央企的融资业务也不好做

在我们目前操作的央企类房企与民营房企合作开发项目的融资业务中，不管是双方联合拿地、央企并购还是央企代建代管、小股操盘等情形，我们遇到的核心问题主要有如下几个：一是融资主体是谁，是央企、民营房企还是双方合作成立的项目公司，是其中一方股东的融资还是整个项目的融资需求；二是央企的担保或增信问题，对于大部分地产投资机构来说，不管是哪种融资模式，原则上都很指望央企的担保、增信或兜底；三是投后管理的问题，央企和民营房企合作开发项目的情况下，央企能否配合我们做投后监管也是个需要解决的问题。

2021年11月19日，国务院国资委发布了《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》（国资发财评规〔2021〕75号），《通知》中明确规定“融资担保主要包括中央企业为纳入合并范围内的子企业和未纳入合并范围的参股企业借款和发行债券、基金产品、信托产品、资产管理计划等融资行为提供的各种形式担保，如一般保证、连带责任保证、抵押、质押等，也包括出具有担保效力的共同借款合同、差额补足承诺、安慰承诺等支持性函件的隐性担保，不包括中央企业主业含担保的金融子企业开展的担保以及房地产企业为购房人按揭贷款提供的阶段性担保”；“中央企业严禁对集团外无股权关系的企业提供任何形式担保。原则上只能对具备持续经营能力和偿债能力的子企业或参股企业提供融资担保”。

2022年1月4日，国务院国资委印发《关于加强中央企业融资担保管理工作的通知》的有关说明，该说明中明确提到“（二）管控要求更加‘严’。一方面，基于同股同权、控制风险原则，对中央企业融资担保实行‘两禁两控’：严禁对集团外无股权关系企业担保，严禁对参股企业超股比担保，严控对高风险子企业担保，严控对子企业超股比担保。另一方面，严格限制担保规模。参考目前中央企业担保规模占净资产的平均比重、上市公司担保管理规定等，明确中央企业总担保规模不超过集团合并净资产的40%，单户子企业（含本部）担保额不能超过本企业净资产的50%”。

根据上述新规，央企和民营房企合作开发的项目中，假设是项目整体的融资，如果地产投资机构要求央企提供担保、增信或兜底，比如直接提供保证担保、触发对赌条件后承诺回购、承担差额补足义务等，除非是央企按上述规定承担股比范围内的担保义务，不然项目整体的融资想依赖央企给予担保或增信则基本没有可操作的空间，尤其是央企小股操盘或代建代管的项目，央企基本无法提供担保或增信。

事实上，就我们目前的业务情况而言，在央企和民营房企合作开发项目的融资中，央企基本都不会对合作项目的融资提供增信或担保。就实际的业务操作而言，我们要么是直接向央企这一方提供融资，比如我们找其他国央企金控平台或者外资机构一起配资，给到目标央企的融资成本或综合收益要求一般在年化8%左右；要么是直接针对另一方的民营房企提供融资，融资成本或综合收益要求则一般在年化10%-12%左右。举例来说，我们目前针对央企与民营房企合作开发项目中民营房企这方提出的项目融资需求，如果是央企这方负责项目操盘或主导项目的开发建设，即便该央企无法提供担保或增信，我们的前融仍旧可以介入，不过投后管理方面央企这方能否配合我们（代表民营房企这一方）的投后监管也非常关键。