克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID：cricyjzx）
访谈背景
在房地产行业逐步向存量市场迈进，面对新市场、新需求，房企间的竞争逐步从规模至上转变为对产品、投资、管控等能力的全方位竞争。产品力作为最直接、与消费者关系最密切的领域，已成为房企快速增长、弯道逆袭的利器。
而其中，以科技为基石发展的智能化不断被应用到房地产行业。从上海万科提出“万科智造”到绿地入股深兰科技布局人工智能，从碧桂园重点发展机器人，再到最近绿地与华为签订战略合作打造智慧地产生态体系。越来越多的房企在智能化布局上加快发力，以期推动自身产品转型和升级，提高产品附加值，实现长效收益和可持续发展。住宅产品智能化已经成为房企打造产品差异化，增强自身竞争力的有效手段，也是房企产品力的重要体现。
基于此，我们深入参访行业中产品前瞻布局智能化的美的置业，实地调研其典型智能化项目，并深度访谈美的置业智慧生活研究院院长李强先生和美家智能科技管理服务有限公司总经理朱春晨先生，探究美的置业产品智能化的发展现状和战略思路。
访谈 美的置业智慧生活研究院 院长 李强先生
Q1:美的置业在产品智能化上的布局有怎样的规划？又是如何积极践行的？
李强：今年2月，美的置业正式成立智慧生活研究院，美的置业在智慧地产上有很多构想。2014年，美的置业开始智能化布局，一直以来，从集团高层到集团战略，美的置业对产品智能化都是非常重视，从提出智慧地产战略定位，到5M智慧健康社区，再到成立智慧生活研究院，这在整个行业都是少见的。
对地产行业来说，智慧社区和智慧家居打造很多都是拿来主义。而美的置业却是踏踏实实践行智慧地产理念，延续的是美的集团一直以来的自主研发、创新和智造基因。
例如在智慧家居这方面，目前市场上很多房企做智慧家居是跟其他企业合作，打造智能样板间。美的置业则是从去年开始就大力推广智慧家居，并设置专门精装产品智能化标准（去年升级3.0系统）如精装样板间标配哪些智能家居、控制系统或者安防系统，并且在大量研究和实践工作基础上分为A（价格略贵）、B套餐，所有精装项目样板间打造必须从这两个套餐中进行选择，从管理层到执行层，从区域到项目。美的置业智能化从标准上就开始强执行，这并不是其他企业可以短时间就可以复制，因为产品智能化在产品开发、落地、质量、成本和交付上都有大量工作要做。
另外，智能家居除了产品本身和消费者接受度以外，还有重要的一点就是怎么落地。例如某品牌智能产品消费者购买后需要自己摸索安装、使用和维修，品牌商仅提供简单咨询服务，这个是不适合地产的前端交付的，地产交付必须是稳定的和后期服务的，而美的旗下的美家智能公司则是专门负责地产相关智能产品研发、落地、安装、调试和维修等一系列服务，目前市场上很少有公司可以做到匹配开发商那么大体量的需求。
Q2:很多房企项目交付后业主也会拿来或者购买市场其他一些智能家居，相较这些产品，美的置业门槛设在哪里？除了网关，美的置业有哪些高门槛智能家居？
李强：这个问题分两个层面。第一，一家企业只有自主研发能力才能谈到可持续发展，第二，噱头不噱头，不是看别人怎么说，而是看自己怎么做。智慧家居目前并不是刚需，但这也是在逐步发生和变化。例如，我们自己也在争论为什么智能家居要加WIFI，很多人觉得这是噱头，但是前段时间的刚结束618却告诉我们智能化切切实实在改变和发生的。
对智慧家居还有很多争议，这并不奇怪，因为新事物的发展总会遇到很多争议。大家对于智慧家居定义不一，我们定义的智慧家居包括智能家电、智慧安防和智能控制系统，智慧家居目前走零售路径目前还做不到，因而智慧家居做零售并不合适的，目前还是要做前装，跟着房子一起，一是由于智慧家居的动手属性，另外一个是由于智慧家居的系统整合性。
提到高门槛的智能家居，比如，把智慧社区和家居结合起来。如我们室内操作可集成在一个可视面板实现推送社区消息、公区监控、窗帘、灯光、呼叫物业及呼梯等控制。目前使用较多的智能音箱基本都可以控制灯光和窗帘，我们添加了呼叫物业功能（只需要语音说呼叫物业或者拨打物业电话等类似话语即可），这就是智慧社区和家居的打通，美的后期会做更多东西。我个人认为，目前国内智慧家居在技术上还处在早期阶段，多数智慧家居单体处在实现基本控制阶段，现在要做的是联网智能，未来要做的智能家居思考，结合人工智能应用，但这个提前是要有自主研发能力，而拿来主义则会让企业失去迭代更新能力。
Q3:美的置业智慧家居和智慧社区连通性如何？这些与物业连通性又是怎样的？
李强：美的置业智慧家居和智能家居的落地、施工、安装、维修和服务全部都由美家智能公司统一输出，两个部分可以用一个云朵社区APP集成操作，互通性强，这个也是我们的优势，但同时美家智能落地项目时也会与物业公司协同合作。大家都抢智慧入口，互连互通今天都是无解的问题，我们对于入口在网关做了上一个尝试，把美的或者其他公司的协议嵌进去，新的家电连接入网就会提醒，掌握业主从入户到生活的数据，积累到一定程度可以做生态运营。
另外，地产跟家电不一样地方是物业，目前物业公司也在寻求转型，收取物业费，提供增值服务，从服务中提取价值，这是一个很大想象空间。物业与其他服务公司最大的不同是它可以涵盖业主家的24h×365d，这是其他服务公司所没有的。此外，物业信赖度比其他家电服务商要高出很多。未来，物业公司对的商业模式或许发生变化。
访谈 美家智能科技管理服务有限公司 总经理 朱春晨先生
Q1:目前美家智能的业务主要有哪些？
朱春晨：目前美家智能有两个主要的业务方向，第一个是集成，第二个是落地和运维。集成服务在2014年开始做，公司成立初期专注社区智能化，2016年底开始做智能家居。近两年物联网市场逐渐兴起，智能家居2017年也逐步被认同，很多开发商起初参观美的一些展厅时，对是否要用智能家居或者怎么用还充满疑问。然而，从2018年底到今年初，之前过来参观过的开发商有一些再主动找了回来。从整个市场来看，市场上对智能家居产品越来越关注，需求越来越大。
2016年，美的置业推出了智能家居1.0套餐，后续2.0套餐推出了A、B、C 3种套餐，C套餐智能内容相对较少，A套餐智能则较全。现在已经到了3.0阶段，无论是产品本身的工业设计、整个产品性能还是实用上，都做了新的选择，3.0阶段我们内部基本就分A和B两种套餐，更贴近客户需求。
在集成方面我们主打整体解决方案服务商。我们希望开发商交给我们的是一个智慧生活的整体需求或者我们可以提供给他这样的智慧生活，这里面很多细节部分是需要我们去做的。我们在智能家居这块有着很大优势，一方面是美的集团的强大科技背书和全品类的白色家电，加上美的置业自由的智慧生活研究院。另一方面我们还投资了欧瑞博这样的智能家居头部企业，跟海康、浙江大华技术（智慧安防）、微鲸电视及杜亚机电公司（门窗电机）等全方位进行合作。我们会把这类产品集成到我们的室内体系中。室外产品也一样，我们合作的各类企业基本都是行业前三的品牌，形成强强联动。我们希望提供给开发商的是整套智慧体系，未来开发商不再纠结用哪家产品，只需求他想要的智慧效果，我们来帮他们做产品的选择，这是我们的长远目标。
我们另外一个主业就是落地服务，去年4月份我们孵化了睿住技术服务有限公司，并于今年成立。孵化这家公司的初衷是我们刚开始做智能化的时候，可以在市场上找到很多施工人员、施工单位和我们协同施工。但是做智能家居时候发现做一套样板房和做一千套的标准是完全不一样的逻辑，从安装、成品保护和交付这其实是个很复杂的过程。我们去找任何一个第三方公司，都仅仅解决其中一个安装问题，从毛坯线路布置到精装样板间，到最后的交付完成，很少有公司有能力做到。而我们美家智能科技公司聚集了有这类能力的精装修工程师、有管理能力的技术人员（技术工）。招聘的这些人员都是大专以上学历的，并有一定的管理经验和动手能力，可以实现项目的批量交付。这是内部孵化公司的原因。另外一个原因是，因为美的置业今年有3万套智慧家居的交付量，足够我们去孵化一个近200人的团队，目前这家公司已经接了欧瑞博就旭辉、花样年的集采，而且我们跟欧瑞博合资成立了一家公司-睿欧技术服务公司，来承担未来欧瑞博所有B端客户的交付。
Q2:目前美家智能的标准化是怎样形成的？具体有哪些标准化内容？
朱春晨：标准化其实更多的还是美的置业在做智能化的过程中形成的一些经验，从1.0到2.0到3.0慢慢形成了从前端规划到后端运维整个过程的标准，就是我们在跟第三方去推的时候，设计、施工、运维、交付以及跟开发商的整个衔接过程，我们都形成了一套自己的标准。标准细致到每一把门锁、每个面板怎么安装。我们不仅自己在做，还推动了上游供应商的一些改变。比如门锁，锁体基本上一样的，但是它有不同的导向板，门的厚度和宽度、款式、门的导向板都是不一样的，我们据此形成了一系列标准流程，包括跟门锁商，再到门锁商与上游供应商之间的衔接等。还有，在装修过程中为了防止安装材料遗失，我们也形成了一些施工的经验。我们施工时发现物品安装后遗失的情况很多，我们就考虑更换配套的螺丝，使得拆卸不那么方便，再然后反推到上游让厂商调整配件安排。诸如此类，都是我们在整个落地过程中逐步发现并形成了一些标准化的流程。
Q3:目前美家智能是如何批量落地和交付智能化项目？
朱春晨：我们判断未来智慧家居批量交付的市场会有更多的智能家居厂商进入，因为项目批量落地会出现很多问题要解决，七分靠产品，三分靠安装，一旦安装出了问题，会造成很多后续麻烦，未来这方面会有很大的需求。未来睿住技术服务有限公司要解决的就是这些批量交付的问题和需求，专业的为大家解决交付服务，这也是我们要选择有管理类安装能力员工的原因。另外，项目批量交付时，还有下游一整套体系来支撑我们的公司。
我们制定产品的设计、施工、安装及交付标准，并有自己一整套计费标准（按件计费），然后开放一些第三方单位加盟，经过我们的培训、认证后，他们负责不同产品的安装，但客户由我们来整体承接。最后由我们给到住户房屋使用说明书包含维修等，住户有需求是可以联系到我们或者400热线转接给我们，然后我们在分发给美的网点。我们整合美的网点人员，并进行培训，前端网点人员做智能家居施工，我们支付安装费用，后期维保也由网点人员完成，之后我们跟厂家结算费用后支付网点人员费用。未来不仅仅是网点会作为我们的合作伙伴，各类物业的工程人员、甚至一些其他的重要工程团队也会成为我们的重要合作伙伴，未来我们希望根据开发商交付情况可以搭建由网点人员完成一套安装和维保的体系。
智能家居的保修逻辑跟电子产品类似。智能家居对维修及时性要求较高，所以我们最快的解决方案就是让最前方的人迅速去打仗，选择联合项目的物业公司和周边网点。再加上他们只做入户维修收入本身无法满足需求，目前社会人工成本较高，充分利用这些闲置的劳动资源，并且对员工和网点、物业公司本身也算增值服务，这是个多赢局面。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“克而瑞地产研究”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
