西政资本 作者：西政资本
笔者按：
最近的土拍市场画风比较奇特，总价低的核心热点地块逃不过所有房企的争抢，总价高的核心热点地块主要由国央企类房企争抢，而区位较弱的地块则基本都是地方国企或城投平台托底拿下。
以最近的土拍为例，南昌市3月23日集中土拍的DAJ2022008地块经房企鏖战近2小时并进行166轮次出价后，最终由江西伟象以1.62亿元竞得，溢价率约91%，楼面价4297元/㎡。3月22日，合肥第一批次集中供地的土拍中，滨湖科学城02和04地块竞争尤为激烈，其中滨科城BK202202号由高速地产竞得，总价9.2亿元（溢价率14.94%）、楼面价13636.36元/㎡；滨科城BK202204号由安徽置地竞得，总价14.9亿元（溢价率14.72%）、楼面价14079.48元/㎡。
我们注意到，2022年的第一批集中供地土拍规则变化比较大，很多重点城市都降低了土拍的门槛，其中降低房企拿地成本、释放企业的利润空间，从而激发房企的拿地热情，也逐渐成为了各个重点城市当前的共识。总的来说，除了保留竞拍主体须具有开发资质、竞拍资金须为自有资金、限制马甲参拍等常规要求外，重点城市目前的土拍政策主要是有如下的变化：
1. 主流竞价规则已调整为“限价竞拍+摇号”：大部分城市都取消了竞自持、竞配建或者新房销售限价等要求，并降低了土地竞拍保证金的缴付比例，仅小部分城市保留了竞自持、竞高品质住宅或竞建筑方案的要求，另外主流的竞价方式基本都已调整为“限价竞拍+摇号”的方式。
2. 土地出让金缴纳时限延长：比如不少城市的土地款分期缴纳时间都调整到了半年到一年的时间。
一、地产前融业务是否会退出市场
重点城市当前的土拍规则中，对购地资金来源均保留了严格的自有资金要求，也即土地竞拍保证金、土地款均不得为融资款，包括股东借款也不行。在具体购地资金要求方面，则一般表述如下：“竞买人的购地资金（含竞买保证金、出让价款）来源应符合我国法律法规政策规定。竞买企业股东不得违规对其提供借款、转贷、担保或其他相关融资便利等。购地资金不得直接或间接使用金融机构各类融资资金，购地资金不得使用房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，购地资金不得使用其他自然人、法人、非法人组织的借款，购地资金不得使用参与竞买企业控制的非房地产企业融资等”。
在土拍政策的调整方面，目前变化最大的就是土地款可以分期缴纳，比如大部分重点城市都允许房企剩下一半或者最后一笔土地款在半年内或一年内缴完。房企竞得土地后，不管是一线城市的北京还是二三四线的其他城市，目前大部分城市都给项目的开发报建、施工办证等开通了绿色通道，因此竞得土地后大型房企一般半年左右就能满足“432”的开发贷申请条件，快的甚至是能进入到满足预售申请条件的阶段，而达到这两个节点前房企的土地尾款都还没到达政府规定的支付时间。对于重点城市地产项目在满足开发贷申请条件之前的地产前融业务来说，土地款融资肯定碰不得，因为这是高压线，各地的招拍挂文件里面都有明确的限制性规定，那房企未缴完地价的情况下开发建设阶段的开发建设费用融资是否能介入呢？我们注意到，对于这种土地款分期缴纳的项目，房企取得土地后有开发建设费用的融资需求但土地款却还没到期缴纳完毕的，银行、信托、私募等机构其实都无法介入开发建设费用的融资，也即这类项目在缴完土地款之前受监管的金融类机构都无法介入其前融业务。值得一提的是，如果地产投资机构并不为银保监会、证监会等政府部门监管的金融机构或投资管理机构，且资金来源也不涉及到募集，那对于这类项目的开发建设费用融资需求来说，此类地产投资机构仍旧可以正常操作，尤其是以真股、明股实债等方式进行操作的融资产品。以我们最近在处理的融资项目为例，目前基本上都是分期缴纳土地款的项目类型。
需说明的是，非重点城市或者未限制土拍资金来源的城市，所属区域地产项目的前融业务中，土地款融资方面，除了银行、信托、私募等受监管机构外，其他地产投资机构仍旧存在业务切入空间；而对于房企缴完土地款后的前融业务，则信托、私募等机构都可以正常介入。当然，对于分期缴纳土地款的项目，在房企未缴完土地款之前，银行、信托、私募等受监管机构同样不得提供土地款或开发建设费用等前期融资。而只要房企已满足“432”的要求，则肯定会优选银行或信托的低成本的开发贷融资，而不会再选择高成本的前融资金。
二、地产前融资金退出的还款来源面临更大的挑战
从近半年的前融业务操作情况来看，我们认为民营房企地产前融业务方面的资金退出风险需做更谨慎的评估，比如目前已爆雷的房企、百强排名靠后的房企以及其他中小民营房企根本就拿不到银行的开发贷，即便是监管部门从去年12月份就开始强调金融政策的放松，银行融资方面实际上也只是对国央企和优质的头部民营房企给予了放开。除了银行开发贷以外，信托开发贷现在也更难取得，一是因为融资类信托业务规模压降地非常厉害，二是信托机构的风控要求不断提高，目前只要位置稍微偏一点的项目信托机构都基本不会给予准入。受上述原因的影响，我们目前地产前融业务赖以支撑的还款来源（也即银行或信托的开发贷）就面临着更大的不确定性的问题。
有个事情我们一直都很困惑，2022年2月10日，财联社报道称“据记者多方了解到，全国性商品房预售资金监管的意见已于近日出台。预售资金监管额度由市县级城乡建设部门根据工程造价合同等因素确定，当监管账户内资金达到监管额度后，超出额度的资金可由房企提取使用”。此消息发布后，一些城市陆续制定或修订了预售资金监管的相关规定。让人意外的是，我们在项目的投后管理过程中，事实上并未真正感觉到预售资金监管的放松，比如监管账户资金的使用审批方面依旧非常严格，一般情况下也不允许用于偿还债务，个别房企的销售监管账户甚至仍旧被政府部门纳入了全封闭的监管。
三、今后的地产前融业务怎么做
站在地产前融机构的立场上，我们目前对土地款和开发建设资金的前融业务依旧看好，但风控上更趋谨慎。在楼市还未能企稳回暖的情况下，地产前融资金的退出核心依赖的银行开发贷和项目销售回款都面临很大的不确定性的问题。尽管3月16日金融委、银保监会、证监会、财政部、外管局等六部委都对房地产行业的问题给予了积极的表态，但楼市目前整体的回暖情况仍旧非常不理想，最让我们担忧的是普通民众对就业和收入的预期降到了谷底，而销售端的购买力无法恢复的话，再好再多的政策刺激都无法带来二三四五线城市的楼市复苏。因此就地产前融业务的走向而言，我们认为主要是需关注以下两个问题：
1. 就前融资金的退出而言，最理想的情况是项目公司取得银行开发贷后直接置换掉我们的前融本息，而这也是大部分前融业务遵循的基本业务操作原则，但目前的情况下，普通民营房企很难取得银行的开发贷，因此我们对前融业务的存续周期及风控措施肯定得更加谨慎地考量，尤其是对后端项目公司能否顺利取得银行开发贷需提前进行评估或确认。
2. 如果项目公司无法取得银行开发贷，或者银行开发贷的放款金额无法覆盖我们的前融本息，也即前融本息的退出必须依赖销售回款，那监管账户的资金如何用于还款就变成核心的问题。在这个问题上，如果当地政府部门监管要求没那么严格，比如监管户的资金按规定预留比例后经各方审核可直接用于还款，那当然是最好；但如果审核比较严格，那在前融的退出风险上还是要做更加谨慎的评估。
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原标题： 地产前融业务将退出市场？
