观点直击|奥园美谷告别房地产（实录）

作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

对于这样一个A股上市平台未来要如何打造？则是一个更深的命题。

观点地产网 “我们要将自己定位为医美科技商、服务商、材料商，同时要成为医美系统的集成商。”这是奥园美谷总裁胡冉对公司未来发展的最新定位。

5月10日，奥园美谷举办了被收购后的首次业绩发布会。

自2020年4月份奥园集团斥资11.6亿元收购京汉股份（奥园美谷前身），改旗易帜成为第一大股东后，外界对该公司的前景是不明朗的。

资料显示，京汉股份1996年凭建筑装饰起家，4年后进军房地产市场。随后，发展成为一家布局健康养老、绿色纤维、主题小镇、健康住宅、建筑工程等领域的企业，并在2015年通过重组湖北金环完成借壳上市。

在被收购前，京汉股份最重要两个主营业务为化纤和地产开发。

当时普遍的认知是，奥园集团看中了田汉治下这家老牌开发商的土地储备。据统计，通过上述收购，前者一口气将后者位于北京、天津、重庆、成都、南京、太原、广东省及河北省等地，共计约18个项目，总可售建筑面积约124万平方米的资源收入囊中。

但对于这样一个A股上市平台未来要如何打造？则是一个更深的命题。

京汉股份在去年6月24日完成交易过户手续，奥园班底进驻。一个月后，奥园执行董事、营运总裁马军被任命为京汉股份董事长，奥园集团（韶关）有限公司总经理申司昀被聘为总裁。

奥园品牌总经理助理蒋南聘任为董事会秘书，奥园集团（广东）有限公司财务中心副总经理林斌则成为公司财务总监、财务负责人。

新入主的奥园团队，在收购后很长一段时间并没有精力去规划未来方向。最初半年内，奥园高管的主要任务是梳理京汉股份的流动性危机，并为之寻找出路。

京汉股份在2018年便提出去地产化，当时田汉宣布投入23.9亿元进军绿色纤维。但在新业务尚未发展成熟，而地产业务稍有松懈的情况下，公司无奈遇上经济低潮。

在如今被成为“地产寒冬”的冲击下，京汉股份债务积压，高管出离、资产甩卖、连环股权质押的戏码连番上演，这也是不得不卖身奥园的原因之一。

此后，奥园通过利用旗下奥园健康2.48亿元收购京汉股份物业公司、深圳奥园科星投资有限公司注资5亿等为京汉股份输血。去年8月中旬，奥园则引入信达资产为京汉股份的19.79亿债权进行收购重组，压力稍解。

在这一时期，京汉股份的经营方向还是按原定方针。至少到去年10月12日，京汉股份还与太原西山生态文化旅游示范区管委会签署《京汉体育康养项目合作框架协议》，宣布要在当地投资10亿引入京汉体育康养项目。

随后10月26日，京汉股份便发布公告称将更名为奥园美谷。当时，该公司的计划是以原有的绿色纤维业务为基本盘出发。“以绿色纤维为纽带，在高端纺织品、医美、健卫等应用领域进行探索。”奥园美谷管理层表示。

关于原有的房地产业务，在去年11月12日举行的品牌焕新暨战略发布会上，奥园美谷亦提出将“继续保持高质量发展。”目标是，房产业务回收的资金将作为奥园美谷投资绿色纤维和健康美丽产业的重要资金来源。

这一时期可以说是奥园美谷的战略摇摆期，尚未决定是否要完全放弃地产开发业务。第一，截至2019年上半年，房地产开发与销售仍是京汉股份营业收入的主要来源，占比72.77%；第二，与奥园旗下另一上市平台奥园健康存在同业竞争关系。

而且当时奥园集团本身正处在一段调整时期，旗下业务板块正进行内部改革，短期内各大板块之间的界限还未划分清楚。最明显的事件是奥园健康在去年9月份刚刚促成对医美机构连天美的并购，两个月后就宣布终止。

直到今年1月7日，奥园健康提出逐步退出医美业务的有关营运，尘埃才最终落定。目前看来，奥园美谷接收了奥园健康医美板块原有的人员设备，原有的收购标的……

除花费6.97亿元接手连天美55%股权之外，“公司医美事业部的员工和科技事业部的员工，均来自于奥园健康生活集团的医美板块和科技生活集团的生命科技板块。”胡冉在业绩发布会上就透露。

“根据我们的初步测算，本次剥离肯定会构成重大资产出售。”林斌就称，目前交易还处于初步阶段，公司正聘请会计师、律师等进行评估。

目前，奥园集团将划分旗下房地产业务成立“幸福生活板块”，非房业务则成立“悦康板块”，奥园美谷被划归到后者。此次剥离是不得不为，而最佳接盘方毋庸置疑将是奥园旗下地产板块企业。

路线确定下来，据管理层的想法，奥园美谷进军医美行业的方法，将区别于此前依靠绿色纤维（即医美上游），反而将轨道定向医美医院（即医美中游）。

奥园美谷的目标是通过收并购，快速获取行业地位。胡冉介绍，凡是符合公司标准的区域龙头都是关注的对象，以便在最短的时间里抢占地盘、抢占市场份额。

“也就是说，我们将会收购一切符合我们标准的区域龙头。”胡冉称，奥园美谷将拥抱资本，他预计这部分的市场规模将是1500亿元左右。

随着从中游切入，奥园美谷将逐渐往上游打，注重医美材料、医美产品、医美耗材领域。因此，原有的绿色纤维业务将得到保留。据了解，今年4月23日，位于湖北襄阳的绿纤一期4万吨项目已正式投产。

资料显示，奥园美谷现时与OEM/ODM护肤品企业暨源生物、医美研发生产企业肌源生物、韩国医疗美容器械生产、销售商KD Medical等有初步的合作，未来会逐渐涉及到股权方面，以基金形式收购并控股相关企业。

下游方面，奥园美谷则通过打造获客平台，包括MCN直播平台来引流。目前，奥园美谷已与行业内都可文化、星梦工厂、乐正文化、浮力欲仁进行了战略合作签约，“也签约了一些头部主播，这些头部主播的销售单产能够过亿。”

其中，8亿元的并购基金将向区域龙头成熟的医美服务机构，主要由奥园美谷的团队进行投后管理。3亿的股权基金，主投向一些前沿的医美科技产品，包括微针、靶向面膜等比较前沿的标的。

同时，奥园美谷年内计划再发行不少于8亿元的医美基金。胡冉称，公司还将会通过银行贷款、并购贷等方式为公司发展补充26亿元的现金。

现场提问：未来公司的协同整合效应怎么体现？之前做了一波期权激励计划，到明年净利润体量需要达到5-6亿，按照目前的内生增长，如何去完成？

目前我们拥有的板块连天美有稳健的利润增长率，作为华东地区领先的医疗美容服务机构，连天美在浙江拥有良好的声誉，已经有一支完善的专家团队，正高、副高的人数都是比较可观的。下属两家医院拥有20项专利，旗下2家医院获得了中国整形协会授予的最高级别5A级评级。其中，杭州连天美取得了浙江省卫生厅认证的4级手术资质。

连天美建立之后，我们以华中科技大、同济大学、南方医科大、中山大学教授领衔的客户满意度管理、医疗大数据业务运营及人才的培养标准化管理体系，积累了医美业务标准及快速复制的经营能力。

在营销渠道上，刚刚胡冉总裁作了详细的规划，非常重视获客能力和老顾客和消费能力。在这几个方面，我们希望继续构筑医美板块的增长动力。

林斌：这位投资者其实是提出了我们的股权激励计划在2020年到2021年合并报表净利润分别不低于1.87亿元和5.69亿元，我们提出这个目标算是比较高的，但是通过我们的努力，我们跳起来，还是能够着这两个目标。

奥园美谷会应用医美服务场景，对接医美新零售平台，合作生产、联合研发、代理、股权投资等方式在美丽健康产业的上游横向拓展，同时打通上下游的产业链，形成横向贯通、纵向联动的发展格局，全力构建奥园美谷医美生态。

公司聚焦的医美科技材料端和医美服务端，都是可以为公司持续贡献利润的。

胡冉：医美行业的竞争优势，我想有以下几个方面：第一，我们有一个非常清晰的战略，而且我们是不退缩、不动摇、坚定地走下去。战略路径、战略定位是清晰的，我想这是我们最大的一个优势。

第二，我们在医美方面的发展得益于我们控股股东的实力和资源的支持。大家千万不要去低估原来以房地产为主业的中国奥园集团在医美行业投入、成为医美行业头部品牌的决心。

同时，公司控股股东将会利用我们的资源整合能力，包括各业务板块的资源协同和外部资源的协同，我们将会为奥园美谷未来的业务发展提供庞大的客户群和广阔的应用场景。

第三，上海奥园美谷作为上海东方美谷的园中园，我们将会为未来的国际医美技术的成果转化和交易平台提供场所和物理空间，有这么一个空间，也将有利于我们去追踪、寻索、引进国际最领先的医美科技，在中国产生市场效应。

第四，很多投资者与我们交流时也认可公司的发展速度，应该说这种速度展现在大家面前，展现出了我们快速推进工作的执行力，这个执行力的背后是我们的团队每天不少于15-16个小时的工作时间所换取来的。我想这个最大的竞争优势在于我们的团队的优势，我们现有的团队以及我们即将执行的全球合伙人计划的团队优势。

我们打造成为医美科技商、服务商、材料商的决心定位以及医美生态的集成商这么一个未来愿景的雏形、初步轮廓、初步画像已经展现在各位投资者面前，对此，我们对未来充满信心。

关于全球合伙人计划。当发现战略是对的、商业逻辑是成立的、项目是现成的的时候，我们就要靠两个：一是钱。二是人。我们将去筹措各种未来的发展基金，同时最重要的一个环节是我们团队的人。

我们已经在杭州连天美实现了数据、资源、客户、供应链和资金五个方面的全面整合，同时，我们将会以我们已有的合作伙伴和战略合作方、现有平台作为培训基地，进一步培养未来在医美科技和医美投后管理方面的人才。

所以之所以要推出全球合伙人计划，就是要进一步充实我们的队伍，通过人找到技术，通过技术拓展市场，通过人进一步推高我们的市场，这就是我们全球合伙人计划推出的初衷。

现场提问：连天美目前是55%的持股情况，未来会考虑把全部的股权收购还是有其他方案吗？另外，股权激励对连天美的覆盖规划大概是怎么样的？连天美未来几年的内生增长主要源自于哪里？

第二，从合作的角度，我们也希望与老股东一起做大标地。大家的动力和利益是一致的。公司未来的战略规划，会结合原股东的意愿探讨是否会持续地收购后续的股权。后续，公司也会选择合适的时机对医院的原核心管理层、医生、业务骨干进行多种多样的兼容激励手段，以实现在公司治理、利益上的绑定，稳定团队持续向前发展。

刚刚也介绍了原项目的一些核心竞争优势，在此不赘述。我强调一点，在我们目前的项目中，过去三年，我们的收入在4.8亿，上下不超过10%，还是比较稳健的。

从团队、从过往的业绩、从我们的各项比率、业务数据，我们希望像我刚才所说，也借助一些一些外部的力量，包括中山大学、南方医科大、华东科技、同济医学院的一些教授，在客户服务管理上、医疗大数据上形成体系、形成可复制的能力，也基于我个人在这个行业工作十几年积累的人脉和一些产业的认识，有更多的下一步的动作，也希望您关注我们的公告。

上游，我们会继续深化产业链的相关合作，同时关注最新的医美科技和医美材料的进展。

现场提问：地产板块的剥离已经发布公告，后续关于这块的方式、进展节奏、利润影响等请管理层介绍一下？医美产业链在上中下游都有一定的布局，这几个板块未来的协同效应能不能分析一下？

林斌：根据我们的初步测算，本次剥离肯定会构成重大资产出售，公司也根据重大资产出售的相关要求，聘请会计师、律师等进行评估，具体的对利润、现金流的影响我们会在后续的预案中继续进行公告。

胡冉：我想整个战略路径和战略定位刚才也都说了，整个定位是我们对标小米、特斯拉、苹果这样的优秀企业，打造奥园美谷的医美生态，我们希望成为一个医美生态的集成商。在小米这张图中的人看到有些东西并不是小米所拥有的，但是我们一定不会放过任何一个进一步扩大公司的收入和利润水平的机会。

所以说首先我们从确定性穿越不确定性的逻辑主线出发，我们会切入到奥园的医美中游（即医美医院）。对于收并购我们也有一些标准，符合我们标准的区域龙头都是我们关注的对象，以便在迅速、最短的时间里抢占地盘、抢占市场份额。也就是说，我们将会收购一切符合我们标准的区域龙头，但可以告诉大家的是，这种高标准的医美优质标的也非常不容易获取，所以我们要付出非常艰辛的努力。

大家刚才也看到整个医美行业的构成，在医美上游端可能有更高的利润，未来随着技术的迭代和进步，我们也继续往上游发展。在上游这块，我们依然寻找确定性的标的。

一是我们要避开已有的红海竞争，赛道比较拥挤的我们不会去，像胶原蛋白、人源胶原蛋白这样赛道不拥挤、有确定前景的赛道我们会果断进入，以为我们的中游进行赋能。三是为了产品销售、推广、医美获客，我们也会打造下游的获客平台，包括MCN直播平台。

在医美原材料，我们依然按照用确定性穿越不确定的逻辑主线，把襄阳原材料这两个厂打造成上游的医美原材料供应商，生产医美的面膜、卸妆巾、药管级的纤维膜等。整个襄阳工厂将会为医美的家用化产品提供原材料，以此来确保我们的市场销售以及整个产业里的利润和收入。

现场提问：未来三到五年内，奥园美谷想打造成为一个什么样的公司？财务方面，公司近期公告与西部资本合作成立8亿元的基金，这个运作结构分别是什么样的？有什么区别？

第一，它的天花板很高。我们今天的渗透率是3.6%，据医美发达国家的数据，我们至少有5-6倍的发展空间。第二，行业护城河。我们在开办医美服务机构时，需要卫健部门的批准。

在这么一个有吸引力、有前景的行业里，我们要做什么？我们要将自己定位为医美科技商、服务商、材料商。同时，更重要的是我们要成为医美系统的集成商。这是我们未来三到五年所要努力的方向。

我们会根据具体的投资标的规模、估值水平和交易架构来确定每一支基金的规模。具体到8亿的并购基金、3亿的股权投资基金的安排：

8亿的并购基金，奥园美谷与西部资本利用双方在产业资源方面的优势，募集股权基金投向区域龙头成熟的医美服务机构，主要由奥园美谷的团队进行投后管理。3亿的股权基金，主要利用西部资本在资产端的资源优势，投向一些前沿的医美科技产品，包括微针、靶向面膜等比较前沿的标的，为奥园美谷的持续增长提供新的增长动力

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原标题： 观点直击|奥园美谷告别房地产（实录）