克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID：cricyjzx）
结合近期政策环境来看，福州第二轮集中土拍“降温”将不是个例。
近期，土地市场经历了密集的中止、暂缓、延期及规则调整，重点城市土地“断供”一月有余。9月7、8日，土拍市场终于迎来了土拍规则升级之后的首城——福州，由于土地竞拍方式发生了巨大变化，市场热度与首轮也有明显不同。本文将进一步对比福州两次集中土拍在规模、热度、盈利等方面的异同点，对接下来的土地市场做出趋势性预判。
01
规则变化：最高限价下调至15%
竞拍方式全部改为“限地价+摇号”
经历了多个重点城市密集土拍延期、暂缓后，福州第二批集中土拍终于重启开启，从土地供应数量和规模上来看，福州二轮集中土拍供应宅块依旧为19宗，供应建面达184万平方米，与延期之前无变化。但土拍规则却发生了巨大变化：
1）、第二轮集中供地出让方式由“限地价、控房价+竞自持社会租赁住房建筑面积/竞限价商品住房建筑面积/摇号”改为“限地价、摇号”，限制宗地最高价格，最高溢价率不得超过15%。
2）、取消竞配建的限制，部分地块还对初始配建进行了调控，并调低了起拍价。譬如红光村地块要求配建2万平方米人才限价商品房，按照该项目商品住宅备案价格的70%由市政府指定对象购买。出让底价调整为149000万元，较初始出让底价下降了1300万元。
3）、加强了对房企参拍资格的审核，禁止房企“马甲”拍地。同一申请人不得与其所属集团参加同一宗住宅地块的竞买，也不得与申请人或其所属集团的控股企业参加同一宗住宅地块的竞买。
总的来看，通过控降低“溢价率上限+摇号”、控制竞配建和限“马甲”等细则，对土拍过程进行全方位的“监管”，将土地市场热度将控制在较低水平，房企拿地成本有所降低，给房企留有一定的利润空间，既能预防部分资金压力大的房企“暴雷”事件，也能在一定程度上也稳定了房价水平，符合中央稳地价、稳房价、稳预期的长效调控机制。此外，对于中小房企而言，由于限制“马甲”企业参拍，也增加了它们拿地的机会，营造更加公平、有序的竞拍环境。
02
热度变化：二轮土拍“冷热不均”
长乐遇冷、中心四区超八成地块封顶成交
就市场热度来看，整体表现冷热不均，长乐和马尾表现相对冷淡，市内四区市场依旧火热。本次参拍的19宗涉宅地有4宗在开拍当日中止出让，最终成交13宗住宅用地，2宗流拍，流拍率高达32%，流拍情况较首轮明显加剧。从流拍地块分布来看，多位于长乐和马尾等外围城区（长乐流拍2宗、长乐中止出让1宗、马尾中止出让1宗），中心四区除仓山两宗中止外，其余均成功出让。
从溢价率来看，本场土拍总溢价率达13%，虽然较首次集中土拍热度下降，但考虑最高限价为15%，市场表现整体尚可。究其原因，主要是由于本次集中出让的19幅宅地的最高溢价率均下调至15%及以下，部分地块也降低了配建要求，因此本次集中土拍依然维系较高热度，尤其是中心四区的11宗地整体表现较佳，除2宗底价成交外，其余9宗均到达最高限价并摇号，比重超八成。
03
摇号地块盈利空间依然可观
与首轮土拍不同，福州二次集中拍地的19宗地均采取“限地价、摇号”竞地模式，并且将溢价率均控制在15%以下，大大地降低了房企拿地成本，以本次土拍进入摇号环节的10宗地块来看，有8宗地成交楼板价较周边地价呈下降趋势，拿地价格整体呈现下降趋势。
而就盈利情况来看，整体较为可观。按照综合指标销售价来看，除本次土拍最热门的地块晋安区红光村及周边地块（榕宗地2021-40号地块）外，其余9宗封顶成交地块地房比均在60%以下，尤其是福州建工竞得的三江口地块，地房比仅有32%，房地差过万元，盈利空间均十分可观。
而晋安区红光村地块由于区位优越，吸引了10余家房企参拍，一开拍就触及最高限价进入摇号环节，最终被保利以17.13亿+摇号竞得，平均楼板价高达21507元/平方米，也是本场拍中楼板价最贵的地块。该地块要配建2万平方米人才限价商品房（价格为商品住宅备案价格的70%），按照商品住宅销售指导价为32000元/平方米综合测算的话，地房比为73%，房地差超8000元/平方米，尚有一定的盈利空间。
04
总结：二轮土拍热度将明显下调
杭州、宁波、合肥、南京等城市盈利空间有望扩大
总体来看，在“溢价率上限下调+摇号”、取消竞配建及“禁马甲”等调控手段下，福州第二轮集中拍地热度和首次相比有所下降，溢价率降至13%，但考虑到15%的溢价上限因素，其市场表现整体尚可，尤其是中心四区的11宗地整体表现较佳，除2宗底价成交外，其余9宗均到达最高限价并摇号，比重超八成。
尽管多宗地块封顶摇号成交，但受“最高限价下调+取消竞配建”的影响，福州二轮集中出让中多数地块的地房比都保持在合理范围内，也为房企预留了较为充足的利润空间。结合近期政策环境来看，福州第二轮集中土拍“降温”将不是个例。
在中央要求各地优化土地竞拍规则、加快保障性租赁住房发展等要求下，接下来拍地的重点城市二轮大都将呈现溢价率指标下降、盈利空间扩大的格局，尤其是前期土地市场热度较高、盈利空间较窄的杭州、宁波、合肥、南京等城市，二轮土拍的地价有望进一步向理性回归。但考虑到南京、杭州等市土拍报名块数的限制，企业在参拍选择上仍将面临新的规则博弈。
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