观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（guandianweixin）
近几年，国内物流地产基金逐渐崛起，通过“地产+基金”撬动规模成为这一板块的重要发力点。
2015年，黑石旗下的物流地产投资基金与万科等房企合作，打响物流地产基金的第一枪。而后，苏宁、京东等电商纷纷涉足这一领域。
如今，远洋资本也加入其中。
10月18日，远洋资本在官网宣布，该公司联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金。这是远洋资本第三支以物流为主题的私募基金，三支基金的累计认缴规模已达15亿美元。
当然，除了物流基金，就在上周，远洋资本还收购新加坡一只商业REITs 70%股权，远洋集团14亿美元成立写字楼基金。
套现、减负……这是互联网对远洋这一系列操作的解释，但在这些基金的背后，远洋如何运作？国际资本在其中扮演什么角色？我们试图从中寻找答案。
再设4亿美元物流基金
近几年，在地产调控政策陆续出台的大背景下，房企原有的银行、信托等融资方式被逐渐收紧，地产私募基金成为另一种有效筹资模式，受到业内的关注。
最新消息显示，远洋资本联合某亚洲主权基金，发起设立4亿美元物流地产私募基金。在基金中，远洋资本担任基金普通合伙人（GP）及基金管理人，负责基金日常运营及管理，远洋资本旗下子公司“远洋物流”将对基金的项目进行开发运营和物业管理。
据了解，远洋物流前身为远泽物流，成立于2017年，一直以来，这一板块依附于集团旗下，直至今年4月，远洋物流在上海揭牌，以独立品牌形象正式运营。
随后，6月，远洋资本23亿元接盘红星美凯龙旗下7家物流子公司。截至目前，远洋物流投资管理的物流地产项目达到30余个，物流仓库规模将超过400万平方米，覆盖北京、上海、天津、廊坊、徐州、南京、苏州、宁波等10余个城市。
一方面，在“史上最严调控”之下，地产商深陷融资困局，远洋资本设立4亿美元物流基金，能够迅速获得资本支持。
另一方面，远洋上述物流基金，也成为其物流业务“轻重并举”的重要支撑。
资料显示，上述私募基金为半盲池基金，专注于投资一二线及重要物流节点城市的开发型及成熟型物流地产项目，目前，基金已锁定首批位于上海和河北廊坊的三个种子项目。
有分析人士猜测，上述三个种子项目大概率是其过往布局的物流项目。
观点地产新媒体亦致电远洋资本求证，相关人士仅表示，一切以官网公告为准。
事实上，上述猜测不无根据，此前，远洋集团联合三大国际知名投资人成立14亿美元的核心写字楼基金，该基金同样为半盲池基金，一部分用于收购远洋位于北京的“中服四地块”及远洋光华国际大楼，另一部分则用于投资其他符合标准的项目。
如此看来，这种地产基金的模式，远洋早已谙熟于心。
而远洋资本设立基金，并将募集的资金用于收购自己手中的成熟物业，再将回收的资金投入到其他项目当中，同时，基金将物业返租给远洋物流实现运营。
上述分析人士提到，在这种模式下，物业开发、物业管理和基金管理可以构建业务流、资金流的闭合循环，不仅能够撬动资金杠杆，还能拓宽收益来源，并实现轻资产扩张。
远洋资本这发展模式与物流地产巨头普洛斯的操作如出一辙。
据普洛斯中国官网显示，普洛斯分别于2013年和2015年成立中国物流基金一期和二期，投资金额为30亿美元和70亿美元，以开发中国现代化物流基础设施，抓住了国内因现代物流设施供应紧缺带来的空前的发展机会。
通过物流地产基金模式，物流地产商实现了轻资产、高周转和高杠杆运营，大大缩短了投资回报周期。
远洋资本亦在官网提到，远洋资本发起本基金，成功引入国际资本，将推动远洋资本进一步优化物流资产布局，健全产业链条，拓展融资渠道。
远洋模式
现代物流地产的经营模式在2003年由Prologis引入中国，截至目前行业已经发展出较为完整的基金化运作模式，金融化程度极高。
根据中信证券在此前发布的研报称，物流地产本身的“投融管退”循环高度成熟，投资人和管理人权责清晰，长线资金亦在这个领域长期关注和投入，这是物流地产本身作为REITs的优势。
中信证券通过对比目前较为成熟的几大物流地产商发现，除普洛斯、远洋等企业采用的基金化运作模式外，目前市场上常见的商业模式还包括CMBS、类REITs以及上市平台融资等。
数据来源：观点指数、中信证券及企业官网
其中，CMBS是以物流地产类资产进行资产证券化，此前，富力集团曾以富力国际空港物流园作为底层资产，发行过全国首单物流园区CMBS。
CMBS和REITs不同的是，前者的物业资产只需办理抵押，无需办理产权过户或者项目公司股权过户，这是绝大多数想继续持有物业获得地产增值红利的持有者常用的方式。
而REITs前期需要转让物业资产或项目公司股权。
但从远洋集团设立的写字楼基金，以及远洋资本设立的物流基金来看，物业持有者在基金期满后，基本拥有优先购买权，也就意味着，项目并非真实转让，而是通过左手倒右手实现资本的增值。
除了模式不同，细看远洋近期设立的基金，均有一个共同特点--引入国际资本，其中，写字楼基金引入了数家国际投资人，收购新加坡REITs、物流基金引入某亚洲主权基金……
事实上，海外资本投资国内资产的模式，与黑石、博枫等类似，毕竟海外的资金成本相对较低，预期投资收益率相对会有所上升。
以几大物流地产公司的融资成本为例，光大证券研报显示，2020年，安博物流以1.5%的利率发型25亿美元规模的绿色债券；2020 年普洛斯REIT的平均贷款成本仅为0.59%；去年丰树物流信托的平均借贷利率约 2.2%。
反观国内物流地产商， 2019年，宝湾物流发行的一笔资产支持专项计划利率为4.82%，2020年一笔票据的成本为3.17%；2021年，宝湾物流以5.3%及4.13%的利率发行了7亿元的永续中票及5亿元的中期票据。
另有报告显示，纵览美国近10年各业态REITs综合收益表现，物流地产REITs产品以 16.7%年均综合收益率稳居前三，而国内一线城市，物流地产总体的投资净回报率在7%以上。
假设收益率均为16.7%，资金成本则分别以普洛斯的0.59%、宝湾物流的5.3%计算，收益结果显而易见。
因国外资金成本较低，近两年，越来越多物流地产公司寻求外部资本；与此同时，越来越多海外资本投入到中国的仓储物流行业当中。一方面，源于物流地产整体的投资回报率高于购物中心、长租公寓；另一方面，则源于国内居民消费水平升级，在电商等行业的推动下，物流地产需求加速释放。
成本低、需求大、前景好……在物流市场日趋成熟的当下，海外资本加速布局，而类似远洋资本等布局国内物流发展商，亦迎来美好时光，但远洋资本的模式、盈利能力能否适用于所有项目，还不能盖棺定论。
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