.6%，拥有较高的行业景气度。

冰雪赛道成长性虽好，但过去几年内并未继物业、商业和物流地产一样成为房企的“第N条曲线”，多数房企也是借冬奥会的“东风”零星发展冰雪地产。万科2020年底撤销冰雪事业部，成立酒店及度假事业部（BU）并将冰雪业务并入新事业部。奥山控股曾提出2023年在全国落地50个冰雪项目，但现实相对骨感，2016-2018年奥山冰雪业务收入占比分别0.17%、0.56%和0.16%。房企对冰雪地产发展的谨慎态度，背后可能存在以下3大因素：

第一，作为小众且高危的运动，冰雪对客群的经济消费水平要求高，目标客群有限。滑雪装备价格不菲，包括雪靴、雪服、雪板、雪镜、头盔等产品，入门级装备接近6000元，入门期教练费用也十分高昂，全天5小时费用至少1500-2000元。此外，滑雪场对环境要求高，多选址在黑龙江、吉林、辽宁和新疆等偏远山区，对南方客群而言交通费、住宿费也成为滑雪支出的大头。Mob研究院数据显示滑雪人群的城市等级呈现阶梯式分布，2020年一线、新一线和二线占比分别38.7%、19.4%和18.7%，滑雪人群年龄集中在25-34岁（占比45.7%），收入集中在10K以上（占比43.3%）。以上画像人群规模相对有限，另外其中至少过半人群属于一次性体验消费，在北京冬奥会热度消退后冰雪项目对客群是否具备强粘性也未知，一定程度上给房企布局冰雪地产以及门票提价带来不确定性和难度。

第二，盈利与资金回笼的痛点。原万科冰雪事业部首席合伙人丁长峰公开表示，“滑雪场是一个巨大的重资产投资，依靠门票很难实现盈利，同时银行的利息又比较高”，“大型滑雪度假村需要依靠销售雪场工具以及卖房来实现周转，这些钱全部都要用来补贴前期的滑雪场和酒店投资。”除投资规模高、回报周期长，雪场运营成本高以及融资难也是其发展痛点。雪场运营成本通常包括人员工资及福利费、燃料费用、原材料费、维修费及其他，据报道广州融创雪世界一年运营成本0.4亿元，其中超过6成是燃料费。而滑雪场投入规模大，亟需引入长线资本，倘若只是信托、AMC等短线资金未来可能面临较高的财务风险。

第三，户外雪场面临无雪季问题，无雪季期间的替代活动对人流吸引以及人均消费提振不足。国内雪场无雪季期间选择越野山地车、真人CS、登山徒步等运动活动替代冰雪运营，但这类活动客单价低于冰雪项目（含住宿餐饮）的同时，整体对人流的吸引不足。如2017年和2018年两个雪季万科松花湖度假区到访人次46.93万人和59.64万人，而同时期夏季到访人次5万人和5.81万人，仅占到冬季的10%左右。