观点 作者：观点地产新媒体
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领展透露未来几年将在中国内地和海外继续执行4次收并购，以完善物业类型。
全亚洲最的大地产信托基金领展，在去年争取到正向的增长。
领展2020/2021财年的数据录入节点，是2020年4月1日至2021年3月31日，公司经营受到新冠疫情的影响最大。
当中国内地享受着较为平稳的经济恢复期，香港在这段时间内经历了扑面而来的四波疫情，经济受到重创。重仓香港的领展，即便强调旗下香港物业类型主要倾向民生，但亦难言丝毫未受到影响。能够实现正向增长，这已经算是一件幸事。
体现在报表上，期内领展收益及物业收入净额分别达107.44亿港元及82.38亿港元，与上一财年比较，均仅增长了0.2%。而对利润影响最大的投资物业组合估值则实现增长3%，录得1990.74亿港元。
因此，领展扣除与基金单位持有人交易前的年内溢利，从2019/2020财年的亏损173.03亿港元一举增长到7.52亿港元。数据与半年度时相比，亦实现了扭亏为盈。
但领展旗下物业的表现就就有待提拯，尤其是位于香港的那部分。
截至目前，领展在全球范围拥有136个不同种类的资产。其中，93.4%即127个物业是位于香港大本营。这些物业，除2019年落成的海滨汇及2017年翻新的弥敦道旺角T.O.P商场外，几乎全部都是在2005年上市之前建成。它们是领展当初得以上市的底层资产，及目前收入来源的基石。
香港的物业中又以零售商业物业为最重要，其占到领展全部物业的60.3%。领展的零售商业物业分为都会、汇坊和邻里三类，对应项目数分别为6个、35个、57个。它们财年为领展贡献了61.59亿港元的收入，占去总物业收入超过75%。
而它们的营运数据则呈现出值得关注的现象。资料显示，在刚刚过去的财年，领展零售商业物业平均续租租金调整率录得-1.8%的负增长。平均每月租金就从64.6港元/平方呎同比减少3.4%至62.4港元/平方呎。
虽然出租率轻微上升0.3个百分点到96.8%，但也是领展让利的结果。行政总裁王国龙就提到，在疫情期间为了保持商场内消费氛围，领展倾向于向租户提供租金优惠来维持较高的出租率。而且就算有租户选择离场，租金优惠也能更快吸引到新租客填补空缺。
同时，领展在香港的另一项重要物业类型——停车场的情况也不算乐观。停车场物业去年为领展提供了18.88亿港元的收入，增幅是负数。每个泊车位每月收入同比下跌1.8%至2776港元，停车场物业整体估值也对应同比下跌0.7%。
不过，情况正在持续好转，王国龙称注意到近期续租租金恢复增长，同时旗下物业整体出租率继续保持了稳定。其表示：“最近香港疫情缓和，有不少食肆可以放宽社交距离措施，购物人流增加，租客对前景信心上升，商讨续租时的表现亦比6个月前好得多。”
他继续透露，领展去年全年度新签逾400项租约，其中有40%就属于新租户。王国龙对今年度公司的租务呈乐观态度，他说十分期待中国内地和香港能实现通关，“通关对香港经济十分重要，相信领展最终会受惠于香港经济的转好和失业率的降低。”
而反观中国内地物业的情况，王国龙提到公司旗下的物业在去年的短暂关停后，又短时间内实现了重开。虽然整体收益总额及物业收入净额分别同比下跌了6.3%及6.9%，但个中原因很大程度是因深圳的领展中心城正进行资产提升工程。
领展透露公司去年在中国内地成功签订了200份新租约，占大头的零售方面商场的平均续租租金调整率达到11.1%。这体现出内地商业市场在疫情冲击下的韧性，而这亦符合领展作为一个公募基金之所需。
“香港是领展的核心市场，大部分投资都在香港，但公司会透过在外地的投资以分散风险。”王国龙表示。于是，在2021年上半年，领展加大了其在中国内地的投资并花去接近60亿元。包括今年4月份斥资27.7亿元收购上海七宝万科广场50%权益，以及最近以32.05亿元收购了广州天河太阳新天地购物中心。
至此，领展位于内地的投资物业已增加到7个，除上述两个以外，还包括北京的京通罗斯福广场、欧美汇购物中心、深圳的新怡景商业中心、广州的西城都荟广场，以及上海的领展企业广场。
“但集团订下的中期发展策略，会寻求总资产录得高单位数增长，因此会继续留意适合的投资机会。”王国龙暗示领展短时间内不会停止扩张的步伐。公司主席聂雅伦亦补充指，公司一直有审视英国、澳洲、日本、新加坡的投资机会。
事实上，在领展早年公布的“2025愿景”中，就明确提出公司未来旗下物业的比例将要达到：香港基地占70-75%，中国内地占≤20%，海外占≤10%。
但目前，除中国内地的物业占比已达到16.8%外，领展的海外的布局仅占总数的3.9%。它们来自领展在2019年至2020年上半年的收购。
2019年年末领展开始拓展海外市场。该公司在斥资36.49亿港元向黑石购入一幢位于澳洲悉尼中央商务区的10层高商业办公大楼100MarketStreet后，在2020年8月又在伦敦买入了首个位于英国的物业TheCabot。
为了实现未来的布局方针，领展透露未来几年将在中国内地和海外继续执行4次收并购，以完善物业类型。对此，王国龙就称，公司目前已在中国内地建立相应团队，试图把握潜在机遇。但由于严格的旅行限制，涉及海外收购的尽职审查工作就变得困难。
另外，王国龙亦强调公司还是会关注那些出租率和租金收入都表现出色的资产。但领展面临的竞争也不少，由于目前全球范围的货币超印，大量热钱正流向能产出稳定收入的资产，商业物业大宗交易的火热程度可想而知。
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