观点 作者：观点地产新媒体
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本次的土拍热度实际上亦是今年武汉地市的一个缩影。
观点地产网 临近年终，今年受疫情影响最大的武汉再加大卖地力度。
12月15日，武汉迎来又一场百亿土拍。14宗地集中出让，除去2宗地块延期出让以外，其余12宗地悉数成交，总揽金120.83亿元。
没有太多意外的是，本次土拍如今年往次土拍的热度表现大致相仿。
原计划出让的14宗地块出让总面积约为92.58万平方米，总起价约为198.83亿元，其中有9宗宅地、3宗综合用地（含住宅）、2宗商用地分散在各区，分别有2宗位于东湖高新区，2宗位于东西湖区、3宗位于江夏区、3宗位于黄陂区，另外蔡甸区、经开区、硚口区、武昌区各有1宗。
最终共有6宗地块底价成交，6宗地块溢价成交，其中竞争最为激烈的地块便是位于黄陂武湖的P（2020）148号地块，前后经过93轮竞拍，最终被武汉盘龙城置业有限公司以5.9亿元竞得，楼面地价7265.81元/平方米，溢价率45.31%。
数据来源：武汉国土局，观点指数整理
对此，合富研究院高级分析师殷一戌对观点地产新媒体表示，“宅地出让在武汉土拍市场上很少会出现流拍，今年网拍的大部分也都是溢价成交，除非是勾地的。”
体现在本场土拍中，最具代表性的便是中交以25.86%溢价、8.52亿总价拿下的东湖高新区宅地，以及招商蛇口&武汉城建以底价57.44亿摘得的经开区总价地王P（2020）152号1MA地块。
而开拍前便引起市场关注的P（2020）150号硚口区涉宅用地则延期至12月25日出让，业内分析指大概率是为做指标调整。湖北中原策略顾问中心总经理郑源滔表示，“该宗地块延期出让应该是资金筹措的问题，地块总起价80亿元，保证金也较大，而接近年底大部分房企的拿地资金相对紧张。”
但无需担心的是，该宗地已有意向买家，且地块质素较好，且位于汉口金融一条街，属于黄金地块，后续出让亦可能引发争抢。有消息指，该宗硚口预备役双料地王已有包括华润等多家房企有意竞拍。
招商联合体、中交抢地
拿下本次总价地王的是招商蛇口&武汉城建，这与此前的业内猜测无太多出入。
事实上招商蛇口已经介入这块地1年之久，“原本包括招商华润在内的三家央企就已介入”，殷一戌表示。
该宗地块此前以P（2020）123号的编号挂牌，为神龙汽车一厂地块，在调整体量与商住地等指标后，总价下调约3亿元重新挂牌，即便本次以底价成交，依旧是经开区总价地王。
此前最早挂牌时，地块竞拍要求也比较苛刻，除了须配建公园和学校外，还列有四项产业导入条款分别指向保险公司区域总部、民族品牌文化企业、中国500强商服平台及世界500强汽车专项智能技术。而超大型复合型涉房企业中无一可同时满足其上四个产业导入条款，这意味着地块将由多家房企合作竞得。
针对产业导入条款，此前便有武汉业内根据内幕消息预测招商局地产（含东风）+融创+华润或组团合作竞得该宗地。
本次地块重新出让，依旧要求地块竞买人须承诺引入1家及以上控股股东为世界500强（以2020年《财富》杂志公布的企业为准）且经“一委一行两会”颁发经营许可证的全国性保险公司旗下的华中区域总部入驻；同时要引入世界500强（以2020年《财富》杂志公布的企业为准）汽车行业公司的“5G和智能汽车”无人移动应用技术，用于在本宗地范围内城市智慧化建设。
上述两个条件分别对应的分别是招商仁和保险以及招商蛇口+东风；而取消的“引入新华社民族品牌”及“福布斯中国500强前100强”两项条款，分析认为分别对应的是融创和华润。
郑源滔亦指出，与此前预测的结果有所出入，大概率是合作条件没谈拢，所以对应的出让条件也修改了。而指标调整后，有64%比例是住宅用地，项目未来的盈利压力没有那么大，招商蛇口加上武汉城建在操盘上基本不会有问题，“哪怕融创或者其他房企进来也只是一个财务投资为主。”
至于未来的入市情况，业内分析指地块所在区域常年多供应产业用地，而少有宅地，由于周边有较多如东风等500强企业，存在一定潜在购买力，以目前万科在该区域的项目为参考，1.8万元/平的售价，对比地块目前7643.58元/平的成交楼面价，还存在一定利润空间。
殷一戌则指出，项目未来的整体去化也存在难度，主要因区域内以产业发展为主，人口购买力有限，但话锋一转，他亦称，“这样好的区域资源不占就没有了”。
对于招商来说，本次拿下地块是势在必得。郑源滔表示，“武汉招商之前就被东风旗下的地产板块收购了，这也是本次能拿下地块的原因”。另据了解，招商目前已深入武汉土地市场，于汉口、汉阳、光谷等区域均有布局，开发类型涉及住宅、别墅、公寓、写字楼等。
另外一宗引发争抢的光谷华山P（2020）140号地块，最终经过36轮竞价，由中交地产、总价8.5亿元拿下，成交楼面价10553.61元/平，溢价25.86%。
该宗宅地位于东湖新技术开发区白羊山路以南、花城大道以北-2，总用地面积62085.96平方米，规划建筑面积80711.75平方米，容积率1.3。
据悉，该地块其位于武汉软件新城的东侧，区域条件较好，所处的花山板块在近年来规划利好较多，有较大的增值空间，因此地块引发争抢并不稀奇。
近两年周边吸引了碧桂园、中国铁建进驻，且区域内在售新房多达10个左右，产品类型为多层、高层、超高层，均价在15300元/平-19236元/平左右。
不过要指出的是，区域内整体去化表现平平，主要因区域现阶段的价格体系还跟不上房价的陡然拔高，需要给予一定的市场反应时间。而对于开发商而言，不仅是花山片区需要争先抢入，大至整个东湖东新区都需要争先抢入，本次中交拿下也无疑是捡到宝。
2020年武汉地市
本次的土拍热度实际上亦是今年武汉地市的一个缩影。
调整指标、下调总价及保证金比例等成为高频操作，高溢价抢地、底价勾地、大手笔补仓频现，开发商借机“捡漏”抢入，同时表现出的是对武汉这座城市后续楼市的乐观预期。
回顾受疫情影响的过去一年，武汉在土地市场上的表现有些反常。“今年是武汉土地供应的一个高峰期”，殷一戌指出。
据了解，疫情爆发的二至三月份，武汉地市有约一个半月处于完全停摆状态，直至三月底迎来疫情后首场土拍，7宗地块总成交价约106.96亿元，总出让面积106.74万平。其中金茂62.4亿元竞得汉阳区两宗，龙湖23.5亿拿下在武汉第11个项目。
疫情后为使地市回温，武汉给出了极大的诚意。在放松土拍政策方面，3月23日，武汉市房管局发布确保该市房地产市场平稳健康发展的六条措施六项举措，其中在土拍层面降低土地出让保证金比例，延长土地款缴纳期限，提高地块容积率等；在资金层面继续缓解房企资金压力，提供专项贷款；适当延期开发贷还款付息日期，加快按揭贷款放款速度等。
最终呈现到土拍成果来看，全年的热度都相对较高。有数据显示，1-11月，房企重仓二线，城市群中长三角热度持续，50家代表房企拿地面积TOP10城市中，中西部城市占6席，其中武汉占据首位。
另据观点地产新媒体了解，年内不乏房企大手笔在武汉拿地，包括绿地164亿揽下武汉黄陂临空经济区七宗地，龙湖70亿摘武昌滨江地块，招商58亿夺“准地王”硚口地块，以及华侨城66亿再入青山，中海144亿落子归元等，其中有在武汉多年寻地终落子的，亦有借势补仓扩储的。
从房企的考量来看，业内分析，今年的土地市场竞争度相比往年有所降低，不少开发商企认为是个捡漏的良好时机。第二方面，考虑到今年很多三四线城市的房屋交换量出现颓势，去化受阻，开放商更积极的看好二线城市的投资机会。而武汉尽管去化率有所下滑，但市场容量还是非常大，安全系数相对较高。
殷一戌则指出，尽管从今年上半年开始，武汉各区的基准地价就在不断往上调，但房企进入拿地的热情依旧不减。数据显示，今年武汉新房基本成交2000万平方，新房交易方面冷热分化较为明显，“融创现在有单盘一年卖到40亿，也卖得很好，利润虽然受到影响，但是并不影响热点项目的走量”，他补充道。
“明年土地市场还是比较乐观，备案价也在松，不管市场买不买单，供应售价整体趋势都在往上走。”
不过要指出的是，随着地市的高涨，新房供应的不断增加，目前武汉库存高企的局面仍将持续。湖北中原数据显示，今年武汉普遍新开盘项目平均去化率大致在45%左右，去年该数字在70%左右。
郑源滔分析指，目前开发商在武汉普遍不会去囤地了，按照正常节奏拿地到开盘大致是8个月时间，今年出的地明年基本都入市了。至于明年的预判，其指“需求端相比今年肯定有一定好转，但是供应端还是高压的态势。新房的销售情况只会有很小幅的改善，整个库存的去化周期还是维持在一个高位。
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