观点 作者：观点新媒体
“未来房地产行业参与的玩家会快速减少，能够留下来的会更加理性，也会减少内卷现象。”
的确，在步入低杠杆和精细化运营的良性循环时代前，房地产企业将面对更加复杂的行业变化。谁能挥臂奔跑坚持到最后，谁就有占据行业主动权的机会。
据美的置业提交的2021年度成绩单来看，核心数据大部分均有上升。
截至2021年12月31日止，美的置业收入737.03亿元，同比上升40.4%；毛利为134.95亿元，同比上升15.8%；年内利润及综合收益总额为53.03亿元，同比上升9.9%。
于2021年内，美的置业核心净利润为54.58亿元，同比上升13.6%。值得注意的是，期内公司拥有人应占核心净利润为38.98亿元，相较于2020年同比下降9.5%。
对于美的置业来说，2021年就如哲学家赫拉克利特所言，一切事物都处在流变之中。
频繁接盘，减少合作项目
观点新媒体了解到，今日（3月28日）出席业绩会的人员名单包括董事局主席、执行董事兼总裁郝恒乐、执行董事兼高级副总裁王全辉，执行董事兼首席财务官林戈。这三位管理层于发言中13次提及“聚焦”，7次提及“深耕”，这无疑为会议内容增添了两个新的关键词。
从销售方面看，2021年美的置业累计实现签约收入1371亿元，合约销售面积1176万平米，销售均价11657元。去年2020年度业绩发布会上，美的置业管理层曾表示，2021年公司合约销售目标为1500亿元。而在彼时，美的置业才刚跨入千亿房企行列。
以此计算，2021年全年，美的置业完成销售目标约91.43%。
由此可看出，美的置业将在2022年更加谨慎制定目标。据参加了投资者会的人士分享，美的置业管理层表示，2022年销售目标定为1400亿元，也希望通过努力超出1400亿元。
1400亿元目标与2021年已实现的签约收入相差并不大，去年完成的1371亿元中，或可以窥见美的置业进行城市升级的成效。据介绍，去年一二线城市及以上的销售额占比78%，单城市销售超过50亿元的占比41%；而市占率进入前10的销售贡献中，单城市量级超过50亿元的城市也达到15%，超过了上一年的5个城市。
以上数据不难看出，美的置业土储基本上都集中在高能级城市。另据2021年业绩报告，美的置业土地储备总建筑面积4952万平方米，其中权益土地储备面积2716万平方米，二线及以上城市土地储备占比达到66%。
执行董事兼高级副总裁王全辉在业绩中表示，2022年整个行业的环境变化更大，美的置业持续进行换仓，回归长三角、大湾区及一二线强三线城市的高质量布局战略，“通过升级换仓，逐步退出低量级城市，聚焦29个核心城市，提升拿地权益比，降低合作项目的数量。”
美的置业或已经意识到，在当下时期选择合作对象需要更谨慎。
管理层在业绩会上就表示，会把权益比提高到75%以上，减少合作，控制“1+1不能大于2”的合作，慎重选择合作对象。
提及近期频繁的收并购动作，被称作“白衣骑士”的美的置业，已与花样年、雅居乐、正荣、金科等企业进行收购交易。
最近的一次可追溯至3月11日，美的置业与金科地产分别就多家合作公司收购及出售事项订立协议——美的置业拟向金科地产收购南京科宸房地产开发有限公司53%股权及南京山河宸园企业管理有限公司50%股权。收购事项完成后，两家目标公司均成为美的置业的全资附属公司。
据管理层表述，美的置业频繁接盘整合“纾困”，实际上也是为了提升操盘项目的比例。通过升级及项目聚焦，提升权益比，提高操盘项目比例，会使美的置业的费率得到改善。
从2021年第四季度开始到目前，美的置业已有13个项目的股权收购。
行业泡沫正在快速出清
与建设银行签署了220亿元开发并购贷合作协议，以及与农业银行、交通银行、招商银行等签署了220亿元、190亿元、120亿元并购贷以及按揭专项贷款，获得共计390亿元地产并购贷及保障性租赁住房贷款，及360亿元个人住房按揭贷款专项额度。
对此，执行董事兼首席财务官林戈坦言，美的置业一直在做金融资源的整合，集中资源，强强联手。在上市之初，美的置业有20多家合作银行。截至目前，只有七八家头部合作银行。
观点新媒体了解到，这七八家合作银行主要是五大行加上头部的股份制银行，数量虽少，份量却不小，“合作银行的集中对资源获取非常有帮助。在合作行里面，美的置业是总对总的战略客户，也是白名单，所以合作银行给美的置业下了很多专项绿色包。而美的置业回款率保持在80%以上，也跟银行资源的支持息息相关。”
而合作银行之一招商银行也于近期年报会中称，目前整体房地产行业风险逐步暴露、进入调整期的情况下，招商银行有保有压，对好项目、好客户加强合作，而并购贷款这种方式就是合作的内容之一。
由此看来，有个好爸爸的美的置业已出现在了银行们“好客户”名单上。
此外，在2022年第一季度，美的置业通过了50亿元中票审批，成功发行了15亿中票，票息4.5%。对此，林戈于投资者会上表示，美的置业是民营企业中2022年首家获得中票的企业。
业绩会上，美的置业管理层还重点指出，计划在2022年内实现“三道红线”全部转绿档。
身处“黄档”，美的置业从上市之后一直都在降负债，试图以效率驱动来替代行业过去杠杆驱动的模式。虽然已计划在2022年成为“绿档”企业，但美的置业却认为，去杠杆要科学，要有序，更重要的是听监管机构的话。
对于美的置业来说，降负债的同时，最需注意的是如何提升盈利水平。
据介绍，首先是控制投资节奏，控制好投资额度，参考前几年的投资动作，美的置业一直在按照三道红线的指引来做投资拿地额度的控制；在去化端，则需持续抓去化和回款。资料显示，美的置业去化率在65%左右，回款率在80%以上。
于业绩会中，美的置业不止一次表示行业泡沫正在快速出清。
对此，郝恒乐认为，未来房地产行业参与的玩家会快速减少，能够留下来的会更加理性，也会减少内卷现象。
“相信机会大于挑战，机会大于风险。”郝恒乐表示，随着行业泡沫的出清，供需结构会回归合理。
现场提问：美的置业如何在行业大变局中保持位置？面对未来房地产新格局有哪些应对策略？
郝恒乐：在2018年上市的时候，美的置业就说要做动能十足的马拉松选手，到今天我们仍然把这句话放在重要战略位置。在这过程当中，我们在以下几个方面不断积累，打造核心竞争能力。
第二点，美的置业随着低量级以及相对低售价区域项目的出清，利润也会回到更加合理的状态，不断提升自己的经营底盘、改善经营基本面，加上良好的股东加持，美的置业的融资能力也在快速提升，且融资成本在不断走低，现在新增融资成本在4%左右。
第三点，在房地产+相关多元化方面优化业务结构。无论是商业、物业服务还是智能化产业、住宅装配式产业，都是围绕“房地产+”在产业链上逐步地进行相关多元化的拓展，也使得我们开发业务和经营业务有一个良好的结构，提升自己的综合竞争能力。
面对未来，房地产行业竞争格局发生颠覆性的变化，行业正在快速出清，越来越多的高杠杆、高负债的企业出现了大量的债务违约。
我们坚定认为，未来房地产行业参与的玩家会快速减少，能够留下来的企业会更加理性，也会减少很多内卷。而未来的供需结构会有很好的改善，随着行业泡沫的出清，供需结构会回归合理。
在这种格局下，美的置业相信机会大于挑战，机会大于风险。守住开发的基本盘，坚定地推进相关多元化，不断地进行产品变革创新，不断地打造服务能力以及相关产业的延伸能力。布局上，继续坚持快速向更高层级的城市以及更发达经济区做实根据地，根据市场的变化去调整自己的速度。
接下来，美的置业会更加看重权益规模以及权益比，而不是简单的流量规模。同时会更加注重现金流的头寸管理以及集团的流动性管理，这是我们的基本底线，以合理地安排资本支出。
目前，美的置业手头上的存量较充裕，现在有4100万方的土储，将近5000亿的货值，在投资以及运营方面，美的置业将把进入的城市快速地聚焦到29个左右，新增投资相对会游刃有余。
同时，美的置业会把权益比提高到75%以上，减少合作，控制1+1不能大于2的合作，慎重选择合作对象。持续地进行利润改善，在投资方面有高利润要求，更精准研判投资地块；在售价方面持续地打造产品力，包括差异化智慧健康的产品标签和功能，使销售能够持续保持有竞争力的溢价水平，进一步控制合理成本支出；在费用方面通过升级以及项目聚焦、提升权益比、提高操盘项目比例，使费率得到改善。
林戈：美的置业境外融资的渠道主要是靠银团与双边贷，并没有发美元债。现在境外银行机构和美的置业有非常紧密的互动交流，对美的置业非常放心，也坚定地支持美的置业在境外开展融资的业务。
提及融资竞争力，第一，美的置业坚定地做好产品，做好社区服务，坚持战略升级。银行系统里将城市分为一线、二线、三线城市，而这些城市投放的按揭、开发贷资源配置及成本都不一样，所以美的置业除了业务发展之外，在银行的城市选择上也有很好的契合度。
第二，坚守美的财务稳健的传承。美的置业的投资越来越理性、越来越聚焦城市，在选择项目的时候有严格利润率和项目IRR，以及现金流的要求。我们坚持做资金链安全的压力测试和预算，同时也在优化负债结构和久期。最重要的是追求所有融资成本的最优原则。融资成本低只是一个表象，背后更重要的是，你获取的多渠道融资资源，也有你的定价权。
这些年美的置业也一直在稳步地、科学地、有秩序地去杠杆，我们坚决反对运动式的去杠杆或者抽脂减肥式的去杠杆，这样是非常危险的。所以在稳健方面，也要考虑去杠杆的科学性。
第三，美的置业一直在做金融资源的整合，集中资源，强强联手。上市之初有20多家合作银行，到目前只有七八家头部的合作银行，主要是五大行加上一些头部的股份制银行。合作银行的集中对资源获取非常有帮助。在合作行里面，美的置业是总对总的战略客户，也是白名单，所以合作银行给美的置业下了很多专项绿色包。而美的置业回款率保持在80%以上，也跟银行资源的支持息息相关。
第四，美的置业珍惜信誉。股东对我们的背书有敬畏，我们也非常爱惜自己的羽毛，以守信为先，保证现金流的安全性、流动性。
郝恒乐：美的置业还是着眼于自己合作的项目，特别是合作对方出现了问题，使得项目进行得不是那么顺利时，美的置业会做并购。
接下来可能还会推进一些合作项目的股权收购或者置换，主要是为了使项目更加顺利推进，提升权益占比，提升自操盘比例。
从去年第四季度开始到目前，美的置业有13个项目的股权收购，收购要利用资金优势，对项目在目前情况下的股权价值进行判断，如有良好的投资回报，我们才去收，好多项目我们会打折去收。
收购项目整体的交易对价大概17亿，但实际对美的置业资金占用只有4亿多。存在差额空间是因为通过收购把项目的资金盘活了，原来是共管状态，但是美的置业百分之百控制以后，就可以把项目的存量资金盘活了。
现场提问：2022年在降负债方面有哪些举措？
降负债方面，要控制好投资节奏和投资额度，美的置业一直坚持按照三道红线指引来做投资拿地额度的控制。
在费用端，这些年也有比较明显的下降。去年我们的费用率是11%，今年是7%左右，费用率下降。
现场提问：未来派息政策是否会有变化？包括派息的方式以及比例？
林戈：保持在行业内有竞争力的派息政策，是美的置业这些年一直坚持的原则。
现场提问：今年对公司深耕的长三角、大湾区以及华中等城市是怎样的判断、展望？
受全球经济下行、需求不振、疫情反复，以及有效的政策落地时间等各种因素的影响，我们对这些区域的市场很难预判。
根据这几个区域的情况不同，我们也做了预估，针对长三角、大湾区来看，从去年下半年以来，大量的压抑需求在积累，也需要在一定的时间内释放，预估会在今年第二季度或者下半年释放一部分压抑需求。
华中地区有所分化，武汉、长沙这两个城市的基本面不错，预估会在二季度或者下半年有所复苏；郑州、南昌的土地供应存量比较大，需求不振，再加上一些自然灾害等原因，可能市场复苏或者修复的时间会略微长一点，预估在下半年会有所修复。
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