克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
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政策底或许已经到来，市场底还留待进一步检验。
昨日，李克强总理重磅发声：中国将继续统筹疫情防控和经济社会发展，实施稳定的宏观政策，加强针对性和有效性，继续实施稳健的货币政策，保持流动性合理充裕，围绕市场主体需求制定政策，适时降准，加大对实体经济特别是中小微企业的支持力度，确保经济平稳健康运行。
与此同时，广东省政府约谈恒大集团，并同意向恒大集团派出工作组。央行、银保监会、证监会有关负责人也表示：恒大集团出现风险主要源于自身经营不善、盲目扩张，并将继续配合广东省政府、相关部门和地方政府，做好风险化解工作，维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。
对于房地产行业而言，政策底是否如期到来？房地产信贷政策又将如何演变？
1 央行货币政策或将稳中偏松
我们认为“实时降准”的提出，主要基于以下三方面因素考量：
其一，减缓经济下行压力。前三季度中国GDP增速呈逐级下行态势，并有超预期下滑的趋势。其中，一季度GDP同比增长18.3%，两年平均增长5.0%；二季度GDP同比增长7.9%，两年平均增长5.5%；三季度GDP同比增长4.9%，两年平均增长4.9%。当前，国内外形势依旧复杂严峻，中国经济仍面临较大的下行压力。
其二，缓解中小微企业经营困境。2021年以来，国际大宗商品价格报复性上涨，全国PPI涨幅明显扩大。10月，PPI环比上涨2.5%，涨幅较上月扩大1.3个百分点；PPI同比上涨13.5%，涨幅较上月扩大2.8个百分点。通过降准这类逆周期调节的有效措施，有利于继续引导信贷资金支持实体经济，缓解大宗商品价格上涨向下游中小微企业传导的压力。
其三，跨年流动性调节。联系到年底银行业金融机构信贷资金相对偏紧，叠加2022年春节假期较早，居民跨年消费需求相较旺盛，此时降准有助于向银行间市场投放流动性，既能更好地满足居民跨年消费需求，又能更好地帮扶实际经济，抵御经济下行压力。
预计未来央行货币政策或将稳中偏松，降准的时间节点将在今年底或者明年初，更好地助力经济稳增长，但政策力度或许会相对温和，坚决不搞“大水漫灌”强刺激。
2 涉房融资解冻更利于国企、央企及优质民企
问题房企处理底线是保交楼
对于坊间热议的恒大问题，首先需要明确的是，恒大事件并非孤例，房企资金链紧绷乃是普遍现象，2021年以来房企债务违约事件频繁爆发，更有业内专家预测70%、80%的百强房企会躺下。
这与房地产行业去杠杆政策力度过猛不无关系，房企境内外融资全面收紧，银行业金融机构停贷、抽贷现象时有发生。央行货币政策执行报告显示，房贷管理的“两道红线”由升转降，2021年前三季度，房地产贷款占比约27.1%，较2020年末减少1.6个百分点；个人住房贷款占比约19.7%，较2020年末减少0.3个百分点。
而在恒大事件后，北京、天津、重庆、青岛等多城强化预售资金监管，进一步加剧房企流动性风险。其中，石家庄政策力度最严苛，监管资金比例最高调整为监管资金总额的120%。
近期，银行间市场交易商协会表示，招商蛇口、保利发展、碧桂园、龙湖集团、佳源创盛、美的置业等均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。此番央行有关负责人同样表示，境内房地产销售、购地、融资等行为已逐步回归常态。证监会有关负责人也表示，下一步将支持房地产企业合理正常融资，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展。
我们认为涉房融资或将解冻，但银行业金融机构基于放贷的风险偏好考量，信贷政策松绑主要利好国企、央企及优质民企，那些“问题”房企融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将不断加剧。
而从恒大事件的处理方式来看，也给未来的“问题”房企处理留下可资借鉴的工作经验：
首先，地方政府要强化责任担当做好“安全垫”，尽早派出工作组入驻企业，并给出最终的解决方案，绝不能放任不管，将历史遗留问题无限期搁置，酿造更大的系统性风险。
更为重要的是，继续坚持落实“两维护”，即维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。地方政府要做好“兜底”的准备，由当地国企、城投公司牵头组建托管企业，对于那些存在烂尾风险的项目进行托管开发。金融部门也要积极配合地方政府，做好项目复工的金融支持，积极推动项目复工复产建成交楼。
保证市场平稳运行
近期，个人按揭贷款确实有边际改善的趋势，上海、成都、南京等多城放贷周期大幅缩短，例如上海放款周期由此前的4个月以上缩短至2个月，又如合肥由此前的6个月以上缩短至3个月。与此同时，广州、深圳、苏州等多城下调房贷利率，例如深圳首套房贷利率从5.4%跌至5.1%，二套房贷利率从5.6%跌至5.25%，又如广州首套房贷利率由5.95%降至5.85%，二套房贷利率由6.15%降至6.05%。
此番银保监会也表示，要根据各地不同情况，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，促进房地产行业和市场平稳健康发展。
我们认为居民按揭贷款有望继续松绑，主要体现于提高个人按揭贷款额度、缩短放贷周期、下调房贷利率等，尤其要提高首套及改善性住房按揭贷款的授信额度，进而支持居民自住以及改善性购房消费，保证正常房地产交易平稳运行，不能突破市场平稳健康发展的下限。
综上所述，我们认为政策底或许已经到来，市场底还留待进一步检验。需要提醒的是，适时降准绝非等同于救市，年底房地产市场或将有所转暖，成交有望企稳回升。但市场较难出现反转行情，各城市市场还将不断分化，那些需求及购买力明显透支的弱二、三线城市，市场依旧面临较大的下行压力。
企业切忌抱有侥幸心理，去杠杆仍是行业主旋律，房企融资的“三道红线”、房贷管理的“两道红线”还将继续落实下去，高负债、高杠杆经营房企终将被市场所淘汰，强化风控、稳健经营才是企业的根本出路。
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