小债看市 作者：小债看市
来源：小债看市（ID：little-bond）
发轫于福建，后迁至上海的融信中国，在业内有着“地王收割机”称号，其此前高价拿地、高负债风险开始释放。
01
业绩下滑
2月25日，融信中国（03301.HK）发布业绩快报称，预计2020年归属股东净利润录得约20%-30%下降。
盈利预告
公告显示，利润下降是因受新冠疫情影响，融信中国开发的部分项目工程进度及物业交付有所延期，导致收入及利润确认延后；另外受国家房地产调控政策影响，导致物业组合平均毛利率下降。
值得注意的是，这是融信中国2017年以来业绩首次下滑。在业绩大幅下滑的同时，其经营获现能力也在恶化，2020年上半年其经营性现金流净额为-9.88亿元。
2020年，融信中国取得签约销售金额共计1551.7亿元，同比增长9.8%，擦线完成年度目标，但增速却达上市以来最低。
2015-2019年，融信中国销售同比增幅分别为33.15%、107%、103.9%、73.35%和15.94%。
据克而瑞数据显示，2020年融信集团以1192.6亿操盘金额位居房企第27位；以519.6万平方米操盘面积位居第40位。
2018年，融信中国合约销售从502亿大幅增长至1218亿，首度突破千亿大关。
克而瑞房企销售排名
业绩下滑、销售增速创新低背后，透露出融信中国前些年高价拿地的“地王后遗症”开始显现。
02
据官网介绍，融信集团于2003年成立，总部位于上海，2016年1月于香港联交所上市。
融信聚焦房地产主业，通过地产开发、物业服务、景观工程、资管运营等业务板块，实现全产业链协同发展。
融信集团官网
融信中国业绩大幅下滑，除了疫情和房地产调控原因外，其前些年高价拿地也是直接导致利润下滑的诱因之一。
2016年，融信中国登陆资本市场后，开启了一波“补仓”行为，其中拿了不少地王项目和高价地。
当年，融信中国在全国收割了21块土地，增加土储超500万平方米，拿地均价高达8650元/平；2017年又大手笔拿了78个项目，新增总建筑面积1481.53万平方米。
近年来，融信中国“地王后遗症”显现，高价拿地、高负债的风险开始释放，超高土储成本大幅压减了项目的利润空间。
相较于同行，融信中国的销售毛利率和净利率一直比较低，2020年上半年其毛利率仅为14.91%，同比2019年的24.24%大幅下滑。
销售毛利率
截至2020年6月末，融信中国总资产为2207.41亿元，总负债1794.49亿元，净资产412.92亿元，资产负债率81.29%。
从房企融资新规“三道红线”来看，融信中国剔除预收款项的资产负债率为74％，净负债率92%，现金短债比为1.7，可以看出其踩中一道红线，被划入“黄档”阵营。
《小债看市》分析债务结构发现，融信中国主要以流动负债为主，占总债务的71%。
截至2020年6月末，融信中国流动负债有1268.46亿元，其一年内到期的短债债务有183.92亿元。
相较于短债压力，融信中国的流动性较好，其账上现金及现金等价物有312.6亿元，可以覆盖短期负债。
除此之外，融信中国还有526.03亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息债务有505.45亿元。
整体来看，融信中国刚性债务合计692.84亿元，主要以长期有息债务为主，带息债务比为39%。
在偿债资金方面，近年来融信中国主要依赖于外部融资，尤其是高频发行美元债，且发债成本较高。
《小债看市》统计，目前融信中国存续美元债10只，存续规模37.24亿美元，其中有两笔债券票息高于10%，其一年内到期的债券有9.14亿美元。
存续美元债（部分）
总得来看，2020年融信中国业绩大幅下滑，销售增速创新低，销售毛利率较低；近年来“地王后遗症”显现，高价拿地、高负债风险开始释放。
03
欧氏三兄弟
莆田欧氏家族草根起家，一门三富豪，在当地坐享盛名，就是在国内家族企业中也算是凤毛麟角。
欧宗洪有两个哥哥，老大是欧氏集团创始人欧宗金，老二是正荣集团创始人欧宗荣，他在家中排行第三，当地人称“欧老三”。
上世纪80、90年代，跟随改革开放的浪潮，欧氏两个大哥先行外出谋生。一开始他们在建筑工地施工，之后便开始承接工程，欧氏兄弟从“桥路业务”切入，由此获得了第一桶金。
后来，成年后的欧宗洪也凭借兄长铺好的道路，涌入创业大潮中。
2000年，欧宗洪正式进入地产业，投资建设了莆田市当年的第一高楼“观桥御景”楼盘。三年后他转战福州开拓市场，成立了融信中国的前身。
然而，在融信刚成立的几年里，欧宗洪基本没什么作为。直到2007年全国房价出现增长，开发商积极抢占土地市场。
2007年，欧宗洪在一场土拍上，以15.5亿元总价、每平方米9953元楼面价拿下当时的福州单价“地王”项目。
戏剧性的是，拿下“地王”的次年，国家出台楼市调控政策，福州楼市成交量“腰斩”，欧宗洪不得不以损失7000万元土地定金的方式，将地块退回以挽回损失。
此后十年间，欧宗洪带着融信深入福建漳州、厦门等市场，并向长三角区域上海、杭州等地“探路”，2013年进入了全国地产TOP50行列。
2016年，融信迎来高光时刻，45岁的欧宗洪抢先在二哥的正荣集团之前上市了。
上市后，融信中国总部从福建迁至上海。在欧宗洪的带领下，融信开启“土地收割”模式，由于高价拿地，他也被业界冠以“地王收割机”的称号。
然而，“历史总是惊人的相似”。2016年底逢上海楼市“限价”政策，融信以天价拿下的“上海地王”又一度被套牢。
近年来，融信中国的“地王后遗症”逐步显现，高价拿地、高负债风险始终随行在欧宗洪左右。
在这期间，欧宗洪进行高频次的发债，用于流转现有债务再融资。
值得注意的是，融信中国少数股东在净利润中获得的损益占比，明显低于在权益总额中的占比，存在“明股实债”嫌疑。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“小债看市”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
