观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
富力坚守或是离场，或是联合开发？都有待后续观察。
观点地产网 在“多房企退出黄埔旧改”传闻、房企资金问题频现等因素综合影响下，一个旧改项目稍有变动，同样触动市场敏感的关注。
近日，广州增城区永宁街简村村旧村全面改造项目公开招标。该村关注点除了是“增城旧改第一村”，更多聚焦在介入多年的开发商富力身上。
按照以往预想，简村村旧改项目大概率将由富力拿下；但一方面旧改市场的合作与博弈激烈，不确定性趋强，后来者“截胡”操盘等也不无可能；加上富力近期多有动作反映其流动性压力，也给该项目的招商结果增添了疑问。
介入与合作可能性
实际上从改造规模和投资成本看，简村村在广州众多旧改项目中并不算突出。
摸查情况显示，改造范围涉及居民1152户，户籍人口3115人，项目总成本约为59亿元，改造范围内总建筑面积505295平方米，其中包括了简村社等九个经济社按照全面改造方式实施改造，齐岭社按照综合整治方式实施改造。
但从改造意义上看，简村村是增城首个旧村改造重点示范村，也是增城第一个通过区府立项审批并获得区城市更新办批复的旧村改造项目。
富力在此之前已介入多年。据了解，简村村自2017年便启动改造，由富力操刀；2018年1月，项目复建启动区开工，并于去年5月完成安置房一期封顶；至今根据富力的公开口径，与简村村的关系表述为“正在推进”。
前期介入动作及对该村的熟悉度是富力最大的竞争优势；另外从该村的合作申请门槛看，富力均达到了要求，有一定的合作可能性。
根据公布的招商文件，申请人须为A股或港股(H股)上市公司，且总资产不低于人民币3000亿元，净资产（即总权益）不低于800亿元；申请人须为《中国房地产开发企业TOP500测评榜单》前50强。
此外在操盘经验上，要求申请人在广州市内有旧村改造经验，且竣工项目不少于1个；3年内房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上。
从投资回报周期的角度考量，该村总体来说面积较大且大部分住宅较分散，改造难度较高；不过经过多年，目前已有一定的实质性进展。
有业内人士透露，富力在增城区内已跟进有多条村，如无意外，简村会是富力在该区域正式拿下的第一个项目。
此外若不考虑企业资金压力及旧改细则变动等投资考量的影响，简村村旧改与不少旧改项目一般，也有较好的发展预期。
简村村处于广州经济技术开发区以及增城经济技术开发区之间，南临广惠高速；同时位于高新产业的集聚地，有大量的产业人口支撑；以及有各大商业体进驻此地；另外在交通方面，永宁南站（原增城开发区站）位于永宁街简村旁，还有规划的23号线与黄埔连接。
根据规划，改造之后的简村村总建筑面积为180万平方米，复建房面积为61万平方米，其中包括45万平方米复建住宅和16万平方米高端集体物业，并配置有商业中心等。
就目前改造进展，据市场消息，简村村目前已有部分社签订了补偿协议；该村安置房一期项目总建筑面积约4.5万平方米，将安置约250户村民，2021年实现村民回迁。
不过这样的进展也仅是简村村改造的一小部分，根据简村村约1310.61亩的改造范围测算，约占整个村域面积的20%，目前仅是在条件较为成熟的片区上先安置，后拆迁。
目前来看，富力坚守或是离场，或是联合开发？都有待后续观察。
对此有业内人士向观点地产新媒体表示：“如若是资金压力较大的房企介入旧改，市场实际上不会‘一刀切’限制，但会较为谨慎地看待。”
至于开发商对于旧改进入或退出的选择，广州中原地产项目部经理黄韬认为，更主要还是看开发商的资金考量及村改造的需求。
“在摸底排查及提高改造同意率、拆迁安置上就已经花费几千万甚至几亿的资金沉淀，在未转化获得回报前，为避免进一步资金沉淀也有可能出让股权、寻找合作方。”值得一提的是，该村招商文件中提到，允许联合体报名，但最多只能2家。
富力旧改考题
意识到资金危机后，富力奉行尽量不拿地的原则，旧改成为其最为倚重的土地获取方式。
一个月内的股东注资、出售物业，则反映出富力流动性压力的紧迫性。因此在旧改上的取舍、进退也具有一定的观察价值，尤其是在着力减债、保现金流的当下。
富力是首个表明在土地层面全面转向城市更新的中大型房企。减债压力下，“大方向是继续往红线目标和以降总债务为主”，城市更新方面的投资取舍和改造进度或多或少也受影响。
可以发现，今年上半年富力仅通过招拍挂在三个城市获地；城市更新方面，不完全统计共签约6个项目，涉及广州、东莞、珠海、西安等地，形式为意向合作、前期服务及全面改造合作、烂尾旧改接手等，其中包括接手西安牛王庙城改项目低门槛进入区域市场；参与天津城市更新基金等。
近两年在旧改介入和合作上，富力多有尝试，也不乏遇到难题。包括稍早前与建业在郑州项目合作不力，富力作为操盘手也被提出因资金紧张在工程款兑付、费用批复上较苛刻，开发建设效率不足等质疑。
而富力降负债的手法之一，也包括寻求合作开发项目，或者卖一些项目股权，这部分涉及住宅项目以及城市更新项目。
其中于2020年1月，富力便将郑州两个开发超过5年的旧城改造项目出表售予建业，据悉该两个项目体量较大、进展缓慢。值得注意的是，此前便有市场传闻黄埔笔村项目也被富力摆上货架。
实际上旧改于富力而言，一方面利于土储补充。此前富力便有意扭转过去主要依靠招拍挂土地进行“高周转”的运作模式，表示未来通过城市更新转化的土储，将占总土储比例超过7成；同时旧改作为可售资源，可以帮助保障富力的毛利率。
近日标普下调富力长期发行人评级至B-，展望“负面”，认为严峻的经营环境可能会其限制改善流动性的努力，而且该公司在资产处置方面缺乏进一步的实质进展。
其中在改善流动性方面，由于市场情绪疲软，经营环境充满挑战，且富力地产自2019年以来缺乏新的土储补充，标普认为该公司的销售额在未来6-12月实现明显反弹的不确定性较高。
可以看到近年来富力有意向旧改倾斜。不过城市更新和酒店几乎并列被视为富力存在大量资金沉淀的两项重资产，如要快速发挥作用，则要加快速度转化。
值得注意的是，富力在手的城市更新项目也被视为其优质资产，具有成本低、利润高等优点，如若转化较快，可能成为有力流动性补充。未转化前的旧改项目所积压的资金和负债是一种出表的土储，也暂时不会体现在财务报表上。
富力财报也显示，城市更新项目为其提供稳定的现金流和毛利，并使公司能够在严竣的周期性调控中软着陆。
信心与预期很大部分来自此前猎德村和杨箕村等的“造富经验”。据了解，其中猎德村集体年收入从2007年改造前的5000万元提高到2019年2.5亿元；2020年富力城市更新也有所收获，其中广州富颐华庭单盘销售突破50亿元，西安富力开远城项目销售超过70亿元。
截至2021年上半年，富力未来可供发展的已签约旧改项目达58个，可售面积3700万平方米，可售货值超1万亿元。它们有98%位于一线及二线城市，而78%位于大湾区。
富力的转化计划是在未来2年到2年半，集中转化800万平方米旧改，释放2400亿元货值。2022年底应该能够完成40%左右的（转化）目标。
在目前整体流动性压力下，富力对于旧改项目的把控外界还有待观察；聚焦到更具体的项目上， 取舍之间，或许更有赖富力管理层对于项目质量、投资回报效率和水平的衡量。
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