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房贷利率，降了！

任博宏观伦道

2022-01-25 14:16 2307 0 0

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本次LPR下调，是2021年12月以来继全面降准、定向降息、LPR下调、OMO利率与MLF利率下调之后，央行连续第二次下调LPR，充分体现出央行的主动作为。5年期以上LPR下调对于地产行业的积极影响是显而易见的，预计将会推动房贷利率普遍下调。实际上，从目前市场情况来看，房贷利率已经出现了明显松动迹象。

作者：毛小柒

来源：涛动宏观（ID:jinrongjianghu123123)

【正文】

继2021年12月20日下调1年期LPR5BP及2022年1月19日调整LPR报价行和将报价时间提前15分钟之后，刚刚央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年期LPR下调10BP至3.70%（符合预期）， 5年期以上LPR下调5BP至4.60%（不及预期）。

一、降息再来：1年期LPR下调10BP至3.70%，5年期以上LPR下调5BP至4.60%

（一）1年期LPR连续两次下调、5年期以上LPR时隔20个月首次下调

本次LPR下调，是2021年12月以来继全面降准、定向降息、LPR下调、OMO利率与MLF利率下调之后，央行连续第二次下调LPR，充分体现出央行的主动作为。同时这也意味着，LPR新报价机制推出以来，1年期LPR累计下调5次（合计下调55BP），5年期以上LPR累计下调4次（合计下调25BP）。

（二）5年期以上LPR下调影响可能会推动房贷利率普遍下降

相较于1年期LPR主要影响流动性贷款（如企业短期贷款与居民短期消费贷款等），5年期以上LPR则主要针对中长期贷款（如个人住房按揭贷款以及企业中长期贷款等），因此5年期以上LPR可以被视为是个人住房按揭贷款的基准利率，实际发放的住房贷款利率会在此基础上上浮一定幅度。5年期以上LPR下调对于地产行业的积极影响是显而易见的，预计将会推动房贷利率普遍下调。

实际上，从目前市场情况来看，房贷利率已经出现了明显松动迹象。2021年10月26日，中国银行保险报官微刊出一则稿件，标题为“房贷利率，降了”！。该文曾指出，贝壳研究院公布的最新数据显示，2021年10月90城主流首套房贷利率为5.73%、二套利率为5.99%，环比均下调1个基点，这也是2021年内房贷利率首次出现环比下降。另据网上公开信息显示，今年1月，南京、苏州、广州、常州、日照、江门、上海等地区均迎来了房贷利率下降，而我们认为房贷利率的趋势还有可能会持续一段时间，以通过销售端的修复来改善地产行业的预期，真正实现地产行业的良性循环。

（三）关注两个利差：LPR与MLF之间的利差稳定、LPR期限利差扩大

这里需要特别关注两个利差的变化。

1、1年期LPR与MLF利率之间的利差一定程度上代表着商业银行的利差空间基准，若扩大，则意味着商业银行的利差空间基准有所扩大，对商业银行是利好。不过在目前政策导向下，这一利差空间只要不收窄对商业银行实际上也算是利好。虽然2021年12月与2022年1月下调两次1年期LPR和1次MLF利率，但二者之间的利差空间仍然稳定在85BP，对商业银行来说算是好事。

2、5年期以上LPR与1年期LPR之间的期限利差代表央行对中长期贷款，特别是个人住房按揭贷款的政策态度，若期限利差扩大，则意味着对个人住房按揭偏谨慎，若保持不变甚至收窄，则意味着对个人住房按揭贷款的态度相对友好。目前5年期以上LPR与1年期LPR之间的期限利差已进一步扩大至90BP，表明央行的态度仍显暧昧。

（四）预计5年期以上LPR分两次降：本月已降5BP、下个月再来5BP

虽然1年期LPR下调了10BP，但央行此次在5年期以上LPR的降幅显得比较保守，偏离了市场预期。我们推测，央行的思路是将10BP分成两次来推行，即本月5年期以上LPR降5BP，下个月（也即2月）再降5BP，这样既能体现房住不炒的态度，又能向市场传达今年1-2月均有积极货币政策释放的信号。

当然，除降息外，预计2022年一季度还会有1次降准，以配合政府债券的发行和财政政策的实施推进。

二、央行近期动作频频：2021年12月以来，已相继落地1次降准、4次降息

2021年12月以来，央行可以说是动作频频，在一定程度上体现出央行作为政治机关的站位与姿态，即在响应中央经济工作会议精神层面更加主动有为。

（一）2021年12月6日：全面降准0.50个百分点

2021年12月3日，高层提出“围绕市场主体需求制定政策，适时降准”后，仅过了一个周末，2021年12月6日（周一）央行便宣布于2021年12月15日下调金融机构存款准备金率0.50个百分点（不含已执行存款准备金率的金融机构），落地了2021年年内第二次全面降准（参见已持续十年的降准周期还未结束），2021年两次降准分别释放资金1万亿和1.20万亿元（合计2.20万亿），分别节省金融机构资金成本130亿元和150亿元（合计280亿元）。

（二）2021年12月6日：下调支农、支小再贷款利率25BP

2021年12月6日，央行发布特急文件（银发（2021）304号），明确自2021年12月7日起，下调支农再贷款、支小再贷款利率0.25个百分点（参见降准之后定向降息，全面降息亦可期），下调后3个月、6个月、1年期再贷款利率分别降至1.70%、1.90%和2.00%。

这是继12月6日宣布降准之后的首次降息，同时也是2020年以来央行第三次宣布下调支农支小再贷款利率。具体看，央行曾分别于2020年2月26日和6月29日下调3个月、6个月和1年期支农再贷款、支小再贷款利率25BP（合计50BP）至1.95%、2.15%和2.25%。

需要指出的是，2020年6月29日下调再贷款利率的同时，还下调了再贴现利率25BP至2%，是2010年以来首次下调再贴现利率。当然，也是首次下调金融稳定再贷款利率50个BP至1.75%（延期期间为3.77%）。

（三）2021年12月20日：1年期LPR下调5BP至3.80%

2021年12月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，1年LPR下调5BP至3.80%，5年期LPR保持在4.65%的水平不变，即LPR如期降息（参见全面降息来了）。这是2020年4月以来央行首次下调1年期LPR，同时也是LPR新报价机制以来1年期LPR第5次下调。不过，5年期以上LPR并没有下调，反映出央行当时仍比较谨慎。

（四）2021年12月27日：央行年度工作会议释放非常积极的信号

2021年12月27日，央行官网挂出的2022年年度工作会议新闻稿特别提出“切实担负起稳定宏观经济的责任，主动推出有利于经济稳定的货币金融政策”（参见央行和外管局定调2022），这个提法和2021年12月11日中财办副主任韩文秀的讲话是一致的，即各地区各部门都要担负起稳定宏观经济的责任，要积极推出有利于经济稳定的政策，慎重出台具有收缩效应的政策，且政策发力要适当靠前。

结合央行四季度货币政策委员会例会提及的“发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，更加主动有为”，意味着央行的诸多宽松政策会在2022年一季度之前集中出台，向市场传达稳预期的强烈信号。

（五）2022年1月17日：超预期分别下调短期和中期政策利率10BP

2022年1月17日，央行分别下调7天期OMO利率与1年期MLF利率10BP至2.85%与2.10%（前值分别为2.95%与2.20%）（参见降息又来了）。与此同时，央行开展7000亿元1年期MLF操作和1000亿元7天期逆回购操作（今日分别有5000亿元MLF到期与100亿元逆回购到期），分别超额续作2000亿元和900亿元。

这是7天OMO利率自2020年3月以来首次下调、1年期MLF利率自2020年4月以来首次下调。同时有诸多超预期，如降息幅度较市场普遍预期的5BP高出5BP且降息时点比预期更早更快。

（六）2022年1月18日：央行强化预期管理，释放极其友好的信号

2022年1月18日，央行相关领导在金融统计数据新闻发布会上的表态和观点非常直接（参见央行重磅发声），政治成分更浓，稳预期、稳信心的成分更重。例如，本次发布会上特别提出“避免信贷塌方……充分发力、精准发力、前瞻发力……金融机构要主动出去找项目……政策靠前发力不能拖，要走在市场曲线前面、及时回应市场关切……降准空间虽小但仍有空间……近期房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态……支持国债和地方债发行……持续的单边升值或持续的单边贬值，在大国很难出现，在中国更不可能出现”等观点（值得多看几遍）。

本次发布会体现出政策层面对今年1月乃至1季度的信贷数据尢为关注。这主要是因为当前处于有资金没项目，或者说有资金没有好项目、有项目不愿意开工也就没有融资需求的阶段，其背景主要是市场主体在推动项目时有所迟疑（如地产企业对项目开工比较审慎等），进一步来看则是由预期不稳和信心不足造成的。因此，预期、信心、信贷是相辅相成的。毕竟预期不稳、信心不足的情况下，即便有项目也不愿意开工和投资，也就不会有融资需求了，信贷也就不会稳。

（七）2022年1月19日：央行调整LPR报价行和将LPR报价时间提前

2022年1月19日，央行发布公告对LPR报价行与发布时间作出调整。

1、继续维持18家报价行数量不变，但将中信银行与西安银行从报价行中剔除，同时将邮储银行与南京银行纳入。

2、将LPR的发布时间由每月20日（遇法定节假日顺延）上午09：30调整为09：15，相当于提前了15分钟。

三、如何理解降息的必要性和迫切性？

整体上，无论是经济金融数据，还是外部环境，均表明目前降息的必要性和迫切性很高，当然这也符合之前高层提出的“各方面要积极推出有利于经济稳定的政策，政策发力适当靠前”的要求，显示出央行在“稳预期、稳信贷、稳信心以及政策前瞻前置”等方面的主动作为。

（一）整体基调：稳字当头、适度超前，确保2021年一季度和上半年

2021年12月政治局会议与中央经济工作会议（参见2021年中央经济工作会议释放十大重磅信号）均明确了2022年的整体宏观政策基调，即稳字当头、保住宏观经济大盘、政策适度超前，以确保2021年一季度和上半年。宏观政策基调决定着政策的方向、力度与节奏，经济基本面的现状决定着货币政策宽松的力度需要加大、节奏需要提前。

1、中央经济工作会议做出的“供给冲击、需求收缩以及预期转弱”这一判断，表明2022年上半年尤其是一季度之前经济持续下行的压力是比较大的，因此稳增长压力较为突出，而稳增长的本质则是为了保就业，这种情况下稳增长政策需要尽早出台，这样才能及时发挥作用，稳住经济基本面。

2、高层已经明确各地区各部门都要担负起稳定宏观经济的责任，要积极推出有利于经济稳定的政策，慎重出台具有收缩效应的政策，且政策发力要适当靠前，因此首先应作为政治机关的央行，同样也需要有姿态，越往后选择降息越不符合中央经济工作会议精神，越早降息越能发挥效力，越能体现央行的政治站位。

3、若经济增速降至5%以下，会带来债务风险暴露、地方财力枯竭以及市场活力下降等问题，因此2022年的首要任务是保经济增速不低于5%，同时不觉要谨防“四差”变化带来的压力（即本外币利差缩小、经济增长差变化、对外贸易差缩小以及风险预期差逆转），这种情况下需要加大逆周期的宽松力度。

（二）稳预期和稳信心：经济数据显示稳增长压力较大，缩短经济筑底时间

从1月17日发布的2021年经济数据来看（参见中国经济2021年全景），并不理想，经济下行压力较大需要通过降息等举措来达到稳预期与稳信心的目标。具体看，2021年全年经济增速达到8.10%（超过6%以上的经济增速目标），全年两年平均经济增速达到5.10%，但2021年一至四季度当季经济增速分别为18.30%、7.90%、4.90%与4%，累计经济增速则分别为5%、5.30%、5.20%和5.10%，呈现出2021年下半年以来经济下行压力逐渐增大的特征。

同时我们也看到，2020-2021年两年消费平均增速仅为3.90%，2021年的基建投资增速仅为0.40%。消费与基建投资这两个内需中最根本的指标均呈现出不景气的特征，反映出经济层面其实很疲弱。

因此，当前政策思路是尽一切可能缩短国内经济基本面筑底的时间，对应节奏和力度上自然也会有很多期待和超预期。

（三）稳信贷：12月中长期贷款数据不理想，晚降不如早降

虽然1月信贷数据还无法印证，但2021年12月的信贷数据则表明目前信贷需求依然偏弱，且趋弱态势很可能会延续下去（参见信贷需求持续弱势，降息变得很必要和迫切）。具体看，2021年12月当月新增人民币贷款为1.03万亿，同比少增0.11万亿。其中，12月当月居民中长期贷款与企业中长期贷款分别新增0.36万亿和0.34万亿，同比分别少增0.08万亿和0.21万亿（合计少增0.30万亿元左右），当月新增规模均创2019年以来新低。

尢其值得关注的是，虽然受按揭政策略有松动影响，10-11月居民中长期贷款略有改善，但12月居民中长期贷款表现再度转弱，这个信号不太友好。

之前市场判断央行需要等1月金融数据出来之后再决定是否降息。但若等1月金融数据出来再降息，则很难体现央行前瞻前置和预期管理的政策导向，也很难体现央行的水平。特别是，目前2021年1月已过大半，相信央行等金融管理部门对1月信贷投放情况已有大致了解，相信根本不用等到1月全部过完。

我们也能够判断，2022年1月信贷数据可能不太理想，所以稳信贷变得很重要，而从政策层面来看，2021年一季度信贷数据能够稳住就很不错了。特别是我们认为，只有降准、信贷等总量政策很难起到宽信用的作用，需要降息来加持，如果要等到2月再降，可能反而有点来不及。

（四）抢时间：中国货币政策宽松的时间窗口在收窄，需要好好珍惜

2022年1月5日，美联储发布的去年12月议息会议纪要内容显示（参见美联储加息与缩表节奏可能加快？），美联储Taper进程将于2022年3月完成（比原计划的6月份提早了3个月），并极有可能提前加息，同时其会议纪要还显示参会委员预计美联储加息和缩表进程可能比上次货币政策正常化时更快，这意味着中国货币政策宽松的时间窗口在不断收窄。

站在当前来看，和上一轮美联储政策收紧过程相比，本轮最大的差异在于国内货币政策的自主性以及监管政策的高压性更为突出，同时中国也在汇率方面也有更大的操作弹性和容忍度、通胀对货币政策的制约力度明显下降等。这意味着，当美联储Taper进程加快、加息与缩表步伐提前时，中国政策松一松的窗口期实际上是变得更短了，也更紧迫了。毕竟在美联储Taper加快的这段时期，中国经济又出现了新的下行压力，稳增长压力正变得越来越突出，中国需要在美联储正式加息之前呵护好国内经济基本面。特别是我们看到，2021年11月以来，已有英国、韩国、新西兰、巴西、南非、乌克兰、匈牙利、波兰、捷克、智利和墨西哥等经济选择加息，既包括发展中国家，也包括韩国和新西兰等发达经济体。

（五）下调5年期以上LPR有助于改善地产行业预期，且很必要

目前市场对地产行业的预期依然比较悲观，多数市场主体仍然处于观望中，政策层面提及的“因城施策促进房地产业良性循环和健康发展”关键在于销售端与融资端的畅通，否则“良性循环”便很难实现。

这其中的背景是，2021年12月的居民中长期贷款表现较为疲弱，而地产行业的良性循环有赖于销售端与融资端的打通，这尤其需要降息政策的加持，特别是5年期以上LPR，否则居民的购房意愿很难被激活。

考虑到目前地产行业预期较为悲观，市场主体大都处于观望中，当前对于地产行业来说，融资端虽然很重要，但销售端无疑更重要，销售能活，一切皆活，否则都会很难。因此，我们认为，只有下调5年期以上LPR，才有可能激活地产行业的销售端、帮助各地更好落实因城施策的政策导向，也才能更好配合住建部与发改委推进“住房消费”举措，亦才有可能改变一直处于观望状态的市场主体和缓解市场疑虑，毕竟通过并购来化解地产行业风险也有赖于地产行业去化的预期好转，否则收购的项目若面临去化难题，则收购主体也会比较谨慎，而未完工项目在推进完工以及已完工项目在推进销售上也会面临诸多困难。

（六）货币政策需要配合财政政策实施，降低政府债券发行成本

虽然这两天货币政策的声音比较多，但实际上财政政策才是根本，而今年货币政策的一个很重要任务便是配合财政政策的实施，主要体现在以下几个方面：

1、通过降准、信贷等总量政策配合政府债券发行；

2、通过价格等政策降低财政政策实施的成本，对冲财政政策带来的利率上行压力，降低政府债券发行的成本。

我们预计，今年政府债券发行的节奏均会提前，如上海等部分地区已经明确专项债将于今年上半年全部发行完毕，意味着需要降准等总量政策给予配合。

四、对LPR新报价机制的进一步讨论

2013年10月我国央行正式推出LPR，并将其定位为10家银行最优客户贷款利率的平均值（剔除最高和最低水平）。

（一）LPR新报价机制于2019年8月正式推出，市场化程度显著提升

1、2013年10月LPR推出后，受银行贷款定价惯性等因素影响，LPR报价与贷款基准利率之间保持着相对固定的公布频率、变化幅度和利差，市场化程度较低，对贷款利率的引导作用不够。2019年8月人民币汇率勇于破“7”后，新报价机制也顺势推出，并在2019年8月中下旬推出一系列与LPR有关的配套政策。

2、相较于贷款基准利率和旧LPR，LPR改革后，由报价行根据自身对最优客户实际发放贷款的利率水平，在MLF利率基础上加点报价，MLF利率则由市场化招标形成，反映了银行平均的边际资金成本，市场化程度亦明显提升。

同时LPR亦已逐渐取代了贷款基准利率成为商业银行FTP的主要参考基准，贷款FTP与LPR的联动性以及货币政策向贷款利率传导的效率明显增强。

（二）LPR新报价机制的主要特征

1、LPR（英文名称为Loan Prime Rate），在国内被称为贷款基础利率（美国、香港等经济体则称其为最优惠贷款利率）。

我们可以形象地将其称之为针对报价行的最优客户所适用的贷款利率，因此理论上来说LPR应该是客户贷款利率的下限。

2、LPR本身是一个动态的变化过程，实际贷款利率与LPR即可以是加点，亦可以是减点，例如香港的客户实际贷款利率往往低于LPR。

3、进一步将银行分为报价行和其它银行，将客户分为最优客户和非最优客户，由于报价行和其它银行、最优客户和非最优客户、报价行和其它银行的同类客户之间均存在风险溢价，因此在LPR基础上可以衍生出LPR1、LPR2、LPR3。

4、和2013年推出的LPR相比，LPR新报价机制有诸多创新之处，主要体现在报价原则（基于最优客户）、形成方式（MLF加点）、期限品种（1年和5年以上）、报价行（数量更多且类型更丰富）、报价频率（固定于每月20日）以及新的运用要求（通过MPA和自律机制管理）来强化约束等方面。

（三）美国、日本以及中国港澳等主要经济体LPR机制对比

1、LPR报价机制主要始于1933年大萧条时期的美国，随后拓展至其他经济体，从现在来看LPR最初是被定位于过渡性的定价基准。不过目前除中国大陆外，仅美国、日本、中国香港和澳门等少数经济体仍在使用LPR报价机制，其中香港的个人住房按揭贷款基本是在LPR的基础上定价，而美国和日本的LPR目前主要在中小银行和中小企业之间发挥着作用。