如何以一敌三：开发商视角下购房人按揭断供相关纠纷办案操作指引

购房人按揭断供相关纠纷，因其纠纷常发、涉及多重权利主体、各类法律关系复杂，一直以来都是开发商在地产项目实现预售后需处理的较为棘手的一类纠纷。西政资本公众号2018年5月28日推文《新形势下开发商售楼之按揭担保责任风控要点》、2019年4月1日推文《业主断供，开发商承担按揭贷款担保责任后向业主追偿的诉讼策略及注意事项》、2019年5月24日推文《业主断供后开发商解约追偿实务及诉讼策略分析》均从不同方面对购房人按揭断供相关纠纷进行了专门论述。

本文从开发商视角出发，站在开发商内部专门处理诉讼纠纷的风控位置上，试图对与银行之间的阶段性连带保证责任纠纷、与购房人之间的商品房买卖合同纠纷、与其他债权人之间的执行异议纠纷三类典型形态相对应的核心风险、法庭辩论答辩要点和办案要点进行一一分析，以便读者对购房人按揭断供相关纠纷有更清晰的认知。对本文不足之处，亦感谢读者多多指正。

在按揭合作协议约定保证责任解除条件为抵押权办妥的场合，开发商未能及时办理不动产权登记导致保证责任被不正当延续。

 核心风险#2：

在按揭合作协议约定由银行负责办理抵押权且保证责任解除条件为抵押权办妥的场合，开发商未能及时移交不动产权登记手续或移交未留痕导致保证责任被不正当延续。

核心风险#3：

在按揭合作协议约定保证责任解除条件为抵押权预告登记办妥的场合，开发商未能及时办理预告登记导致保证责任被不正当延续。

核心风险#4：

在按揭合作协议中对于保证责任的承担方式、解除条件（或期间）约定不明确导致“阶段性担保”被认定为“全过程担保”。

核心风险#5：

在按揭合作协议中对于保证责任解除后开发商是否对保证责任存续期间购房人的断供行为承担责任没有约定导致银行追偿。

核心风险#6：

在按揭合作协议中未约定购房人断供情况下的银行及时通知义务或虽有约定但怠于及时主动获取相关信息导致未能在案外人（其他债权人）申请查封前及时提起商品房买卖合同解除诉讼（或行使解除权）。

核心风险#7：

按揭合作协议与抵押贷款协议关于保证责任的约定不一致但未能在按揭协议中提前规避约定导致适用对开发商不利的合同约定。

（二）与购房人之间的商品房买卖合同纠纷五大核心风险

核心风险#1：

在商品房买卖合同中未约定采用银行按揭付款方式的购房人发生断供且开发商承担保证责任时，开发商享有解除权，导致无法启动解除权诉讼（无法行使解除权）。

核心风险#2：

获知购房人断供信息后未能及时停止不动产权登记手续的办理致使产权变更至购房人名下，从而导致商品房买卖合同事实上无法解除或虽能解除但无法实现物权回转的效果。

核心风险#3：

由于执行查封措施在先，地方法院对解除合同的诉讼请求不予支持导致商品房买卖合同事实上无法解除。

核心风险#4：

在先行提起追收楼款继续履行的诉讼后，地方法院以“一事不再理”为由不予受理解除权诉讼请求。

核心风险#5：

知道或应当知道解除权发生之日起，由于开发商未能在合理期限内及时行使权利导致解除权消灭。

（三）与其他债权人之间的执行异议纠纷两大核心风险

相较前述两类纠纷，在此类纠纷中，开发商与其他债权人之间通常不存在实体法律关系（前述两类纠纷均存在基础的实体法律关系：按揭贷款保证担保法律关系、商品房买卖合同法律关系），仅因讼争而产生诉讼法律关系，故此类纠纷的核心风险主要来自于地方法院对该类纠纷的司法认知和裁判导向（即诉讼风险），源于纠纷发生前基于风险防控角度产生的核心风险较少。

核心风险#1：

在知晓购房人断供且存在其他债权人申请查封的情况后，未能及时采取相应措施（评估代偿或催收、行使解除权、提出执行异议等）导致由于其他债权人发起的诉讼程序逐步推进（甚至进入司法拍卖程序等）而执行异议难度加大的风险。

核心风险#2：

涉案房屋在查封之前已经办理完毕不动产所有权转移登记手续。

二、按揭断供类纠纷法庭辩论答辩要点

（一）与银行之间的阶段性连带保证责任纠纷

对造主张#1：

开发商对购房人因逾期还贷而产生的还款义务承担连带保证责任。

答辩要点：

【法律依据：《合同法》第45条】【适用情形：银行办理抵押权】

1.1开发商已经办理完毕不动产所有权登记手续；

1.2开发商已经将不动产所有权登记手续移交给银行，并已经同步提供办理抵押权登记的其他手续；

1.3由于自身的原因，银行在收讫上述手续资料之日起超过×月未办理抵押权登记手续；

1.4银行的行为属于不正当地阻止保证责任解除条件的成就，应视为条件已成就，故开发商不应当承担保证担保责任。

【法律依据：《担保法》第28条、《担保法解释》第123条】【适用情形：已办理预抵押或按揭合同有约定】

2.1银行应积极主张就购房人所购商品房行使抵押权；

2.2银行不主张行使抵押权而要求开发商承担连带保证责任，属于放弃债务人提供的物的担保，开发商作为其他担保人在其放弃权利的范围内减轻或者免除担保责任；

2.3银行不主张行使抵押权而要求开发商承担连带保证责任，属于放弃物的担保，开发商作为阶段性连带保证人在银行放弃权利的范围内免除保证责任。

（二）与购房人之间的商品房买卖合同纠纷

对造主张#1：

担保追偿法律关系与商品房买卖合同法律关系不具有关联性，在商品房买卖合同项下购房人不存在违约行为（或虽有违约但未达到解除合同的程度）的情形下，不能因按揭贷款法律关系项下断供违约而赋予开发商商品房买卖合同解除权。

答辩要点：

1.1虽然按揭贷款合同与商品房买卖合同分属不同的独立法律关系，但法律法规并不禁止将按揭贷款合同项下购房人还款义务履行的相关情事约定为商品房买卖合同项下的合同解除条件。

1.2虽然按揭贷款合同与商品房买卖合同分属不同的独立法律关系，但二者合同的履行互相关联，购房人断供且开发商代偿后实质后果为房款的退还，所以开发商行使解除权合情合理。

对造主张#2：

由于已经超过解除权行使期限（经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使），故解除权已经消灭。

答辩要点：

2.1商品房买卖合同司法解释第15条规定的3个月与1年的期间，主要是针对开发商迟延交付房屋或者购房人迟延支付购房款的情况，并不适用于断供代偿后开发商行使解除权的场合。

2.2断供代偿后开发商行使解除权的期限，应当参照合同法第95条的规定予以判定合理期限。

2.3断供代偿后，开发商若先行主张行使追偿权，在追偿权行使无果后或过程中转而行使解除权，此时解除权行使期间的起算时间应综合考虑。若在穷尽合理措施后最终追偿权无法实现，此时应当适用合同目的无法实现的规定行使法定解除权，并相应以合同目的无法实现之日确定解除权行使期间的起算时间。

对造主张#3：

由于案涉商品房已被司法查封冻结，开发商无权行使解除权。

答辩要点：

3.1在商品房买卖合同解除诉讼当中，法院审理的焦点是解除权是否成立。关于司法查封冻结后能否解除合同，实质上是开发商能否基于解除权主张排除另案强制执行的问题，并非属于本案的审理范围。

3.2并无任何法律法规规定，在涉案商品房被司法查封冻结后，开发商基于商品房买卖合同的合法解除权就无法行使。

3.3开发商行使解除权系基于合同约定及法律规定，不属于移转、设定权利负担，在无证据证明的情况下，也不属于其他阻却、规避执行的行为。

对造主张#4：

由于案涉商品房已办理不动产所有权转移登记，合同已履行完毕，开发商无权行使解除权。

答辩要点：

已办理不动产所有权转移登记并不意味着合同已经履行完毕，由于存在按揭贷款，购房人在开发商担保责任解除前（一般为抵押权办妥），仍然负有按期还贷的附随义务。同时，开发商还负有保修义务。

（三）与其他债权人之间的执行异议纠纷

对造主张#1：

根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第26条：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。故，当人民法院查封预售的商品房后，即意味着司法公权力的介入，在未依法解除预查封前，该预查封就具有排他性的法律效力，其他司法机关、仲裁机构或者第三人不得对该财产进行转移、设定权利负担或者其他妨碍执行的行为。

答辩要点：

1.1根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第18条第2款：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。

1.2并无任何法律法规规定，在涉案商品房被司法查封冻结后，开发商基于商品房买卖合同的合法解除权就无法行使。

1.3开发商行使解除权系基于合同约定及法律规定，不属于移转、设定权利负担，在无证据证明的情况下，也不属于其他阻却、规避执行的行为。

1.4第26条限制的是查封后对财产权属的变更，而非对权属变更前合同合法解除的限制，即查封后禁止发生权属变更，但仍然可以合法解除合同。

对造主张#2：

根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第2款：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。故，即使另案判决解除，但由于解除发生在查封后，所以不得排除执行。

答辩要点：

2.1根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条第4款：申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。故：

2.1.1第26条第2款的规定仅适用于执行异议和复议程序，其更多是基于执行阶段效率优先、兼顾公平的价值考量，故该规定确立了以形式审查为主，实质审查为辅的原则，对案外人主张排除执行的审查认定标准更高，但并不适用于执行异议之诉程序。

2.1.2执行异议程序和执行异议之诉程序的审查标准存在区别，执行异议程序属于执行异议之诉的前置程序，二者相互衔接。前者属于强制执行过程中的救济程序，后者属于民事诉讼的实体审理程序。故，在审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益之问题上，应根据案件的具体情况和案外人所主张的权利、申请执行人债权实现的效力以及被执行人对执行标的的权利作出比较后综合判断，从而确定案外人的权利是否能够排除执行，不能仅以解除判决生效时间发生在查封后就不予支持。

对造主张#3：

即使解除权成立并且已经合法行使，但由于案涉商品房已经被查封且已经办理备案、所有权预告登记、抵押权预告登记手续，故基于上述公示的权利外观，不能排除强制执行。

答辩要点：

3.1实质的权利外观应为开发商仍为登记的案涉商品房所有权人，该物权登记权利外观具有明确的公示效力。

3.2所有权预告登记保护的是购房人的物权转移请求权，在商品房买卖合同合法解除后，该物权转移请求权已经丧失基础不再存在，且根据《物权法》第20条第2款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即，即使存在预告登记，购房人也并非绝对能够取得正式登记。同样的，即使存在预查封，被执行人也不定能够顺利取得所有权，程序法上的预查封能否顺利转为正式查封还需要实体法上权利的正常获取作为基础和前提，从而预查封并不一定能够转为正式查封。

3.3根据《物权法》第15条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。该条规定是关于不动产物权变动的原因与结果相区分原则的规定，在商品房买卖交易中，当事人双方签订商品房买卖合同是引起不动产物权变动的原因，商品房所有权的转移就成为这一原因的结果。依据商品房买卖合同所产生的法律关系是债权债务关系，权利人所享有的只是债权请求权，而没有取得对不动产的支配权，该债权请求权并不具有排他的效力。故，商品房买卖合同的成立、备案、预告登记等，并不当然引起不动产物权的变动，要发生不动产物权变动的效果，必须要进行不动产物权的公示即登记。

对造主张#4：

购房人已经通过银行按揭贷款的方式足额支付购房款，对未办理不动产所有权没有过错，其对案涉商品房享有物权期待权。

答辩要点：

4.1购房人物权期待权的法理基础在于保障其能够正常居住生活的基本人格权，但在购房人按揭断供且由于其他债务纠纷导致案涉商品房被强制执行的场合，案涉商品房最终并不会作为购房人的居所，而是作为购房人的财产被变价后予以偿还债务。此时，对购房人来说，案涉商品房的交换价值远大于其使用价值。故，在购房人在外负债导致房屋被查封后，开发商与案外人之间的执行异议纠纷中，不应涉及购房人物权期待权的保护问题。

 4.2购房人按揭断供本身就具有过错，在其断供违约的情况下，若仍支持其所谓物权期待权是对购房人的不正当保护，将造成当事人之间权益的失衡。

三、按揭断供类纠纷办案要点

（一）与银行之间的阶段性连带保证责任纠纷五大办案要点

办案要点#1：

核实按揭合作协议是否对开发商履行代偿义务约定前置条件，特别是对于按揭银行前置义务的约定，比如提前通知义务、保证责任范围等。

办案要点#2：

核实按揭银行是否已经办理了抵押权预告登记并取得抵押权预告登记证书，并协调按揭银行先行主张对案涉商品房行使优先受偿权。

办案要点#3：

核实与按揭银行间对预抵押及正式抵押手续办理主体的约定，若办理主体为按揭银行，则确认是否存在开发商所有权登记手续办理完毕后，按揭银行怠于办理后续手续的行为，从而决定是否以故意（或重大过失）阻碍开发商保证责任解除条件成就为由拒绝代偿。

办案要点#4：

4.1对于按揭银行确实存在怠于办理后续手续的行为，但其通过申请公证执行证书的方式欲快速完成开发商追偿回笼贷款的，应注意在以下节点提出抗辩：

4.1.1公证处向开发商核实债务时（债务异议）；

4.1.2法院首次强制执行时（执行异议）；

4.1.3 法院裁定驳回时（执行复议）。

4.2按揭银行公证追偿常规流程：

按揭银行申请执行证书——公证处债务核实（抗辩机会1）——公证处出具执行证书——法院强制执行立案——法院执行通知——开发商执行异议（抗辩机会2：申请不予执行）——法院裁定驳回——提起复议（抗辩机会3））。

办案要点#5：

若按揭银行没有过错，应积极沟通，视情况尽早履行代偿义务，取得代偿证明，并推进后续商品房买卖合同解除或代偿款项追偿事宜。

（二）与购房人之间的商品房买卖合同纠纷八大办案要点

办案要点#1：

先核实商品房买卖合同中是否明确约定了购房人断供开发商代偿情况下的合同解除权及是否存在行权障碍。

另，原则上应在取得代偿证明后才提起解除诉讼，否则提前提起的话，可能出现客户自行偿还银行的情况，此时银行不会再出代偿证明，可能造成不必要的诉讼成本损失。

办案要点#2：

注意核查涉案商品房被法院查封的时间，若代偿时尚未查封，应尽快完成商品房买卖合同解除动作，与购房人协商达成商品房买卖合同解除协议；或，1）在购房人拒绝配合的情况下，可考虑先行发出合同解除函件行使解除权，后续通过诉讼确认合同解除效力；2）直接径行起诉行使解除权。若代偿时已经查封，则应尽快起诉行使解除权，且结案方式应为法院出具判决书，不得通过调解方式结案。

附：可能获得认定的几个合同解除时间：

（1）开发商解除合同书面通知送达时间；

（2）解除合同起诉状副本送达时间；

（3）解除合同判决生效之日。

办案要点#3：

根据《合同法》第99条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。

在断供代偿的情况下，开发商对购房人享有追偿债权及商品房买卖合同解除权，商品房买卖合同解除后，开发商亦对购房人负有房款退还债务，故开发商应在行使解除权的同时，在解除合同诉讼中或以其他书面形式对购房人行使抵销权。

办案要点#4：

在诉讼中，对是否附带提起确认追偿权的诉讼请求要慎重，因为要求法院确认追偿可能在后期纠纷（特别是涉及查封的执行异议纠纷）中被认定为不行使解除权，或者说与后期提出的解除权诉讼请求相矛盾，极端情况可能涉及一事不再理的风险，如果真的在后期解除权行使存在障碍，则执行异议纠纷胜诉几率将大大降低（相当于在断供代偿的情况下，开发商已经选择了追偿而非解除合同，故建议参考前述办案要点#3，按照抵销权行使处理）。

办案要点#5：

注意关注具体案件中，商品房买卖合同的履行深度（亦即按揭合作银行放款节点）：草签（个别城市中小银行存在少数这种情况）——网签备案——所有权预告登记——抵押权预告登记——交付——产权登记——抵押权登记（现房）。一般情况下，办理所有权产权登记后，因法院基本不支持开发商行使解除权，应尽量落实追偿权，完成回款。

办案要点#6：

在诉讼中，应注意完整列明具体诉讼请求，根据商品房买卖合同的履行深度，追加请求法院判令配合涂销网签信息、配合撤销网签备案、配合撤销预告预抵押登记手续、交还房屋并支付房屋使用费（已交付的情况下）、如购房人拒绝配合则开发商可单方申请办理相关手续等，避免后续执行障碍。

办案要点#7：

在取得解除权生效判决后，应立即申请法院强制执行，做好沟通协调，借力审判法院法官的力量促成执行法院法官同意排除对涉案商品房的强制执行。

办案要点#8：

根据最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条：审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或调解书。以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第312条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

应避免在商品房买卖合同解除诉讼中提出确权请求，而应该归并于执行异议纠纷中提出确权请求，否则即使胜诉，也可能会因为程序瑕疵而被撤销。

（三）与其他债权人之间的执行异议纠纷两大办案要点

办案要点#1：

对于执行异议及执行异议之诉，需特别注意援引的法律依据，因开发商提出的是针对执行标的的异议而非仅针对执行行为的异议，故应避免援引《民事诉讼法》第225条，而应援引《民事诉讼法》第227条。

办案要点#2：

在法院提出拍卖查封房源并将拍卖所得优先偿付开发商代偿金额时如何处理？

法院或购房人、债权人可能提出，要求开发商不要提执行异议，而由法院直接拍卖房源，并将拍卖所得优先偿还开发商代偿金额。

针对这种情况，原则上不予同意，应及时行使解除权并提出执行异议，因存在以下风险，但若法院强行推进拍卖且已经拍卖，则应尽量协调法院优先偿付保障开发商代偿债权：

（1）拍卖周期不确定性；

（2）最终拍卖所得具有不确定性（甚至可能无法覆盖代偿金额）；

（3）优先偿付开发商债权没有法律依据（即使法院同意出具优先偿付承诺），仍存在其他债权人提出执行分配异议之诉的可能；

（4）一旦同意进入拍卖程序，同意法院方案且没有提出执行异议，则开发商即处于被动；

（5）从合法性而言，法院本可执行的仅为首付款部分（扣除解除合同违约金等），缺乏同意法院的合理理由。

★最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）

第102条：有下列情形之一的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百三十二条第一款第五项的规定裁定中止执行：

（1）人民法院已受理以被执行人为债务人的破产申请的；

（2）被执行人确无财产可供执行的；

（3）执行的标的物是其他法院或仲裁机构正在审理的案件争议标的物，需要等待该案件审理完毕确定权属的；

（4）一方当事人申请执行仲裁裁决，另一方当事人申请撤销仲裁裁决的；

（5）仲裁裁决的被申请执行人依据民事诉讼法第二百一十三条第二款的规定向人民法院提出不予执行请求，并提供适当担保的。

★最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

第26条：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

★最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释

第38条：同一债权既有保证又有第三人提供物的担保的，债权人可以请求保证人或者物的担保人承担担保责任。当事人对保证担保的范围或者物的担保的范围没有约定或者约定不明的，承担了担保责任的担保人，可以向债务人追偿，也可以要求其他担保人清偿其应当分担的份额。

同一债权既有保证又有物的担保的，物的担保合同被确认无效或者被撤销，或者担保物因不可抗力的原因灭失而没有代位物的，保证人仍应当按合同的约定或者法律的规定承担保证责任。

债权人在主合同履行期届满后怠于行使担保物权，致使担保物的价值减少或者毁损、灭失的，视为债权人放弃部分或者全部物的担保。保证人在债权人放弃权利的范围内减轻或者免除保证责任。

第123条：同一债权上数个担保物权并存时，债权人放弃债务人提供的物的担保的，其他担保人在其放弃权利的范围内减轻或者免除担保责任。

★中华人民共和国担保法

第28条：同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任。
　　债权人放弃物的担保的，保证人在债权人放弃权利的范围内免除保证责任。

★中华人民共和国物权法

第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

第20条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

★中华人民共和国民事诉讼法

第225条：当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。

第227条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

★最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释

第311条：案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。

第312条：对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：

（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；

（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。

案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。

★最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知

第15条：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：

（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；

（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；

（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。

第16条：国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。

★最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定

第18条：被执行人购买第三人的财产，已经支付部分价款并实际占有该财产，但第三人依合同约定保留所有权，申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人书面同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。

第26条：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的转移、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。

★最高人民法院印发《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的通知

第26条：审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。

★最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定

第26条：金钱债权执行中,案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：

（一）该法律文书系就案外人与被执行人之间的权属纠纷以及租赁、借用、保管等不以转移财产权属为目的的合同纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其返还执行标的且其权利能够排除执行的，应予支持；

（二）该法律文书系就案外人与被执行人之间除前项所列合同之外的债权纠纷，判决、裁决执行标的归属于案外人或者向其交付、返还执行标的的，不予支持。

（三）该法律文书系案外人受让执行标的的拍卖、变卖成交裁定或者以物抵债裁定且其权利能够排除执行的，应予支持。

金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。

非金钱债权执行中，案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书对执行标的权属作出不同认定的，人民法院应当告知案外人依法申请再审或者通过其他程序解决。

申请执行人或者案外人不服人民法院依照本条第一、二款规定作出的裁定，可以依照民事诉讼法第二百二十七条规定提起执行异议之诉。

★中华人民共和国合同法

第45条：当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。

当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。

第95条：法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。
法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。

第99条：当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。

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