百强房企中，约有三成涉足代建领域。那时候就烧过一把火，近两年疫情和政策叠加影响，代建再成高频词。
作者：内幕君
来源：地产风声（ID:fangshi488)
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潘石屹还在想办法跑
上周四，SOHO中国办了场优质房源推介会，身在海外的潘石屹线上参会，他在会上重磅宣布：将以7折的价格销售银河SOHO、三里屯SOHO等9个京沪项目。老潘的个人微博转发了相关消息，还附言表示“欢迎购买”。这是继去年和黑石的230亿大单崩了之后，SOHO中国首次上演“卖卖卖”大动作。如果放到历史长河里，那就数不清是第几次了。从2014年开始卖，到2021年8年时间里，SOHO中国已经套现不下350亿。对于再次大批量抛售资产，SOHO中国解释：潘石屹宣布七折卖房同天，自称“不差钱”的国企越秀地产发布2021年度财报，数据显示其去年净负债率为47.1%，他们今年将掏475亿买地。SOHO中国的净负债率，比被认为“很稳健”的越秀还秀：只有43%（数据截至2021.6.30)。这么低了还继续降，狗蛋说，老潘这是下了出清退圈的决心。30年前靠一袋橘子拿到内部信息，潘石屹成功逃离海南，躲过泡沫的破灭。30年后，就算有一吨橘子，也只能换回时代的背影。3月11日，阿里卖出上海一套近600㎡的复式法拍房，成交单价每平超过30万。这套位于黄埔江边的豪宅，是三盛宏业老板陈建铭的，房子所在的小区中粮海景壹号，它的边上是大家说到豪宅会第一时间想到的汤臣一品。2019年三盛宏业被爆资金链断裂，遭员工堵大门维权，陈建铭一度泪洒“说明会”现场。后来尽管有一些“自救”措施，也难挽巨债重压下轰然倒塌的大厦。房地产失去大江大河，离开的人越来越多。当然了，老潘不太一样，他的离开是逃跑，其它地产老板是淘汰。二三十年的突飞猛进，行业畸形、泡沫丛生。现在政策从严，很多选手就活不下去了。大家眼里活得挺好的滨江，去年在杭州首轮集中土拍中抢下多宗地，戚金兴表示努力做到1%-2%的净利润率，这让媒体直呼不可思议：有媒体统计A股69家房企的业绩预告，发现超过4成房企2021年处于亏损。再过一阵，房企2021年度财报将陆续发出，狗蛋说，大概率哀鸿遍野。到时候，不是几家欢乐几家愁，而是几家欢乐，几十家愁。这句话其实也体现了房企在地产行业中，将迎来的角色转变：大家都将越来越像代建企业。这里说的代建，是狭义上的代建，即代替建设。
而近一两年，代建热度也高，甚至被认为是房企的新增长点，这里说的代建就是广义上的，即服务管理型代建：这种模式是代建方向委托方输出管理、品牌或资源，属于轻资产运营，不需要沉淀大量资金。
没啥知名度的地方小房企，或者城投公司，自身受限原因不同，都有较强的代建需求。比如中小房企，自身品牌溢价率低、融资难、产品力弱，很难立足，找大牌房企代建，就成了一种借力的选择。
郑州高新区的「西棠」项目，项目大股东也是拿地一方为金桥置业，作为十八线房企，金桥如果独立开发，在郑州这几年楼市横盘甚至下行情况下，应该会是hard 模式。于是，金桥和郑州人十分信赖的永威合作，项目冠了永威的姓，变成「永威金桥西棠」。因为看中永威招牌，就算项目每平比周边竞品贵个一两千，购房者仍然往前冲。通过代建，双方各取所需，委托方实现高去化，被委托方实现高利润。有统计数据显示，目前代建的整体净利润率在25%，我觉得统计虚高了，但就算20%吧，也比传统地产开发高中，多数房企能做到的10%-15%净利润率高得多。像绿城那种代建小能手，毛利率可以做到45%以上，净利润率能到25%。因为轻资产代建模式被看好，绿城管理控股2021年市值涨超70%。三四年前业内人士预测，代建将在房地产行业中占到10%-20%，也就是达到万亿规模。那时候就烧过一把火，近两年疫情和政策叠加影响，代建再成高频词。2021年央企国企在土拍市场一掷千金，但对比之下，万科好像不怎么拿地。背后是万科也玩代建，擅长小股操盘，输出品牌和管理等，然后收取服务费和获得收益分红。万科10年前在昆明代建云上城，收取的技术服务费在5%到6%，用23%的股权撬动了43%的收益占比。不久前万科参与成立一家代建企业，可能会涉足保障房代建。对购房者而言，则可能是多了一个坑。
上文提到的永威金桥西棠项目，业主们就觉得自己被代建套路了一把。这个项目至今停工4个多月，总包单位被拖欠款项撤离，同时传说永威也要撤出项目。当初的宣传口号是「十年东棠，终见西棠」，想到这，那时候冲着永威去买房的业主们很失望：他们找开发商给说法，最终都没有一个令他们满意的答复。因为永威方电话不接信息不回，前几天，业主只好请《小莉帮忙》栏目介入沟通，在沟通会上，业主代表问：你们永威这么大的一个公司，到底能不能给我们一个解决方案？听到这，一男一女两个工作人员当即表示，我们先撤一下。业主想要的是开发商发一个声明，承诺永威金桥不分家，两位股东都是海王，谁也不轻易承诺。项目2000多户业主，现在被架在火上烤。当初花钱买奥迪，结果可能变奥拓，于情于理谁也接受不了。3月11日，业主现场维权，希望金桥领导出面解决，他们从下午齐声喊到深夜：崔红旗是金桥置业董事长，业主深情呐喊，红旗始终难觅。
昨天高新区管委会牵头召开四方会谈，地方政府、两家开发商、业主坐下来沟通，事情复杂，暂时还没有解决方案。业主代表表示要相信政府，他们说现在能做的就是静守售楼部。
地产风声公众号后台，有不少西棠业主让我们帮忙发声，我们能做的有限，在这呼吁金桥和永威：
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原标题：
别把代建玩坏了
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