北京万科“寂寞的土地”

作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

上周，北京首轮集中供地收金千亿，30幅地块当中有10幅地块竞价竞配双触顶，转入竞高标准商品住宅建设方案阶段，并将于5月24日和25日进行建设方案投报，确定竞得人。

在北京“高热”的地市中，北京万科却未见一子落地。

除却北京，万科北方区域在近期的集中供地中均进账不多，仅4月中旬在长春以10.95亿元竞得一地，以及上周末在天津以19.3亿元摘得响螺湾一宗宅地。若拉长时间来看，北万2020年已经一整年无新增项目。

有市场人士就告诉观点地产新媒体，北万及其掌门人刘肖虽仍持着不对规模执着追求的“新理解”，但与此同时，利润提升与优质土地的获取这两个目标目前确实没看到成果。而只有“转型”依旧。

据观点地产新媒体过往报道，刘肖2015年调任万科北京区域担任首席执行官后，万科北方区域在业务上做了无数新的探索，从养老地产到长租公寓，从万链家装到存量改造，从产业小镇再到文创园……

而事实上，北万如今在土地上的“寂寞”，和其转型关注存量改造等“慢变量”有很大关系，在2020年10月万科北方区域媒体见面会上，郁亮还为北万解释关注存量改造的原因：“我一直在反复提醒大家，要关注影响我们国家的一些慢变量，而不是短期变量。宏观调控最明显的是短期变量……所以关注慢变量更关键。”

刘肖上任北万一把手时表态：“如果北京万科的转型不能成功，那么我在万科留下来就没有价值。”

不知道如今北万在刘肖看来是否已经转型成功，但在外界看来却已不复当年的辉煌。

不过郁亮曾说：“如果是转型发展过程中，蹲下来为了更好地跃起。”现在，蹲了几年的北京万科似乎还没准备好如何跃起。

那时，毛大庆治下的北万在2014年达到了204.8亿元(不含京外项目)的业绩高点，只是伴随着的是利润率低、冗员和存货不足等问题。

毛大庆2015年3月在辞职信中坦言：“土地储备，前面几年，实际上我们做了大量的努力做土地的储备，但是事实上从2014年的春天到现在，我们的土地储备还是比较弱的。但不投资怎么发展？”

据彼时万科年报显示，截至2014年末，万科北京的项目土地存货储备为158.9万平方米。当时有分析估算，这些土地储备对应存货约300亿元，但其结构复杂，住宅中合作项目、小体量楼盘居多。

而除了土储紧缺之外，毛大庆辞职信还提到，于万科有六个遗憾，其中“北京公司的经营效率提升一直是个困扰，冗员问题没有彻底解决，大家的创富的实现度还远远不能令人满意。此为遗憾二；北京公司的成本问题始终处于集团高位，影响着员工的收益、项目的投资拓展。此为遗憾三”。

起点很高，问题也很多，转型已是迫在眉睫。

更何况2015年曾有消息指，郁亮给北京和上海公司都下达了任务指标，在最短3年、最长5年的期限内，看谁能够先探索出创新模式，把业绩做到500亿，先完成500亿指标的即可以进入万科第三代领导班底的核心位置。

所以刘肖自到北京区域后，每每出现多是为了宣传他的创新理念，即使不够接地气，即使有些慢慢泯然众矣。

针对前任留下来的遗憾，刘肖2015年初接过北京万科总经理一职时，第一把火就烧向了北京万科的“冗员”。由此，北京万科完成了从500多人到320人的 “瘦身”。

另外，刘肖对公司架构进行了重整——新设立“北京公司绩效提升小组”与“北京公司经营策略实施小组”，两个小组的业务覆盖北京公司的日常管理权；还通过投资，设立了一家全资商业管理公司，将北京万科原有社区商业运营团队全部转入该公司。

而面对土储疲弱，北京万科开始多元化拿地，包括合作以及向存量要储备，刘肖的“曼哈顿计划”也因此面世——这也成为北万一步步“变慢”的开端。

不过刘肖的新念头似乎一直很多。在曼哈顿计划出台之前，北京万科2015年4月首先推出了“V-link”，而城市之光成为了万科首个“V-link”化社区。

在外界和万科内部看来，城市之光仍然与其前任打造的明星项目“长阳半岛”极为相似，无论是从区位还是面积而言，城市之光的V-LINK社区就是长阳模式的升级版。

这对于北万新区首而言显然是不够的，他要有自己的代表作，更何况彼时其与孙嘉还一并被媒体称为“万科第三代领导人班底核心的‘头马’人选”。

于是，“V-link”之后刘肖迅速提出六大转型计划“6+X”，这六大转型计划他用字母从A标到F。其中，计划A即为曼哈顿计划。这个计划指北京万科将像纽约曼哈顿的主流开发商一样，通过收购存量资产，进行改造、升级，以打造新产品。

对于曼哈顿计划，刘肖表示，对开发企业来说，从增量到存量是市场较大的机遇，存量资产的改造是房地产一个很大的趋势。

按照这个思路，北京万科2015年初便开始探讨接触北京门头沟区军庄镇项目，至2016年10月，其正式牵手中国新城镇，成立合资公司合作开发北京门头沟区军庄镇孟悟村项目，获得2.7平方公里以上的土地独家开发和运营权。

而这项交易的成本尤其低。公告显示，原本负责军庄镇项目开发的加华酒业贸易将退出，双方同意补偿其前期开发成本、园区内地上建筑物及开发权益等将支付总额2.09亿元。国开新城与北京万科各自负担50%。

据刘肖透露，将在这片区域落地创新产业、文创旅游产业以及养老产业。这也是后来北京国企开始推进的以村企合作形式开发集体用地。

而签约上述项目前，2016年4月26日的北京万科春季新品发布会中，“曼哈顿计划”的首个作品——大都会79号率先亮相。

据当时介绍，大都会79号位于北京亚奥核心区，面向“城市核心最顶级的高净值人群”，是“北京万科产品线中城市豪宅的顶级配置。”

2018年7月，北京万科启动“6+X”全面多元化转型战略之后的首个“存量改造计划”——“北京万科时代中心”在朝阳路十里堡开张。

彼时，有报道援引刘肖所说，万科北方区域在存量资产改造上的投资约为200亿元，包含16-17个项目。未来三年，公司内部每年将投入100亿元用于存量资产改造。三年后，万科北方区域能持有400-500亿的存量资产改造项目。

一切似乎都在按着北京万科的设想在发展，只是现实如何却要另当别论。毕竟这种拿地方式，一直就是投入大、产出慢的代名词，而且这时候，北京万科已经一年多没有在公开市场拿地了。

是刘肖不想为万科补充土地吗？恐怕并不是想拿就能拿。

其一，是万科领导层一直将“不拿地王”视为准则；其二，北京的土地门槛越来越高，即使是万科，也不得不考虑在北京拿地的成本以及未来的盈利空间。

但随着调控升级，北京土地出让不断推出限价房、限竞房用地，北万2015年-2017年还是拿下数宗该类型土地，这对企业的盈利能力有着很大挑战。

查看北京万科过往拿地情况发现，2015年拿地3宗，以商务及混建用地为主；2016年2宗，均为全自持住宅项目；2017年较多，达6宗，但全部为限竞房项目；2018年仅1宗，2019年2宗。

值得一提的是，“缺地”的北京万科2016年12月“吃螃蟹”以109亿元拿下了北京海淀区的2宗全自持地块，成为“吃螃蟹”的人。全自持宅地，在中国的房地产史上从未有先例，资金沉淀、盈利如何实现等问题随之而来。

彼时曾有报道指该项目10年租金最少180万元，最高216万元，为了快速回笼资金，需要租客一次性付清10年租金。结果也显示，这样的天价租金在市场并不讨喜。

消息人士透露，全自持宅地“翡翠书院” 2018年约出租150套左右，2019年出租量降至70套左右，2020年全年整体出租量甚至不超过10套。

有分析指出，入市三年，翡翠书院的出租率低至10%。即使按满租情况计算，上述月租金价格带来的NOI（净运营收益）回报率也不到3%。

北京万科的现实似乎与设想渐行渐远。因为除了翡翠书院之外，此前以曼哈顿计划布下的棋子也不尽如人意。

譬如“曼哈顿计划”获取的门头沟区军庄镇孟悟村项目，五年过去未见更多进展消息。

曼哈顿计划首个亮相作品——大都会79号——因长达4年的旧改工程而错过了2016年北京楼市上涨的黄金时机，后来尝试2018-2019年开售，却因公寓产权分隔等问题至今未得到商业上的回报。

公开土地市场所拿项目表现一般，存量改造项目也问题重重，北京万科似乎陷入了一种难言的处境。

事实上，刘肖接棒北京万科时进行的裁减人员，调整拿地方式，无非是为了改变此前“增收不增利”的问题，但数年下来，这些问题似乎像牛皮糖一样难以摆脱。

但这种结果似乎是早就注定的，毕竟存量改造本就是投资大、产出慢，加之北京万科还继续以往合作、股权收购、代建等方式获取土地资源，这也使其合作项目多、权益占比小，销售额出现下滑也不意外，而且随着限价房、限竞房入市，利润率也更加难以提升。

随着北京万科在土地和销售上的“沉寂”，刘肖也久不在公众面前发声。

要知道，在刚上任北京万科的首年，刘肖在两个业绩汇报时点，均高调披露回款率和利润，即使销售额不及前一年毛大庆时代的204.8亿元。

新官上任时，刘肖表态要提高回款率和利润，这样一来，销售规模会不可避免地有所牺牲。但在万科的评定规则里，除了销售额，更重要的是回款与利润。

郁亮对此显然也是理解的：“回款率指标实际上对销售规模数字会有一定抑制作用，这是简明的道理。我们不断提高对回款率的要求，也正是基于在一个新的时期对规模数字新的理解。”

据观点地产新媒体此前查询，2015年6月30日，刘肖曾向北京万科全体员工发出公开信，称北京万科上半年实现了103亿元销售，在实现销售增长10%的基础上，利润也得到了50%的提升，回款率达到92%。据称，那是北京万科历史最高回款率。

至2015年12月31日，刘肖再发文称，2015年进入尾声，北京万科所有的经营指标都在迈向崭新的台阶：200亿回款，近50%的利润提升，300bps的利率降低，167亿的投资与并购，96%的回款率，很多经营指标，在年初曾经遥不可及。

其后数年，所见数据均指北京万科（不含京外）销售额在200亿元徘徊，自2019年起，甚至跌回200亿元以下，北京销售排名也由此前的榜首滑至5名上下，到今年首季，排名位置更低。

若从万科整个北方区域着眼，其业绩表现同样充满挑战。

万科2020年分区域的销售情况

来源：企业公告

仅从销售数据看，2017-2020年，北方区域销售金额几乎是连年上升，分别为1265.57亿元、1456.83亿元、1422.13亿元、1501.74亿元，但是与上海区域的1501.27亿元、1811.10亿元、2045.11亿元、2377.33亿元对比 ，北方区域的增长速度较为疲弱，所占集团整体销售比例不升反降，由23.88%、24%降至2019年的22.54%，以及去年的21.33%。

万科2020年分区域的营业收入和利润情况

来源：企业公告

结算收入金额也在2020年出现回落，由2019年的723.90亿元，跌至674.43亿元（比2018年的688.22亿元要低）。

权益净利润则一直没有改变“陪跑”的命运，在四大区域中，一直只能跟在上海、南方区域之后，2019年更跌至“垫底”，18.29%的权益净利润占比较中西部区域的18.84%更低。2020年跌至7.21%，被其余区域远远抛开，就连新增的西北区域占比都到了9.85%，而且其营收还不及北方区域的一半。

同样在土地端，此前就有人发现北万2020年在土地上颗粒无收，兀自为其担心“没有面粉，咋做面包啊”。如今看来，这种担心并非杞人忧天。

最近几年，北京除了中海、本地大哥首开等几家能拿到地之外，其他房企包括万科大都只是参拍的一员。正如业内人士所言，在北京要抢到地，没有两把刷子，是没有戏的。

没有地，销售自然上不去，存量改造项目也都是周期长、周转慢的存在，更谈不上集中转化，北京万科的出路在哪里？

按照刘肖2018年的预测，万科北方区域到今年能持有400-500亿的存量资产改造项目，何时实现转化却是个问题。

但北京万科或许并不在意“眼前”的得失，按照郁亮去年底的说法，“土地红利”“金融红利”已经消失，现在进入了“管理红利”时代，管理红利时代，房地产行业回归成一个普通行业，靠的是全面竞争的能力。

至于如何竞争，郁亮提出，要关注国家的慢变量、要将团队打造成“冠军组织”。

郁亮此番言论也为北京万科转型存量资产改造等“慢变量”，添加了很好的注脚。

回看刘肖2015年提出的6+X全面多元化转型，“6”包含了城市更新（曼哈顿计划）、商业地产、持有型长租公寓、装修业务、社区配套服务商业务、以及金融业务。彼时还提到，北京万科未来三年的五个新引擎，即“TOD、科创园、文创园、产业小镇、旧改”。

近两年，刘肖提到最多的是文创园、科创园的设想。

但无论是城市更新，还是长租公寓、科创园，乃至未被刘肖提及的养老地产，北方区域重点布局的这几个新路径似乎都有一个共同的特点：前期投入大、发展周期长、资金回流慢，所以北方区域的连续剧何时才会反转，仍未见分晓。

即任的头两年，刘肖仍活跃在镜头前，说：“如果北京万科的转型不能成功，那么我在万科留下来就没有价值。”

那时，万科集团将城市公司视为转型探路者，各个地方公司都在进行不见血光的“转型”比拼，这在万科内部被称为“赛马机制”。

现在，不知北京万科是否也在找寻突破口。

“每个城市所承担的功能、赋予的角色，有高潮，有低落，也有转折。如果是转型发展过程中，蹲下来为了更好地跃起。”对于北方区域，郁亮2019年底在媒体交流会上说。

土地红利消失，北京万科的土地也愈显“寂寞”，郁亮对其靠慢变量将团队打造成“冠军组织”的期望，不知道什么时候可以实现呢？

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原标题： 原报道|北京万科“寂寞的土地”