观点 作者：观点新媒体
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勇者须得直面惨淡的境况，时逢住开业务历经寒冬的关口，需要承认的是长达十年黄金时代不再有。
以全向十字路口和忠犬八公像闻名的东京涩谷，汇集了世界最大级别交通量的十字路口。
当涩谷车站前十字路口街头信号灯变绿色的那一刻，来往人流最高能达3000人，最多一天能有超50万人在这一路口穿过。
这个人潮汹涌的中心地段，便是东急集团著名的涩谷城市更新项目。90多年前，东急集团旗下的企业开始对涩谷站周围进行大规模的开发，涩谷作为新的繁华中心开始崛起，并逐渐成为商业活动兴旺所在。
如今，这一在城市综合运营有着百年经验的企业，成为旭辉又一合作对象。近期，东急不动产上海与旭辉集团达成战略合作，将从长三角的开发项目起步合作，涉住宅开发、TOD建设等领域。
从“成为世界500强”到“成为受人信赖的城市综合营商”，这一目标的转变蕴含旭辉从开发到经营的转型。现实情况是，面临住开业务监管趋严、增量缩小和毛利困境，企业寻找下一增长点迫在眉睫。
旭辉行政总裁林峰曾指，2022年可能存在的趋势变化包括“三转”，即导向转、模式转、赛道转。“会出现很多新赛道的发展机会，包括长租、商业、养老等。”
这都是旭辉所认为“长坡厚雪”的赛道，当中旗下长租品牌瓴寓已位列房企长租公寓前列，商业地产尤其是TOD项目成为旭辉近年来的发力重点。
2019年成立商业地产管理总部后，旭辉便将商业地产开发当做集团第二主业看待，并且在此后开业大量商业项目。
在旭辉的愿景中，到2023年将布局50座商业综合体，20年后希望收入和利润的50%来源于运营性收入，比如说商业地产、长租公寓、办公或养老服务，还有一些轻资产的代建代管业务。
旭辉素来被称为“合作之王”，此时有个在城市综合运营有着多年经验的合作对象便再好不过。旭辉控股CFO杨欣也表示：“东急集团是世界范围内地产开发商转型为城市综合运营服务商和大型资管集团的典范，是值得旭辉学习的百年企业。”
一场合作
股神巴菲特曾用滚雪球比喻通过复利的长期作用实现巨大财富的积累：“人生就像滚雪球，最重要之事是发现湿雪和长长的山坡。”雪很湿，比喻年收益率很高，坡很长，比喻复利增值的时间很长。也就是说，投资的企业，最好具备长坡和厚雪两个条件。
所谓长长的坡，指的是企业所处的行业具备广阔发展空间，企业发展的天花板远没有到来；而厚厚的雪，则指的是企业的盈利能力够强。
勇者须得直面惨淡的境况，时逢住开业务历经寒冬的关口，需要承认的是长达十年黄金时代不再有。旭辉或许对于住开天花板早有预判，目标已经从“成为世界500强”变成“成为受人信赖的城市综合运营商”。
如今的市场环境，天之骄子和幸运儿早已不见，有的只是风雪寻路人。日本地产尤其是城市运营，则对国内房企具备相当借鉴意义。
在转型途中，有个成功转型的合作方，无疑能够帮助旭辉在这条“长坡厚雪的赛道”上走得更稳更远。
东急不动产，是旭辉选择的合作对象之一。
近期，东急不动产上海与旭辉集团达成战略合作，双方未来的业务合作将从长三角的开发项目起步合作，涉住宅开发、TOD建设等领域等。
据了解，东急不动产隶属于东急集团，东急不动产是东急集团当中一重要的业务单元，前身是1953 年成立的TOKLU LAND CORPORATION，彼时专注于东京涩谷等地的地下铁建设；2013年时集团将TOKYU LAND CORPORATION（房地产业务）, TOKYU COMMUNITY CORP（物业管理业务）与 TOKYU LIVABLE, INC（经纪业务）合并作为东急不动产控股公司上市。
目前，东急不动产的业务涉及城市更新、住宅开发、商业及写字楼开发与运营、休闲康养、大资管、物业管理等，先后开发并运营了大涩谷地区城市更新、东急Plaza银座、二子玉川TOD项目等。
从业务部门来看，东急不动产有七个部门。当中城市分部主要从事商业地产业务，包含办公楼、商业设施及住宅楼的开发、租赁及经营；住宅建筑分部主要从事开发业务，包含公寓和独立单户房屋的分销；管理分部主要从事物业服务，即公寓及建筑物的管理及翻新工程；
经纪分部主要从事房地产销售经纪业务；健康分部主要从事度假酒店、高尔夫球场和滑雪胜地等文旅业务；手工分部主要从事小商品零售，包括日常生活相关材料和商品的零售；次世代及相关分部主要从事国际化业务，包括外海业务及住宅建筑的建筑业务。
显然，这一综合不动产公司已经能够提供从建造再到出租出售、物业管理、翻新维护的不动产全周期服务链。
对于此次达成的合作，旭辉控股CFO杨欣也表示：“东急集团是世界范围内地产开发商转型为城市综合运营服务商和大型资管集团的典范，是值得旭辉学习的百年企业。”
东急不动产是日本大型开发商之一。说起日本开发商，大体能够分为财阀系、地铁系、金融商社系和独立系，东急不动产（东急地铁）便是地铁系中的典型代表。
财阀系指原来为大规模家族企业中的房屋开发事业部，战后财阀被解散之后，成为独立经营的开发商。此类开发商包括三井不动产（三井财阀）、住友不动产（住友财阀）、三菱地所不动产（三菱财阀）、东京建物（安田财阀）等。
金融商社系指野村不动产、伊藤忠都市开发、三菱商事、丸红不动产等由信托银行或证券银行经营的不动产。独立系则是原本主业即为不动产开发的大企业，包括大京不动产、森大楼等。
另一个重要的类别则是地铁系开发商，此类集团原为轨道交通公司，后来兼做房地产开发，主要模式为围绕公司运营路线经过的站点进行开发。东急不动产外，还有小田急不动产（小田急地铁）、阪急不动产、近铁不动产等。
轨交与商业
在日本，轨交集团和地产商业有着深度交集，新宿、涩谷、丸之内、池袋、梅田这些顶级商圈都位于轨道枢纽处，阪神、阪急、东急、小田急、京急、西武、东武、近铁、名铁此类耳熟能详的日本知名百货商场的母公司，都深度参与日本的轨道交通集团在轨交站建设。
车站百货、车站站内商业、车站地下商业街、车站上盖购物中心、车站高架桥下商业街等各种商业形式，使得车站潜力被不断挖掘，商业和生活服务业收入也逐渐成为日本轨交集团收入来源的半壁江山。
在轨交的运营上，香港港铁集团或与此较为类似，其秉持的轨道+物业”模式也就是以地铁为核心，沿线开发新的社区作为配合，形成一种良性循环的开发模式。
并且，随着这一模式日渐成熟，港铁对沿线物业开发的重心部分转向更精细化的运营，以实现土地价值与公司收益最大化。
以香港站上盖国际金融中心（IFC）为例，项目二期的站城一体化开发由港铁公司、新鸿基地产、恒基兆业、香港中华煤气及中银香港属下新中地产联合开发。当中港铁在其中拥有18层写字楼的权益，通过长期持有，带来稳定的经常性收入。
这部分业务收入在港铁整体收入比重逐年加大。2021年度，港铁公司获得经常性业务收入468.49亿港元，同比增长10.1%；归属母公司净利润95.52亿港元，扭亏为盈。其中，港铁物业发展分部利润同比上涨接近70%，录得92.77亿港元。受租金宽减影响下，该公司物业租赁及管理业务收入同比下跌0.4%至50.36亿港元。
作为一个“地小资源少”的国家，日本轨交集团在TOD项目打造上具备相当经验。
所谓的TOD模式，即transit-oriented development，是以公共交通为导向，规划一个包含住宅、商业、教育等多业态配套的生活区，能够使公共交通的使用最大化的规划设计方式。在日本则主要指阪急电铁、东急电铁等运营商为主体，在公共交通站点（铁路站、地铁站等）打造的商圈，以及在私营铁路沿线开发住宅区。
可以说，日本随处可见轨道交通沿线的TOD项目。以此次与旭辉合作的东急为例，其操刀的大涩谷地区城市更新便是日本一经典项目。
最早追溯到1933年，东横百货店（东急东横百货店）动工，1956年以东急文化会馆的建成为标志，东急集团旗下的企业开始对涩谷站周围进行大规模的开发。
上世纪90年代，涩谷拉开TOD开发序幕。第一个TOD综合体项目是涩谷标记Mark City，便是东急公司第一个车辆段上盖综合体。
这一综合体包括办公、东急酒店、商业、车库、车站、线路、公共通路，开发中灵活运用银座线车辆检修基地,东急巴士专用道路,京王井头线涩谷站用地的上部空间，是线路及车辆段上盖代表性大型复合设施。
借东京奥运会之机，以涩谷车站为中心开展“100年一遇”的复兴计划。涩谷未来之光是涩谷首个城市更新项目，集商业、办公和公共配套为一体的TOD综合体，被誉为年轻人之街，是日本各种流行元素的发祥地。而大涩谷地区城市更新，也是这家日本著名城市综合开发运营商标志性项目之一。
值得关注的是，近年来，包括东急在内的轨交集团也纷纷进军海外商业市场。
2017年10月，东急电铁则携手上海申通在地铁徐家汇站开出625平方米的LINE PLUS线尚加车站地下商业街，与东急旗下轨交时尚连锁店ranKing ranQueen。
2021年，日本阪急阪神百货主导的首个海外投资项目宁波阪急正式开业，这一项目携手宁波杉杉集团，投资金额约30亿元，整体面积为17.6万平方米，零售面积11.6万平方米，选址于宁波东部新城的地铁1号线与5号线换乘站口，地铁出入口直通商场。
同年，三井不动产公司在上海浦东金桥建设的“啦啦宝都”（LaLaPort）购物中心正式开业。
转型的道路
随着城市化发展，上述以轨道交通沿线的TOD项目成为一、二线城市转型发展的必然选择，也更符合社会发展趋势的方向。
因为，城市化进程以城市群形成为标志，而城市群形成必然以轨道交通的发展为纽带。
近几年，“轨道+物业”联合开发是打造城市群的主要模式，房企也多和轨交集团深度合作，开拓发展"轨交+物业"模式，比如深铁入主万科，越秀地产引入广州地铁成为第二大股东，龙湖和武汉地铁达成战略合作协议，而包括龙湖、万科、越秀在内的企业已具备相当规模。
旭辉或早已筹备未来规划，在2019年7月，旭辉正式成立商业地产管理总部，并将商业地产开发当做集团第二主业看待，旭辉商业总裁由林峰出任。
作为商业地产的“后来者”，旭辉也坚持其“择优合作”的战略打法，合作对象包括香港置地、恒基兆业等擅长运营的港资，以及内地具备商业地产经验的宝龙等企业。
橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳。东急不动产虽没有本土轨交优势，却同样具备在公共交通站点（铁路站、地铁站等）打造商圈的经验。与东急不动产达成合作，大大加强了旭辉在TOD项目的打造能力。
目前，为满足不同市场需求，旭辉商业旗下共分了旭辉广场、旭辉里和旭辉市集三条产品线。分别对应8万平方米以上的城市商业体验中心、3-5万平方米的社区型商业综合体、3万平方米以下的社区市集商业。
数据显示，截至2021年中期，旭辉半年租金收入约为3.91亿元，按年增加78.7%，租金收入主要来自上海LCM置汇旭辉广场、五棵松体育馆、西安旭辉中心、上海旭辉海上国际及上海旭辉纯真中心。
旭辉的商业项目发展迅速，目前已在全国打造30余座各具特色的商业综合体，总建筑面积超过278万平方米，其中一线城市超过70万平方米，已实现华东、华中、华北、西北和中西部全覆盖的全国化布局。
其中，大本营上海是旭辉商业的投资重镇，共在上海11区落地18个商办项目，包括上海 LCMART洋泾市集、上海LCM置汇旭辉广场、上海旭辉U天地、上海旭辉海上国际、上海旭辉纯真中心、上海旭辉华庭、上海恒基旭辉中心、上海洋泾S2/S3办公楼项目、上海浦东新区浦江华侨城项目、上海高和大厦、上海莘庄中心、上海恒基旭辉天地 、上海绿地旭辉E天地 、上海环创商务中心与上海宝山U天地。
即便受疫情影响，旭辉依旧在2021年在上海、成都和合肥共开出6项目。其中，上海便开出恒基·旭辉天地、宝龙·旭辉广场、旭辉企业大厦CIFI TOWE三个。
当中，恒基·旭辉天地的地段优势与商场新颖的设计，吸引了19家首店入驻上海，各类首店网红店，令其成为刷屏各大社交网站的打卡圣地。
位于浦东的LCM置汇旭辉广场则是旭辉商业在上海，乃至中国第一次持有的大体量商业项目，体量高达13万平方米。这一综合体中在公共空间上做了更多内容创新，包括室内的旋转LED柱形屏幕、上海第一道旋转彩虹桥、1500平方米的“嗨街”，以及5000平方米的“菜场爱马仕”。
在商业项目的打造上，TOD绝对是不可或缺的一环。观点新媒体获悉，旭辉已成功开发上海虹桥·恒基旭辉中心、成都旭辉天府未来中心、万盛TOD旭辉中心等TOD项目。
近年来，旭辉在成都及重庆等地的TOD均受到较大关注。
其中，在2021年成都成功签约温江万盛站和新津站两大TOD项目，重庆西站TOD项目是由旭辉及重庆西投联合打造的重庆之眼T-MAX项目，也是中国西部最大高铁站上盖的核心项目。
这一项目的整体体量约为22万平方米，坐拥重庆轨道5号线、环线，加上规划中的12和26号线以及内环快速，将形成了“一站四轨一快速”的TOD经济一体化生态圈，也是旭辉开发的首个高铁TOD项目。
旭辉控股董事局主席林中曾在接受观点新媒体专访时回应对于“开发+持有”的转型的思考：“围绕着开发+持有进行逐步的转型，房企要慢慢适应从增量到存量的变化，但这个过程并非一朝一夕，可能会长达10到20年，旭辉会将每年拿出投资额10%用于商业投拓，坚持‘在一二线做精品，三线城市做规模’的路线发展。”
对商业已成规模的龙湖、宝龙、新城等企业而言，商业所贡献的稳定收入，能够一定程度上减弱周期及调控所带来的冲击。对于旭辉而言，商业地产的高速成长期，也仍存在如何与企业资金状况适配，如何提升独自操盘能力等挑战。
商业之外，租赁住宅也是旭辉早早就选择的“雪道”。截至2021年8月，旭辉瓴寓已进入10余个城市，聚焦6个核心城市，房间近8万间。
站在资管的角度，无论是商业或是租赁住宅，这部分持有项目都希望能够实现“退出”。目前，瓴寓运营的项目已有部分项目实现退出。
2 月 9 日，旭辉官微披露，旭辉瓴寓于近期出让所持 " 上海浦江华侨城柚米社区 " 项目全部30%股权，实现从该租赁社区项目的资产退出，出让股权后，旭辉瓴寓仍作为资管方，继续运营该项目。
旭辉瓴寓总裁张爱华称：“这是租赁住宅领域实现‘投融建管退’资管全周期跑通的首个项目。”
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