REITs试点扩容，发改委＋国务院组合拳租赁市场再迎利好

而早在2018年，国务院办公厅发布的《关于保持基础设施领域补短板力度的指导意见》（国办发﹝2018﹞101号）就已经明确指出，保持基础设施领域补短板力度，重点推进保障性安居工程建设等社会民生领域重点任务。这一规定，被视为为保障性租赁住房发行基础设施REITs奠定了坚实基础。

从以往市场情况来看，保障性租赁住房发展缓慢，参与企业积极性不高。而此次通知将试点范围明确限定在4个直辖市和29个人口净流入大城市，包括北京、上海、深圳、杭州、广州等。这些城市具有稳定的租赁住房市场需求。在这些地区先行先试，既能提高企事业单位、租赁企业等市场主体参与积极性，起到保障住有所居的作用，又能兼顾试点可行性与规范性。

睿和智库认为，土地成本高、土地规划及配套不完善、租赁住房不赚钱是社会资本参与租赁住房领域的三大拦路虎。此次发布的政策组合拳，有望解决资产价格高、融资成本高、税收负担重、收益率低等行业痛点，利好体现在六个方面。

一、六个利好

土地及项目权属更清晰

从源头为REITs发行扫清障碍

从用地来源来看，《意见》首次明确了农村集体经营性建设用地和国有建设用地作为保障性租赁住房的供给定位，同时明确了保障性租赁住房土地和物业所有权标准。

《意见》称，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设，并合理配套商业服务设施；农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。

此外，《意见》还指出，保障性租赁住房由政府给予土地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，能够使发行人（原始权益人）以100%股权转让方式发行REITs无异议。

合理让渡地价

解决资产价格高的痛点

据ICCRA研究显示，对于保障性租赁住房来说，如果要获得不低于4%的净现金流分派率，那么地价只能等于周边普通住宅地价的5%～8%。

而根据国际经验，各国在发展住房租赁市场伊始，都会侧重于在供地阶段给予补贴。供地阶段的财政补贴最直接的方式就是合理让渡地价。

此前，按照相关政策，建设单位在变更土地使用性质时需要重新补缴土地价款。

本次《意见》明确提出“用作保障性租赁住房期间，不变更土地使用性质，不补缴土地价款”、“土地款项可以分期支付”等细则，从用地源头进行了合理的地价让渡，为企业减负。同时，鼓励“农村集体经济组织可通过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房”使土地获取方式有了更多创新的可能，给保障性租赁住房开发企业提供了更多降低开发成本的契机。

盘活资产，打造“有效租赁产品”

提高行业收益率

此次《意见》给出了一揽子解决方案，允许土地使用权人自建或与其他市场主体合作建设运营保障性租赁住房；将闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，用作保障性租赁住房；将产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面积的比例上限由7%提高到15%；鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例的保障性租赁住房。

此次政策落地，将有效盘活企事业单位各类闲置土地，打造“有效租赁产品”，回收政府投资资金，降低地方政府债务风险。

而保障性租赁住房本身收益符合基础设施REITs产品要求，稳定的市场需求能够为项目带来稳定现金流，且资产收益水平受经济周期和市场波动影响较小，也为提高行业收益率奠定基础。

金融端出台长期政策性贷款

缓解“不敢贷、不好贷、高成本贷”问题

住房租赁行业具有前期资金需求大、盈利周期长、资金周转慢等特征，而整个行业面临融资渠道窄、融资成本高、融资难等问题，这是影响着市场健康、稳定发展的最重要原因。

以往，保障性租赁住房资金来源多为政府资金。在金融端，此次《意见》对保障性租赁住房的支持力度前所未有，特别是对市场运营类（非产权方）的支持更加明确。

《意见》提出“加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款”、“支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券进行保障性租赁住房建设”、“建设保障性租赁住房的集体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款”、“给予中央补助资金支持”、“支持商业险资参与保障性租赁住房建设”。

基于此，行业有望破解持有重资产的租赁企业存在的投资回收周期过长的难题。有业内人士认为，下一步，预计专项债会更多向保障性租赁住房倾斜，而REITs试点、国开行、建行低息贷款也在准备中，这些因素叠加起来，未来保障性租赁住房的融资环境有望得到改善。

缓解税负压力

此前，房屋租赁企业税负压力较大。《通知》明确，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以中央补助资金支持；降低住房租赁增值税、房产税税负负担，对保障性租赁住房项目免收城市基础设施配套费；利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目认定书后，执行民用水电气价格。显然，此次政策对租赁企业的税负减压不少。

此前国务院发文也明确规定，从10月1日起，住房租赁企业向个人出租住房适用简易计税方法，按照5%征收率减按1.5%缴纳增值税；对企事业单位等向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房，减按4%税率征收房产税。

促进租赁企业提高运营效益

由重向轻转型

当前，保障性租赁住房的运营管理主体多为国有企业，市场化运行程度不高，服务水平有较大提升空间。如重庆、深圳等地都有专门的国企提供租赁住房运营管理服务，以保障服务民生的公共属性。

保障性租赁住房发行基础设施REITs，未来引入专业运营管理机构，有利于提高租赁企业运营水平与服务效益，使部分企业向轻资产化转型发展。

对于此次政策，睿和智库整理了部分业内人士观点，与大家分享。

睿和智库租住不动产专委会理事长，自如合伙人、资管平台事业群总经理孟月认为，两个文件推出充分展现了政府对租赁住房，尤其是保障性租赁住房领域的支持力度。保障性租赁住房，主要包括公租房和政策性租赁住房。从两个文件的表述来看，在注重公租房供应的同时，政策性租赁住房被摆在更加重要的位置。

保障性租赁住房纳入基础设施REITs基础资产，让大家对市场化租赁住房REITs通路有了更多的期待。

当前最关键的还是要回归到有效的投资和高效的运营。这个行业核心驱动力还是高效的运营，运营能力是持续发展和证券化的基础支撑。

基础设施REITs试点和此次《意见》都明确要有规模化的运营能力，并且对运营资产的现金流分派率有4%的底线要求。4%的回报率要求对目前长租行业来讲，非常有挑战，对运营机构的要求很高。具有充足的流量、强大的智慧运营系统及高效的线下运营能力的机构将获得发展先机。

保障性租赁住房目前以国企为主导进行投资运营。自如已在北京和南京与国有保障性租赁住房平台开启合作，共同投资和运营保障性租赁住房3500间，走在了市场探索的前列。

高和资本资本市场部助理副总裁连宇认为，此次政策指出，“引导原始权益人履行承诺，将回收资金以资本金注入等方式投入新项目建设”。这实际上与第一批更偏基建领域的公募REITs是一个道理，目的是满足政府的需求，在去杠杆的大环境下，还能增加股本金来发展基础设施或者保障性住房，这是政策初衷。总体来看，政策对市场化的长租公寓企业影响有限，但整体趋势和方向向好。

而第一批基础设施公募REITs在强基础设施属性中，也兼具部分市场化属性，主要是产业园区与物流，从市场反应来看反应最热烈的也是这两个具备市场化熟悉的资产。此次扩容的类别虽然并不市场化，但是让市场对继续扩容充满了期待。快慢不好说，但是若扩容涉及到市场化资产类别，长租公寓REITs一定排在最前面。这也增强了企业进一步布局市场的信心。

华润置地华北大区长租公寓项目部总经理孙雪鹏认为，两个文件完全是利好的消息。保障性住房是盈利较难的行业，政策支持非常重要。

两个文件中提及的将农村集体经营性建设用地用作租赁住房用地、税费降低、水电费降低等细则，都有正面影响。包括项目认定的程序，审核过程中各环节的审定等，希望这些政策能尽快在实践中跑通。

至于政策中提及的REITs试点内容，被列入试点可以看成是REITs向长租行业开闸的信号。华润有巢作为央企，做租赁性住房是企业的社会责任，也是企业发展的方向，是赛道之一。上面提到的这些政策的施行显然对有巢发展租赁住房有积极正面的影响。此外，有巢重点布局的城市，与文件中提及的人口净流入大城市是不谋而合的。