形势远不及预期

疫情对房地产行业复苏造成的影响超出了我们的预期。

辉哥说，从目前他们监测的几个城市来看，广州主城区一手房市场回暖迹象明显，但二手房市场信心仍处于恢复当中；东莞新房成交有所向好，但不太明显，二手房也仍旧还没缓过来；深圳、佛山、珠海等城市一二手房市场均还未见明显的回暖迹象，另外惠州也看不到转暖的迹象。让人感到安慰的是，深圳3月31日上午发布了今年第一批集中供地计划，本批次商品房限售价的上调非常明显，一时引得市场躁动无比，很多开发商都大喊要全力向小阳春冲刺。

前几天看到了一组数据，3月1日至24日，60个典型城市的新房销售面积同比降低了50%（2月份同比降低了28%），18个典型城市二手房成交面积同比降低了39%（2月份同比降低了38%）。尽管3月16日的金融委会议以及银保监会、证监会、财政部、外管局当天的表态给房地产行业注入了强心剂，此后全国范围内的住房信贷政策和限购限贷限售限价政策也都有不同程度的放松，但3月份以来全国各地的疫情反复还是引起了典型城市地产销售的持续恶化。

3月16日以来，又有头部房企寻求债券展期，本以为能扛过这波低潮的剩下几家民营百强房企又出现了理财产品无法兑付、股债双杀、评级下调等情况。除了个别非常优质的民营房企外，对于普通的民营房企来说，当前公开市场的再融资已基本断裂，银行、信托都风声鹤唳，随时准备着抽贷或断贷，民营房企原本寄予厚望的楼市回暖后的销售资金回笼，目前来看面临着更大的不确定性，而且这还没有将预售资金监管的压制考虑进去。

辉哥和阿政都在强调，普通民众对失业和收入下降的担忧已越来越重，且不说有没有钱买房，断供的已开始越来越多，比如今年法拍房的数量就远超同期。我们有一个很大的担心，如果疫情仍旧大范围发生，萧条的楼市销售数据仍在持续，那投资人和金融机构的挤兑会更加频繁，房企的自有资金以及房企老板的家底都消耗掉后，债券、非标的违约和展期面积将会越来越大，如果继续发生踩踏，那房地产行业进入良性循环的目标将更难实现。

从近两周的情况来看，在自救无望又看不到行业回暖的情况下，一些房企已开始有意无意地躺平，甚至有些房企已觉得即便躺平也不再需要承受像以往那么强烈的道德谴责，毕竟已经多撑了那么长的时间。市场情绪方面则更加忧虑，目前各方对民营房企偿债意愿的担忧已更加浓厚，比如从上周开始，对地产债券的抛售已经蔓延到了所有的优质房企。

我们现在也处于很困惑的阶段，比如跟所剩无几的没有爆雷的房企谈好了投资方案、产品架构，可能第二天交易对手就因为其他违约或负面舆情导致交易被迫中止。在目前的形势下，谁都无法预测哪一家会是明天倒下的房企，甚至有同行跳起来说，你说的很牛逼的A房企都违约了，你觉得B房企还能撑多久。客观地说，现在所剩无几的优质房企也都面临同样的问题，销售还在大幅下滑，再融资已基本断裂，楼市何时复苏，靠房企自己到底还能扛上多久，这些答案目前都不是特别明朗。对于投资机构来说，存量项目的风险就在那里，到底要不要跑，不跑的话别人先跑了该怎么办，难道就赌这家房企客户不会发生挤兑？

一直都说“信心比黄金还宝贵”，尽管我们预计今年5、6月份楼市能真正企稳回暖，房企的拿地、开工、销售也能逐渐进入正常循环，但在经济下行、大国对立导致的反全球化以及疫情反复的影响下，普通民众对就业、收入的预期仍旧很悲观，购买力何时能恢复、房地产何时能复苏，目前来看已经面临更大的不确定性。

这半年以来，越来越多的同行暂停或放弃了地产投资业务，好几家投资机构的朋友都觉得民营房企的爆雷潮将在今年上半年结束，但就是不敢继续开展投放业务。相比之下，我们可能还算比较幸运，至少没有踩进大坑，今年春节后开始操作的城投平台的非标融资也都比较顺利。尽管如此，在绝对收益面前，我们还是更热衷于民营房企的前融业务，比如投劣后级份额的收益都可以去到年化13%以上，而国央企类房企、城投平台对年化9%左右的融资成本都存在着很大抗性。可最大的问题是，在目前的形势下，楼市的企稳回暖还得等多久？民营房企还得等多久才能迎来春天？

很多同行问我们到底对房地产行业还有多大的信心，现实一点地说，当前的楼市已经成为了拖累整个经济的最大因素，加上目前国内根本无法找到可替代房地产业的经济增长引擎，因此今年的稳经济与稳楼市已形成捆绑，房地产行业的企稳回暖也就刻不容缓，甚至在楼市无法企稳回暖的情况下今年GDP的5.5%增长目标也可能遥不可及。

值得庆幸的是，3月29日，俄乌谈判迎来了重大进展，市场方面预计，俄乌局势缓和后人民币升值将引发外资回流中国的预期，中资房企的巨额美元债偿付也能迎来压力的缓释。我们注意到，尽管疫情冲击下3月份的宏观经济数据可能更令人失望，但市场各方已更加强烈地期待中央在4月份陆续出台政策以稳经济，包括可能来临的降准降息及减税降费。

或许，我们现在只需要静静等待，等政策、等春天、等风来。