观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
前有碧桂园服务们争相抢入新赛道“出圈”，后有例如越秀服务此类给自己打造概念的物业股。前有碧桂园服务们争相抢入新赛道“出圈”，后有例如越秀服务此类给自己打造概念的物业股。
继新希望服务等四家公司上市成功后，今年年中市场迎来了越秀服务这只自带概念的物业股。
6月15日，越秀服务举行全球发售新闻发布会，进行了首露面。
观点地产新媒体获悉，越秀服务将于6月16日-21日进行招股，并计划于本月28日挂牌上市。此次拟全球发售369,660,000股股份，其中，国际发售共332,694,000股股份，香港公开发售共36,966,000股股份，发行的定价区间为每股4.88-6.52港元。
根据披露，越秀服务IPO拟集资总额为18.04亿港元至24.1亿港元，其中拟将集资所得款项的约60%用于策略收购和投资提供资金。
地铁物业概念
相比于各有特色的母公司，扎堆分拆的物业公司在日渐热闹拥挤的赛道中总是显得略显千篇一律。在外界看来，他们更多是一个代表着低负债、充足现金流的高估值行业，但却没有太多独特的标签。
如何获得资本关注？前有碧桂园服务们争相抢入新赛道“出圈”，后有例如越秀服务此类给自己打造概念的物业股。
事实上，不管是母公司越秀地产还是越秀服务，过去几年间的发展都略微沉稳低调。直到广州地铁的入股、轨交物业的分食，才逐渐打破这一谨慎局面，顺带也让物业公司有了复合型物业公司等的头衔与特色。
2020年底，越秀服务收购了广州地铁的环境工程与物业管理子公司，新增管理面积约500万方，新增地铁环境工程维护、地铁物业管理运营服务等。而从股权结构可获悉，除第一大股东越秀地产通过BVI公司持有越秀服务91.85%的股权外，广州地铁投融资公司通过IPO前投资持有其8.15%股权。
新闻发布会上，财务总监陈冬鹏便开门见山地介绍道：“我们具有独特的TOD综合物业管理模式，未来增长潜力巨大。”
在越秀服务看来，随着中国城市化进程的不断推进，城市将面临交通空间和开发模式的全新挑战，拥有TOD综合物业管理能力的城市服务运营商将在未来的业务拓展中脱颖而出。
如何理解越秀服务所谓的地铁管理物业？事实上这与此前越秀地产收购广铁旗下的轨交物业项目相关，截至2020年底越秀地产拥有5个TOD住宅项目，总建筑面积近400万平方米。
这些轨交物业多为车辆段上盖物业，车辆段即主要指的是城市轨道交通系统中对地铁等车辆进行运营管理、停放及维修、保养的场所。
因此，收购广州地铁旗下物业的越秀服务，如今也涵盖了以车辆段服务为主的物业服务内容，包括承担地铁列车的内外清洗工作，建立起特种设备保洁的技术壁垒等。
与越秀地产一样，这些轨交物业的到来使得越秀服务的规模实现增长。除上述在管面积增长约500万方，主席林峰也表示，按照去年的营收表现，地铁物业给越秀服务带来23%的营收增长，且相信也是在该水平和速度上面进一步有所增强。
不过，相比于市场来说，或许更想知道，所谓的地铁服务管理的收费水平及盈利情况，相较于常规的住宅、商管物业表现如何？
发布会中管理层仅透露，其将探索形成TOD盖上物业管理和盖下站点管理的独特管理模式，这种特殊的模式将会成为越秀服务未来规模扩张和利润新的增长点。
据观点地产新媒体查阅获悉，其所收购的广州地铁环境工程及广州地铁物业管理确实有一个不错的收益数据——截至2020年，广州地铁环境工程及广州地铁物业管理的毛利率30.4%。
但同时，据悉广州地铁在管住宅物业及商业物业，过往的平均物业管理费分别约每月每平方米1.6元及每月每平方米12元，这一水平显然相较于物业行业平均的住宅、商业物业水平并不高。
因此，过去几年间广州地铁物业整体毛利率在20%以下。
而同比大增，则是因为2020年由于地方政府为应对COVID-19而颁布的监管利好政策使社会保险的缴款获宽减或免除；及当年就维持及放置绿化植物以及广州地铁部分车辆段进行保洁环卫而收取的服务费率增加。
这也一定程度说明，未来地铁物业的盈利表现还有待观察；不过在现阶段而言，面积规模及营收或许才是物管公司更为在意的。
除目前在管广州地铁物业外，现场管理层还表示，截止目前广州地铁已成功外拓至长沙地铁6号线、南昌地铁3号线、重庆地铁4号线、丽江城市轨道交通1号线等项目，这将为我们其承接地铁沿线业务提供可靠的支持。
“实际上能够提供比较专业的TOD服务的企业在国内也不太多，所以我们也会积极拓展在国内其它城市的TOD的服务，因为在这方面还是有一定的专业壁垒的。”林峰称，未来在更多的省会城市，或者地铁发展比较好的城市，越秀服务会积极地去洽谈更多地铁物业方面的业务。
瞄准收并购
截至2020年12月末，越秀服务总在管面积为3265万平方米，在管物业数量为215个。其中，来自越秀地产及其关联方开发的物业，近三年来分别占在管项目总数约86.3%、80.5%及79.5%，包括写字楼中的广州国际金融中心、广州越秀金融大厦；购物商场中的广州VT101（原维多利广场）和广州国金天地；专业市场中的广州白马服装市场和广州中港皮具城等。
同时，这些物业创造的物业管理服务收益，三年来亦分别占越秀服务营业收入总额的约91.7%、88.6%及90.0%。另外，受母公司布局影响，越秀服务大湾区的在管面积占据总在管面积的77.4%，为2530万平方米。
这些母公司物业对于越秀服务来说，是当下及未来业绩的保障。行政总裁吴炜便表示，越秀地产每年的竣工面积大概在500万到600万方左右，未来3年基本上稳定提供予越秀服务2000万方的面积。
但如何提高市场外拓能力，这是初登资本市场的物业股们所要面临的共同难题。
对此吴炜向观点地产新媒体回应称，在外拓方面越秀服务已经准备好一支强有力的外拓队伍，至今已经有80多人的规模，这是越秀服务外拓的基础。其也进一步指出，外拓需要一些核心能力，包括地铁物业、高端商业物业，以及旧物业提升改造等细分领域。
除此外，越秀服务也与目前大多物业公司一样，将收并购作为扩大规模的高效方式。据悉，在越秀服务招股书中有这么一句话：“展望将来，我们拟透过战略性收购或投资扩大业务规模。”因此，此次其IPO筹资的六成用于收并购。
“我们在国企的收并购方面，相对其他的企业有比较大的优势，这一块包括了国资委下面大量的物业公司在管的物业等，也包括越秀地产有相当多的国企合作资源，这一块我们也正在做工作。”吴炜称。
其表示，在收并购这块越秀服务会发挥好自己的优势，走市场化的路子，积极地参与市场上比较好的、比较大的标的的竞争，希望也能有很好的收获。
“我们希望在未来的3到5年，还是能够跻身于这个行业的第一梯队”。
另值得注意的是，目前越秀服务的物业结构中，商业物业占据了不小的比例，这也使得其整体的毛利水平较高。
在越秀服务总在管面积为3265万平方米中，非商业物业部分住宅物业2198.8万平方米，公建物业567.7万平方米，产业园及其他218.8万平方米；商业物业部分写字楼229万平方米，购物商场23.3万平方米，专业市场及其他27.2万平方米，合计仅280万平方米。
得益于高收费率，非商业与商业的收入整体占比则达69%：31%。
越秀服务显然对于这颇受资本市场欢迎的物业类型有着更多的想法。林峰称，未来越秀地产正在开发建设的商业在管面积大概为350万方，所以规模方面还会有一个正常的自然增长。
“希望在3到5年之内，商业要做到40%，非商在60%，我们会向着这个商业增长的目标去做。”其提及，商业物业重点要打造几个方面的能力，包括提供写字楼方面的增值服务、拓展社区商业的发展。
以下为越秀服务全球发售发布会问答实录节选：
现场提问：越秀服务未来的增长点体现在哪里？除了来自母公司稳定的物业交付，越秀服务将如何拓展第三方物业面积？中短期将达到怎样的关联方比例？
吴炜：2020年底，在管面积是3265万方，签约的面积是4991万方，我们希望在未来的3到5年，还是能够跻身于这个行业的第一梯队，需要管理层共同努力。
具体的实现路径大概有三个方面，第一个就是母公司越秀地产的支持，这几年大家也看到越秀地产的发展速度还是不错的，比较稳健地发展，未来在这一块，越秀地产每年的竣工面积大概在500万到600万方左右，未来3年基本上可以给我们稳定贡献2000万方的面积。
第二是外拓，我们已经准备好了一支强有力的外拓队伍，到今天已经有80多人，这是我们外拓的基础。外拓需要有一些核心能力，去年我们并购了地铁物业，在TOD这个行业应该说我们走在了其它的物业公司的前列。另外，我们在高端商业的物业管理方面也走在了市场的相对前列，比如说广州西塔、北塔，这些核心地段的核心物业的管理，我们是相当有经验，管理的水平还是不错的，在这一块细分领域我们会持续发力。
还有是我们最近取得了一些成果的、在旧改方面的物业管理市场，我们也在江浙一带落地了两个项目，这一块未来的市场空间很大，我们也已经做出了一些有益的探索。这一块未来3到5年，我们希望做到2000万到5000万这个水平上去。
第三是收并购，我们在国企的收并购方面，相对其他的企业有比较大的优势，这一块包括了国资委下面大量的物业公司在管的物业，也包括我们母公司越秀地产这一块有相当多的国企合作资源，这一块我们也正在做工作。所以收并购我们会发挥好自己的优势，同时我们也会走市场化的路子，会积极地参与市场上比较好的、比较大的标的的竞争，在这一块希望也能有很好的收获。
现场提问：TOD是公司的一大特点，请问公司可否预算未来两到三年以TOD形式管理的物业项目和面积占比是多少，越秀服务预期未来两到三年通过TOD的模式可新增多少管理面积及收入？
林峰：TOD确实是越秀服务一个非常重要也是非常有特色的服务的内容，我们去年完成了对广州地铁物业的收购，整个广州地铁从地铁开通里程，到目前为止是600多公里，到2023年会达到800公里，广州地铁是我们越秀服务的第二大股东，所以在业务发展方面会得到它的非常多的支持。
按照去年的情况来看，物业给我们的营收带来23%的增长，未来相信也是在这样一个水平和速度上面会进一步有所增强。
同时我们也不仅仅局限于广州地铁这一个范畴，实际上能够提供比较专业的TOD服务的企业在国内也不太多，所以我们也会积极拓展在国内其它城市的TOD的服务，因为在这方面还是有一定的专业壁垒的，特别是对于地铁的安全运营和清洁、环境的要求，包括车辆的清洁、站场的清洁，特别在目前防疫的形势下，对整个环境的要求更加高了，配合程度更加多了。
我们已经介入了这个领域，希望未来在更多的省会城市，或者地铁发展比较好的城市，我们会积极地去洽谈，争取提供这些方面的服务。所以这方面的增长，未来是非常可期的。
现场提问：在资本加持之下，物业公司上市潮仍在继续，越秀服务相比其它物业公司的核心优势在哪里？越秀服务开创的地铁+物业TOD物管模式未来将如何发力？
吴炜：我想这个问题的核心落脚点是讲的越秀物业跟其它的物业有什么不同的地方，我们有几点跟人家是很不一样的。第一，我们的TOD模式是其它的物业公司所不具备的。应该说轨道交通以及轨道交通上盖的开发，现在整个市场还是非常不错的，母公司越秀地产应该是全中国最大的TOD上盖物业开发商，越秀地产的第二大股东广州地铁以及越秀服务的第二大股东广州地铁，算是中国排在前列的轨道交通运营商，所以说我们的资源优势是非常明显的，在这个领域我相信我们会比其它的物业公司走得更快更好。
第二，我们有很强大的国企的资源和背景。越秀集团是广州市资产规模最大的国有企业，我们有深厚的国资的资源，越秀物业在广州市深耕了多年，也是广州市的物业行业会长单位，我们在国企合作这一块也具备跟其它的物业公司不一样的优势。
第三，我们在多种经营方面，尤其是在多种经营的协同发展方面，我们借助越秀地产原有的智能化的力量、社区商业的力量，以及装修、旧改的能力，打造了以物业为平台，以四大核心能力为支撑的1+4的核心能力，这也是我们跟其它物业公司不太一样的地方。一个企业的发展，它一定有它的核心优势和核心能力。
现场提问：市场一般预期物业管理公司来自增值服务的收入贡献会持续较快地增长，对越秀服务而言，增值服务就包括非业主及小区增值服务，这一块占比的增幅如何？未来的增值服务发展站点在哪里？
毛良敏：目前我们的增值服务占比，在2020年12月31号的数据可以看到，在非业主增值这一块的占比大概是29%左右，在C端对于小业主的增值服务在收入里面占20%左右，对B端的客户，在商写部分，我们的增值服务收入大概在5%左右，这个数据虽然相对还不错，但是我们认为未来还有比较大的增长空间。
我们认为不管是绝对额的增长还是占比的增长，在未来应该都会有一个比较大幅的增长。我们主要发展的方向有几个，第一个是在商写，我们除了继续做好商户招揽、定位咨询等业务之外，我们还会持续给写字楼里面专有部分的写字楼客户、办公企业提供更多的到家服务，包括员工的服务等等。
另外，对于小区的业主增值服务，我们主要有几个方向，一个是我们持续在加大我们的资产管理的业务，我们组建了一个两三百人的专业中介团队，也快速地开了五六十家门店，我们希望未来在这一块能有一个比较大幅度的增长。第二个是在美居方面，我们新成立了一个美居公司，希望这个美居公司给小区的业主提供从硬装到软装一条龙的整装服务，能够通过地产公司的资源，通过母公司能够支持的一些施工的资源，给客户提供性价比更高的装修服务。第三是我们会持续为母公司非业主增值部分提供更多的早介、案场以及智慧社区建设服务，希望通过前期积累的专业服务能力和团队，能够帮助我们的母公司以及其它的地产公司，丰富他们的产品，给更多未来小区业主更好的产品体验，而贡献我们的智慧。
我们还会持续做好目前正在积极探索的业务，包括到家服务、社区新零售，还有社区教育，以及社区养老服务等等一系列的社区增值服务。希望通过未来这些业务的持续深入开展，能够使得我们在社区增值服务这一块，无论是绝对额还是在我们总体收入的占比里面，都会有一个比较大幅度的持续增长。
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