8月份楼市的一波波大新闻还言犹在耳,“金九银十”又已经在蠢蠢欲动。
虽然由于临港自贸区的利好,上海奉贤和南汇区域的楼盘在逐渐升温,但上海其它地区却时时有房市受冷的新闻。
在这个楼市动荡的时节,假如我们把目光转向法拍房,反而能看到一些独立于市场的热度。
1.上海住宅报名人数
8月份的法拍房市场,一如既往地延续了7月份的火爆,每天的报名人数是仍是远大于挂拍量。8月住宅一共挂拍249套,平均每天挂拍8套;报名人数一共是1144人,平均每套房子有4.6个人报名竞争。
要知道这个数据是有水分的,因为有大量流拍标的无人问津。
因此去除流拍房产,只看成交的167套住宅,平均每套房子竞争人数高达6.85人。
2.上海住宅成交率
法拍房的火爆还体现在8月份上海住宅成交率上。8月份上海一共挂拍249套住宅,最终拍卖成功167套,成交率高达67%。
有些不是很了解法拍房的投资者可能觉得奇怪:“你说法拍房市场火爆,怎么还有三分之一的住宅流拍呢?”
其实法拍房由于是法院定价,难免有很多房产的定价其实是不合适的;再加上法拍房独特的背景,对于某些瑕疵房产,尽调清楚的投资者根本不会考虑。
因此67%的成交率实际上已经非常高了。这说明绝大多数法拍房,如果没有恶性问题,价格没有太夸张,基本都会成交。
3.近三月成交率和平均报名人数
为了让读者能更好地了解现在法拍房的现状,我们回顾了前三个月上海住宅成交率和平均报名人数。
在七月份住宅成交率极小的下跌后,八月份成交率又急速反弹。实际上上海的住宅成交率在更长的跨度上一直是增长的。这在很大程度证明了大家对法拍房的热衷。
看另一个数据:平均报名人数(去除流拍房源),结论可能会更加让人心动。六、七月份平均报名人数分别为7.17人,7.14人,八月份报名人数平均为6.85人。而同期全国平均报名人数为4.6人。
这个数据说明,8月的上海,和我们竞争同一个标的的投资者人数相对全国的仍然极高,但相对上海前两个月,机会还是增大了不少。
4.上海溢价率最高房源
8月份上海溢价率最高的房源没有出乎我们的预料,又是一处经典的“老破小”。
1993年建成,六楼,无电梯,建筑面积41.93平方米。所有不利条件集于一身的这一处房产却出乎意料得受欢迎。
16人报名,194次竞拍,最后溢价81%。导致这一切的秘密全在于两个词:地段,刚需。多年法拍房领域的观察证明,对那些急于在上海安家的年轻人来说,“老破小”不是问题,没有房子才是最大的问题!
房源地址:上海市浦东新区耀华路550弄64号604室
起拍价:155万
成交价:281万
评估价:155万
溢价率:81%
将多年积蓄一朝豪掷,如愿拍到这座房产的年轻人,在拿房的时候,心里充满的一定是对未来的憧憬和满满的安心。
5.上海溢价率最低房源
高溢价的房子没有看起来那么贵,低溢价的房子也没有看起来那么便宜。
房源地址:
上海市虹口区大连西路253弄1号1E(玉龙大厦)
起拍价:417万
成交价:437万
评估价:744万
折价率:42%
报名人数:7
这套虹口区的房产在二手房市场上绝对能轻松卖到800W以上,那么拍到这套房子的人真的那么轻松捡漏了吗?
首先去查法院公告,很难看出这套房子有什么大的问题:房子本身有租约,但2019年合同就到期了;土地性质也不是划拨;有欠费,但也不至于欠了几百万的费用。
但深挖之后,我们在原房主身份上查出了问题:这套房子的原房主是企业,而根据上海法拍房的税费政策,这种情况下是需要收取高昂的增值税和土地增值税的。因此买下这套房子的投资者需要付出比它成交价高得多的成本。
8月上海住宅法拍房市场总结
8月的法拍房市场仍旧火爆,但已经有了稳定下来的趋势,各个标的折溢价也慢慢趋于理性。
这说明法拍房市场虽然仍有极大的利润空间,但投资者如果只想靠运气,只希望一朝捡漏暴富,可能会面临迟迟拍不到的局面。
另一方面,对于能准确估计房产价值,精于尽调,愿意积小胜为大胜的老到投资者,法拍房绝对是个不可多得的价值金矿。
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