丁祖昱评楼市 作者：编辑部、CRIC研究
一季度，房地产行业各项数据指标可谓“惨烈”。房地产开发投资27765亿元，同比增长0.7%，房地产开发投资增速已连续12个月回落。商品房销售面积同比下降13.8%；其中，住宅销售面积下降18.6%；商品房销售额下降22.7%；其中，住宅销售额下降25.6%。而房企一季度拿地面积仅为1339万平方米，比上年下降了41.8%。
百强房企1-4月累计业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。4月单月业绩同比降低58.6%，环比降低16.2%，环比降幅大于近年同期水平。与此同时，房企偿债压力依然有增无减。
二季度的三分之一已经过去，政策继续松绑成为关键词，仅4月份就有超40个省市落地救市政策，但收效甚微。对于房地产企业而言，摆在面前的是两大生存问题：一个短期生存的“燃眉之急”，另一个是长久的发展模式。
比如，5月会是行业拐点吗？市场底何时才能到来？融资难题与偿债压力如何寻得最优解？第二曲线能否成为拯救房地产主业的那根“稻草”？行业还会迎来哪些变局？等等。
值此“五·一”劳动节之际，我们推出系列策划，从企业、政策、市场、土地、融资、物业和租赁入手，全面剖析2022年房地产市场开局表现以及行业之变，从变局中，为2022年楼市寻找确定性。
2022年以来，中国房地产行业下行压力持续、市场整体表现保持低迷，叠加部分城市受疫情封控影响，4月百强房企销售规模大降。
CRIC数据显示，百强房企4月单月销售操盘金额仅有4284.7亿元，环比降低16.2%，降幅大于近年同期；同比降低58.6%，较3月降幅进一步扩大，且降幅创下近年来单月业绩同比降幅的最高水平。
受此影响，1-4月累计业绩来看，百强房企整体业绩规模同比大幅降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。此外，百强房企全口径销售规模和权益销售规模同比降幅均已“腰斩”。
图：2022年1-4月百强房企单月业绩表现及同比变动（亿元）
图：2022年1-4月百强房企累计业绩表现及同比变动（亿元）
疫情，仍然是房地产行业最大的不确定性。
4月，受疫情影响，房地产市场下行压力加剧，成交同比跌幅进一步扩大。30个重点监测城市商品住宅成交面积环比下降18%，同比跌幅扩至58%。一线城市成交环比下降19%，同比下降47%；26个二、三线城市市场愈加惨淡，成交环比下降18%，同比跌幅扩至60%。
长三角地区市场近乎全面熄火。
受疫情影响，上海楼市进入停摆状态，封控时间过长势必将降低居民收入及消费预期。杭州、宁波、合肥、南京等市场走弱。以南京为例，案场客户到访量环比下滑，新盘平均去化率低至33%，热点板块出现开盘流摇现象，边缘板块折扣力度加大，最低9折。苏北地区市场全面承压，徐州、盐城、淮安等特价房、工抵房等屡见不鲜，渠道佣金点位持续提升，但实际转化效果较差。
京津冀地区仅限于北京市场转暖。北京新盘平均去化率稳步提升至41%，核心地段高性价比楼盘销售火爆，但远郊区域市场难言好转，不少项目去化率仍低于10%。天津、河北市场观望情绪依旧浓重。
大湾区市场复苏进度弱于预期。
3月以来，广州、深圳均因为疫情突袭而出现下滑。4月广州市场缓慢复苏，新盘平均去化率低位回升至21%，中高端需求相对坚挺，但刚需观望情绪浓重，部分外围区域库存积压，成交未见起色。深圳仍然没有扭转颓势，新盘平均去化率小幅回落至32%，龙岗、龙华等关外区域去化普遍承压。
中西部地区市场褪色，武汉、成都、重庆等市场羸弱，西安、郑州等区域分化加剧。以武汉为例，受累于库存高位积压，房企供货信心严重缺失，不少项目不拿预售证、暂缓开盘，新盘平均去化率低至20%，不同板块、不同项目分化加剧，远郊板块营销力度不断加大，部分项目渠道佣金点位上涨至10万元/套。
房企销售业绩表现侧面反映出行业仍处于深度调整周期，市场持续低迷，行业风险尚未出清。
2022年以来，为促进行业的健康发展和良性循环，中央多部委在房企融资、并购贷、预售资金监管等多个层面释放积极信号，但政策回暖的传导落地尚需时间。
短期内企业融资未有明显回暖，1-4月，房企整体融资规模仍然维持低位，仅有1378亿元，同比下降52%，境外发债占比仅有4%。多数房企流动性压力持续。
目前来看，抓销售回款、提升自身造血能力，保证现金流安全、优化债务结构、防范流动性风险是企业保持财务定力及稳健经营的关键。
图：2021年至2022年4月房企发债总量及境外债占比（亿元）
注：发债仅指境内外发行的各类债券、优先票据、中期票据等，不包含各类贷款等
各项数据表现也意味着短期内企业盈利水平仍将继续承压。
2021年行业整体盈利表现不佳，营收增速放缓、利润规模负增长。企业利润率持续下行探底，各项利润率指标均已降至历史较低水平。近九成企业毛利率、归母净利率双降，部分头部房企毛利率低于20%。
行业盘整期下高杠杆、高周转模式无法持续，企业经营逻辑正在加速转变。
逻辑转变牵一发而动全身，稳利润的关键是需要房企多维度思考。比如，审慎拿地、优选项目，保证项目利润率水平；降本增效、战略精简，向管理要效益；坚持长期主义，在多元业务板块择优发展、提升资产质量和经营效益；回归产品、加强产品力打造，提高产品适销性及产品溢价等。
图：2015-2021年行业典型上市房企整体利润率水平及变动
注：为与H股上市房企统一口径，A股上市房企毛利润计算中扣除税金及附加
数据来源：CRIC、企业公告
4月29日，政治局会议中关于房地产表述释放积极信号，支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管。仅4月，就有40个省市落地救市政策，南京、苏州等强二线城市跟进放松限购，南宁、长沙等弱二线及三四线城市财税刺激托市，但由于需求及购买力透支、市场信心尚未恢复等原因，难以扭转市场持续下行趋势。
房地产市场何时回稳？从目前形势来看，只有激活相对充裕的改善性购房消费，才能真正快速实现回稳，因此，政策的刺激力度非常关键，尤其是下调核心城市二套房首付比例等措施。目前来看，行业回稳预期并不乐观，核心城市预计在三季度有望触底回稳，三四线城市将面临更长的调整周期。
附：2022年4月中国房地产企业TOP50销售排行榜
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