观点 作者：观点地产新媒体
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如果回顾近年来土地公开出让的结果，可以发现底价成交已经成为青岛土地市场的常态。
观点地产网 时隔近4个月的空窗期，青岛第二批集中供地在经历挂牌、终止、调整、二次挂牌后，终于迎来了出让。
根据公开信息显示，此次入市共87宗地块，总建筑面积765万平方米，起拍总价达312亿元。从规模来看，青岛第二批次住宅类供地的建筑面积较首批增长150%；分区域来看，李沧区和崂山区的土地供应明显增加，其中李沧区此次供地规模较2020年多增7成。
9月8日，青岛第二批集中供地的首个土拍日，分为上、下午两个场次，上午场出让李沧区和市北区的12宗地块，下午出让城阳区的20宗地块。
最终，32宗地块均完成出让，揽金约142.6亿元。其中，金茂&海尔联合体连夺5宗地块，成为青岛第二批集中供地首日的黑马。
此外，本土房企青特华安置业摘得4宗地块，万科联合体拿下3宗地块，而绿城、华润置地联合体、卓越联合体、保利联合体、中铁建皆斩获2宗地块。
不过，值得注意的是，首日的土拍显得较为平淡，32宗地块均以底价成交。
全部底价成交
如果回顾近年来土地公开出让的结果，可以发现底价成交已经成为青岛土地市场的常态。
以今年5月的首次集中供地为例，除了市北区水清沟开平路45号地块受到房企们的围猎，触及溢价率上限转为线下竞自持面积以外，其余60宗地块均以底价成交，首次集中供地整体平均溢价率仅为1.91%。
据了解，2019年与2020年青岛市土拍成交的平均溢价率均在1%以下，其中2020年为0.2%。
对此，有市场人士认为，近年来住宅搭配产业项目的土地出让形式（也就是业内俗称的“勾地”模式）在青岛比较盛行。而从此次出让的地块来看，市北、李沧、崂山这些市区的土地基本还是沿用这种模式，在一定程度上造成了青岛土地的低溢价率。
此外，还有分析师表示，相较于首轮集中供地，此次青岛第二批集中供地进一步加强了对开发商自有资金和资质的审查，这些规定直接“劝退”了一部分开发商。
根据出让规则显示，竞买人提交的资质证明文件、《资金承诺书》等纸质文件不符合要求的，或同一企业及其控股的各个公司参加同一宗地的竞买，取消竞得人（暂定）资格，扣除5%竞买保证金作为违约金不予退还，竞买人3年内不得在青岛市参与土地竞买。
至于竞买人提交的《资金承诺书》与审计结论不一致，已签订《成交确认书》的撤销《成交确认书》，则扣除50%竞买保证金作为违约金不予退还；已签订出让合同的解除土地出让合同，定金作为违约金不予退还；土地已交付的，竞得人应无条件将土地交还出让人。竞买人3年内不得在青岛市市参与土地竞买。
该分析师还表示，虽然此次集中供地增加了热门区域的供应，但对于溢价把控也颇为严格。除高新区的溢价率限制在15%以内之外，其他最高限价在土地拍卖前才输入网上交易系统，一旦达到限价后，转到线下竞高品质住宅的环节，这也使得开发商们变得更为谨慎。
金茂联手海尔连夺5地
虽说青岛第二批集中供地首日整体看来颇为平淡，但金茂&海尔联合体连夺5宗地块的表现却仍吸引了市场的目光。
据悉，9月8日的土拍中，金茂&海尔联合体以总价32.7亿元竞得李沧区黑龙江路以北、甘泉路以西4宗地块，以及黑龙江路以北、甘泉路以东1宗地块，无论是拿地数量或是拿地金额，都是当日的冠军。
值得一提的是，这并不是金茂与海尔的首次合作。早在2020年1月，中国金茂的间接全资附属公司青岛金茂便与海尔产城创的全资子公司恒鑫合创签订了一份合作借款协议。
协议内容显示，青岛金茂向恒鑫合创旗下项目公司提供总金额不超过36.87亿元的借款，用于满足项目公司A及项目公司B的资金需求，按年利率10%计息。与此同时，青岛金茂有权向恒鑫合创收购各项目公司60%的股权。
据了解，恒鑫合创曾于2019年11月以25.16亿元竞得位于青岛市崂山区地块A的土地使用权；同月还以35.31亿元竞得青岛市市北区地块B的土地使用权。而项目公司C将作为投标主体参与位于青岛市李沧区地块C的竞买，该地块占地面积约为204亩，为商住及交通站场商业商务用地，预计规划计容建筑面积约为40万平方米。
随后同年9月，中国金茂行使了上述权利，其通过方兴亦城以1800万元的代价收购恒鑫合创旗下3个项目公司的60%股权，并提供36.73亿元的额外股东股东借款。
据观点地产新媒体了解，金茂计划将上述项目打造成“府、悦、墅”三大产品系中定位最高端的金茂府。其中，崂山区地块A项目名为“大云谷·崂山金茂府”，而市北区地块B项目则名为“大云谷·崂山金茂府丨悦府”。
根据金茂青岛官微透露，在2021年上半年青岛商品住宅单盘销售额的T0P10中，金茂占得2席。其中，横跨崂山区和市北区的大云谷·崂山金茂府以29.54亿元夺得销冠，而金茂中欧国际城则以12.66亿元排在第六位。
据悉，自2010年年首入青岛以来，金茂采用城市运营的开发模式布局青岛。目前，青岛是中国金茂城市新城项目布局最多的城市，项目分别为中欧国际城、青岛即墨国际智慧新城、青岛西海岸创新科技城和青岛大云谷城市运营项目。
根据中国金茂年报显示，截止2020年底，公司在青岛共计拥有17个项目，未交付面积达到了522万平方米，该体量在公司布局的环渤海区域城市中位列第一。
如此看来，青岛接下来依然会是金茂重点关注的城市，而集中供地会是最直接快捷的加码手段。
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