杠杆地产 作者：杆姐
来源：杠杆地产（ID：Property-Market）
征求意见共6章81条，分别是：总则、出租与承租、租赁服务、培育和发展、法律责任和附则。
其中媒体和舆论好像特别关注一点：链家、我爱我家等中介，或将被禁止在京从事房屋转租业务。
然后2家公司回复媒体说，目前提供居间、代理服务，未从事任何转租服务。
大方向我觉得没有问题，大趋势上，各大城市也必然如此。这对于中国完善住房市场秩序、保护承租人权益，绝对的好事。
中央说“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，建立“租购并举”的住房制度，规范我市住房租赁活动，维护租赁当事人合法权益；
中央经济工作会议和《住房和城乡建设部等8部门关于持续整治规范房地产市场秩序的通知》都要求，针对住房租赁市场出现的新业态、面临的新问题予以规范。此次公开征求意见的《条例》
2020年9月，住建部发布《住房租赁条例（征求意见稿）》；
2021年4月，住建部、发改委等六部门联合发布《关于加强轻资产住房租赁企业监管的意见》，针对金融层面细化监管措施。
此后，各地关于住房租赁的文件密集下发……
很明显，建立一个规范有序的住房租赁市场、贯彻房住不炒，未来大势所趋，如何做得更好？杠杆地产把看的一些论文、研报、资料做了一下总结、精炼，供杆友参考，也希望各地相关部门可以更好借鉴。
同时感谢上述智慧内容的机构、作者。
01
我们先看多方面都曾学习过的新加坡。同时新加坡华人占比高，很多理念、思维方式，我们也好理解。
新加坡的基本公共住房政策是“居者有其屋”，实现的方式分两类：低端有保障，高端靠市场。
新加坡从1960年代开始推行“居者有其屋”计划，鼓励中等收入和低收入阶层购买政府组屋。
所谓政府组屋，杠杆地产解释下，即新加坡的公共住房，由新加坡政府机构建屋发展局规划兴建，以优惠价格出售（少量租赁），让居民分期付款购买。
据新加坡媒体报道，杠杆地产注意到，今天新加坡政府已推出超过100万套政府组屋，分布20多个市镇，覆盖了80%的居民，这些居民中住房自有率高达90%，人均居住面积达30平方米。
当然，新加坡也是有个过程的。
1970年，新加坡组屋覆盖人口的35%。随着经济和社会发展，新加坡组屋覆盖面越来越广，1985年组屋覆盖人口已达到81%，覆盖除了富人以外的所有社会成员。
说了这么多，也就是说，新加坡城市经济体、不大，主要是住自己的组屋，而不是租赁为主。
我国不同，人口流动大。但是我们可以思考，在大城市建设租赁组屋，这是可以的。其实就是各种公租房、人才公寓等，本质都是公共租赁房。
还值得一说的是，杠杆地产认为，我国建设公共房子成本其实不高，租金价格合理，政府不会亏本，租房者也得实惠，比外头租房子便宜。
回到新加坡。新加坡的组屋覆盖面和标准远远超过一般国家的保障房概念，保证几乎所有老百姓都能够买得起较舒适的住宅，同时严格执行“每户家庭只能拥有一套组屋”的基本原则，在组屋的申请、租赁和退出各环节严格管理，成为新加坡建立全民“有产社会”的基础。
新加坡组屋并不狭小，相反还比较宽敞舒适，组屋以70-80平方米的＂三房式＂（相当于国内2房1厅），90-100平方米的四房式（相当于国内3房1厅），100-120平方米的五房式（相当于国内3房2厅）为主，满足市民基本生活需求，但没有会所等豪华配套设施。
不过，当前的组屋也存在着产权期限问题。新加坡公共住宅的产权期限一般为99年，屋契年限较短的房屋可能面临贬值的风险。
对于屋契年限小于30年的房屋，杠杆地产看文章介绍说，政府部门表示，业主们可以进行投票，选择是否让政府提前收回公共住房。政府收回房屋后，将对房屋状况、地段等进行核算，给予相应赔偿。
新加坡“居住有其屋”的公共住房政策，使市民基本不用为住房问题而烦恼，实现了“基本有保障，高端靠市场”的住房市场格局。
新加坡住房市场为不住在组屋的居民提供各类私人住宅选择，如排屋、私人公寓和别墅等。数据显示，新加坡私人住宅价格从1996年到2020年这二十四年间累计只上涨了15%，平均每年只上涨0.59%。
城市规划时，大量优质土地被预留并用于私人住宅或公寓的建设，尤其是一些风景优美和地段优越的地块，如海边、河畔、毗邻公园或娱乐区等地块，大都被规划用于私人住宅，以获得土地价值利用最大化。
私人住宅最多的是私人公寓，价格一般是组屋的3倍以上，还有少部分的排屋或独栋别墅，价格更贵。
日本经验：以机构运营为主，租金不能乱涨
夏磊老师在2019年的研报中说，日本以租赁机构集中管理为主。
日本家庭租房率在36%以上，三大都市圈租房率占比更高。
日本租赁市场发展完善，主要受益于完备的租赁法律体系、租户权益保护机制、机构规模化管理运营和以公营住宅、特优赁、老优赁等为代表的保障不同收入家庭住房需求的住房保障制度。
从1958到2013年，日本住房租赁供给市场结构中，平均每年民营租赁住房占租赁住房总量的比重为69%；
以公营、公社、公团等为主的公共资金支持的租赁住房所占比重年均达17%；
最终形成了以机构集中管理为主。
根据日本国土交通省2010年的调查数据，90%以上民营租赁住宅由住宅资产管理公司参与管理，其中，25.5%的民营租赁住房部分委托机构管理，65.3%完全委托机构运营，而业主自行管理的仅占9%，机构深度参与民营租赁住房管理。
当然，并不是谁都可以做住房租赁管理机构从业人员。
住房租赁公司设立分店时，须聘请具有6年以上从业经验者或宅建士，以此限制机构盲目扩大规模，且每五名员工中必须有一个宅建士，重要事项必须由宅建士解释说明，合同必须由其签字盖章才能生效。
日本还创设住房租赁管理者登记制度，通过登记制度，房主可选择合格的管理人来进行租赁住宅管理，违规操作的管理人将被登记系统除名。
一旦存在消费者欺诈行为，将利用营业保证金直接赔偿租户，如不够赔偿，将取消公司不动产经营资格。
日本从1990年代后期开始规范发展住房租赁市场。
1995年成立日本租赁住宅管理协会；
1999年创设定期住房租赁制度，租约到期后不自动更新，弱化对承租人的过度保护；
2000年成立不动产租赁管理业协会；
2003年不动产租赁管理业务推进联络会议会成立；
2008年设立不动产租赁经营管理士协议会，推动不动产租赁经营管理士的统一资格化；
2011年创设租赁住宅管理公司登陆制度。
普通租约，租约时间通常为1-2年，到期后自动续约，除非租赁双方均同意解约，否则房东在无“正当理由”情况下不允许解约。
而“正当理由”要参考租赁双方终止租约的必要性、房屋租赁历史记录、建筑物的利用状况、出租人向承租人提出的补偿措施等。对于少于1年的租约视为无固定期限租约，租约到期后即终止。
定期租约合约时间无上限，合约到期后不自动续约，需双方协商后重新签订。
日本如何防止恶意涨租？
如果房东要求租金上涨超过租户预期，租户可将自认为合理的租金委托给租金托管所后继续居住，不用考虑因未交给房东租金而被强制搬出。
法律规定，租赁双方可以在协商的基础上更改租金，如果无法达成一致，在法院判决之后，双方需补偿对方该时间段的租金差额损失，并支付该损失额以年化10%计算产生的利息。
03
夏磊老师的研报说，德国的租赁市场非常发达、繁荣，一半以上人口租房住。
2017年，德国住房自有率45%，55%的人口都是租房居住，远高于其他欧盟国家的30%左右的平均水平。
首先看租赁市场结构，居民出租为主，机构中私营公司、政府公共住房公司与合作社的市场比重约为2∶1∶1。
机构持有930万套，占比39.4%，其中私营公司、公共住房公司、住房合作社各占17.8%、11.4%、8.9%。
核心就是对租户提供住房补贴。住房补贴又分为一般性住房补贴和特殊性住房补贴。
一般性住房补贴包括房租租金补贴和普通家庭住房花费补贴；特殊性住房补贴是指给予战争受害者及其他社会救助者的补贴，2005年之后取消。
1991-2004年，全国平均每年有8.2%的家庭获得了住房补贴，政府年均补贴金额达36.5亿欧元；
户均补贴额不断提升，保障了受补贴家庭的实际补贴水平与生活水平不受到物价上涨、租金上涨的损害，2017年户均补贴金额2022欧元，是1991年的3倍多。
同时杠杆地产注意到，德国《民法典》中的《住房租赁法》，对租赁市场予以全面规范、对租户权益予以充分保障，
法律保障租约，默认为无固定期限合同。房东若要签订固定期限合同，必须在出租时就向租客书面说明自己在租约到期时对住房另有所用，合理用途仅限于：
希望将房屋用于自住或供其他家庭成员居住；合理的拆除、改建或修复住房的需求，如果继续出租将给这些举措带来巨大困难；有义务将房屋租赁给其他需要服务的人。
房东不得随意解除租约，提供解约保护，仅在规定情况下基于合理权益才可以解除合同：承租人违反合同规定；房东拟将出租房屋用于自住或其他家庭成员居住；通过对住房进行适当的开发可获取重大经济利益，如若继续租赁，房东将遭受重大经济损失。
租金上调有前提，法律手段严惩“恶意涨租”行为——我国部分城市也在学了。
参考资料（再次感谢）：
《德国住房租赁市场分析报告》，广发证券
《2018年香港、德国和新加坡住房租赁市场模式分析报告》，重磅数据
《日本和德国是如何管理住房租赁市场的？》，夏磊
《探寻新加坡住房模式：80%的居民住组屋》，覃梦奇
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