丁祖昱评楼市 作者：克而瑞资管
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2021年7月，受重点城市集中土拍“缺席”影响，土地市场整体成交冷淡，房企拿地投资规模环比下降超7成达72.3%，同比下降近7成，达67.7%。累计来看，截至7月底，今年前7个月房企累计拿地投资规模达2.86万亿，同比微涨3%。
全面降准后，国资、民营房企的融资成本均有所松动，资金大量涌向风险较低的国企，发债融资成本大幅下降，7月发行债券票面利率较6月下调近80个基点，仅有3.45%，为今年最低。
与此同时，民营房企发债融资占比持续下降，上半年由去年的56.1%降至40.6%，7月进一步降至33.9%。在房企渠道融资持续收紧，降杠杆压力持续下，房企融资限制仍然颇多。
01
7月房企拿地规模环比下降超7成
随着6月底 22城集中供地首轮集中供地暂告段落，7月份投资力度下降，房企拿地投资规模环比同比都出现了下降，下降幅度分别为72.3%和67.7%。
图：2017-2021年7月房企拿地投资规模（亿元）
数据来源：CAIC
2021年7月拿地排行榜前三位的企业分别是碧桂园、万科地产和保利发展。其中碧桂园在湖州、常州、宿迁等长三角三四线城市拿下多个地块，不仅是碧桂园，今年包括保利、万科、金地等龙头房企也纷纷参与长三角区域三四线城市土拍，龙头房企在长三角三四线城市下沉布局趋势明显。
图：近一年房企拿地投资规模环比变化（亿元）
数据来源：CAIC
据CAIC监测，7月房企平均拿地溢价率约为19.8%，较上半年平均拿地溢价的16.5%有明显提升，各类型房企拿地溢价均有所增长，其中，国企拿地溢价较上半年提升明显，而民营房企在资金压力下7月拿地溢价较上半年变化不大。
图：7月房企拿地溢价具体数据
数据来源：CAIC
究其缘由，主要受重点城市土地集中出让暂止影响，一些限价相对宽松的城市在本月成为成交主力，导致溢价率出现小幅回升，但整体来看，在南通、金华等热点城市“强调控”的约束下，溢价率走势仍是较为稳定的，仅西安、大连、常州等个别城市溢价率水平较高，其余城市的土拍溢价率均保持在相对较低水平。
从企业性质方面看，民企拿地投资势头连续回升，投资占比由一季度的48.3%上半年提升至49.1%，7月更是回升至53.7%。国企方面，7月拿地投资占比较上半年有小幅下降，40%为今年最低，在8、9月集中供地后有望有所恢复。
表：房企投资集中度表现
数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统&CAIC投管云
02
境内债券加权平均发行利率下探至3.68%
从融资情况来看，7月15日中国人民银行下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。下调后，金融机构加权平均存款准备金率为8.9%。房企发债规模应声上涨。
7月房企境内发债规模达630亿元，环比上涨17.4%，同比下降22.6%。海外债方面，7月共发行274亿元，环比上升6.4%，同比下降42%。7月房企总计发行债券905亿元，环比上升14%，同比下降22.6%。截至7月底，房企在海内外发债累计融资总规模约合人民币6271亿元，较去年同比下降10%。
图：2017-2021年7月房企境内发债规模（亿元）
数据来源：CAIC
融资成本方面，受全面降准影响，7月房企境内债券加权平均发行利率下探至3.68%，近9个月以来最低点。海外债方面，7月房企海外债发行利率同样有所下调，海外债平均发行票面利率回调至5.68%。汇景控股发行2022年到期1.38亿美元优先票据，票息高达12.5%，为7月发行利率榜之首。近2个月以来已有远洋、新城、龙光、上坤等多家房企成功在海外发行绿色债券，绿色金融或将成为房企融资的新风口。
图：2017-2021年7月房企海外债总额（亿元人民币）
数据来源：CAIC
图：近9个月房企境内及海外债总额（亿元）&融资利率
数据来源：CAIC
03
国企融资成本破4创今年新低
7月，全面降准后市场利率持续下行，国资、民营房企的融资成本均有所松动，其中国企收益明显，发债融资成本大幅下降，7月国企发行债券票面利率较6月下调近80个基点，仅有3.45%，为今年最低。
表：加权平均融资利率（按票面利率）
数据来源：CAIC
从企业规模来看，国内各梯队房企境内发债成本相差不大，均在5%上下，其中，TOP10和非TOP100房企发债成本最低，TOP10龙头房企仅为3.21%，而非TOP100房企中可以成功发行债券的9成为国企背景，宽货币紧信用的态势凸显，资金仍有浓厚的避险情绪。海外债方面，以TOP50-100房企海外发债融资成本最高，对于这些国内发债艰难的房企来说，出海高息发债也是一个不得已的选择。
图：今年7月TOP房企发行境内及海外债情况
注：涉及海外债按1美元=6.4626人民币、1港元=0.8313人民币折算
数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统&CAIC投管云
具体企业表现来看，7月发债量最高的企业是华侨城，发行了20亿元的中期票据，年限3-5年，融资利率3.16-3.52%，以及发行了15亿元的超短融资券。7月发行债券的企业有31家，发债企业个数比上月增加4家。而从发债年限来看，万科、保利、越秀发行的公司债年限达到7年，时间最长。
04
民企发债融资占比持续走低
从融资集中度来看，民营房企发债融资占比持续下降。在企业性质方面，民营房企融资占比，上半年由去年的56.1%降至40.6%，7月进一步降至33.9%。全面降准后，“宽货币紧信用”的态势日渐明显，大量资金流向国企冲低国企发债利率。
表：2021年7月内地房企融资集中度表现
注：涉及海外债按1美元=6.4626人民币、1港元=0.8313人民币折算
数据来源：CRIC 中国房地产决策咨询系统&CAIC投管云
从债券期限来看，7月房企有41笔债券到期，金额共计630.13亿元,环比上升22.4%，到期金额有较大攀升。其中，到期金额最高为万科地产2018年发行的一笔30亿元的中期票据和龙光集团2016年发行的一笔30亿元的公司债。
提前关注到8月将有42笔债券到期，合计662.38亿元，环比上升5.1%，房企偿债压力持续加大，单笔金额最高为融信中国2018年发行的一笔6.5亿美元的境外优先票据。
2021年至今，中央和地方调控政策整体偏紧，随着房企融资“三道红线”的持续发力，各大房企的有息负债规模也将出现一定的下降，房企降杠杆已成常态。在这样的背景下，房企拿地投资行为也受到了全面的约束，在这其中，尤其是民营房企受制于监管高压政策和对其经营风险的担忧，融资也将更加的艰难。
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