富力城伦敦倒影

作者：观点新媒体

来源：观点（ID:guandianweixin)

据富力地产3月15日早间公告，将以代价9570.26万英镑（相当于约9.77亿港元）（可予调整）出售目标公司（R&F Properties VS (UK) Co., Ltd.）的全部已发行股本及转让公司间贷款，受让方为远东发展间接全资附属公司Next Talent Developments Limited。

富力地产表示，估计公司将于出售时录得亏损约6884.50万英镑（相当于约7.03亿港元）。

目标公司所发展项目为Vauxhall Square，紧邻富力旗下另外两幅地块Nine Elms Square、One Nine Elm，三大项目一起被业界称为“伦敦富力城”，是伦敦近年来新建的最大型高层楼群，也是近10年来规模最大的综合体。

事实上，由于政策引导以及位置与周边配套均优越，项目所在区域近年来正吸引不少投资者进入。

正因项目资质优异，富力地产显然并不想轻易放手。

公告中强调，卖方将有权选择于完成后六个月向买方购回目标公司的全部已发行股本及公司间贷款。

Vauxhall Square项目“暂时”易主，或许可以倒影出富力在此间的希望与挣扎。

说起当年富力进军伦敦，可谓势头凶猛。

2017年3月，富力地产花费接近6000万英镑买下位于南伦敦克罗伊登的雀巢总部大楼地块和附近地块，首次进入伦敦房地产市场。

同年4月5日，富力地产宣布再花费1.58亿英镑从英国房地产上市公司CLS Holding手中买下了伦敦一区的Vauxhall地块，即富力此次公告出售的Vauxhall Square项目地块。

根据当时公告透露，Vauxhall Square预计建成2栋50层高的大厦，提供578套公寓，1家酒店，2.76万平方米办公空间和2737平方米零售空间，以及其他配套设施。

彼时，恰逢英国脱欧程序正式启动，英镑走低吸引了众多海外投资者进入英国，国内开发商便是这波投资热潮中的一支队伍。

以往在英国从未有布局的富力，也在一个月之内完成了两度落子。

相比其他同行，富力进入伦敦的时间不算早，但步伐迈得不慢，可以快速拿下Vauxhall Square项目，运气也的确不错。

当时，有接近交易的消息人士向观点新媒体介绍，CLS原计划通过公开竞价方式出售项目，但期间富力及买方律师说服了CLS使之优先对富力公开了相关数据，并开展了尽职调查等准备工作。

该人士称，在排他期内，买卖双方最终就项目达成了一致的收购意向，卖方也不再进行项目的公开竞价。

从CLS的表态来看，这项交也挺合其心意：“很高兴能以高于去年底估值的价格完成出售，我们打算将收益重新投入核心业务中。”

对于富力而言，按照彼时13.57亿元人民币的交易额及总建面13.92万平方米计算，获取这一地块的楼面地价成本仅约1万元/平方米。

一名常驻伦敦从事中英投资业务的市场人士向观点新媒体介绍，当时伦郭一区的房价折算为人民币约12-14万元/平方米，因此对于买方富力而言，这笔交易确实也挺划算，关键在于英镑贬值为海外开发商提供了大量商机。

前述消息人士还表示，自英国脱欧后，英镑贬值给中资企业投资带来了相当可观的交易折扣。且不论这次具体的交易额，英镑对人民币汇率从脱欧前的9.8下降到8.6，这个折扣为富力赢得了很大的利润空间。（于2022年3月15日，该汇率已变化为8.3。）

同时，上述市场人士也提醒，在西方发达国家，地价在总成本中占比通常不高，项目主要成本更多在于建造成本，主要原因是劳动力成本较高，而且海外建筑商的承建报价也会更高。

除了花费在磋商阶段的成本，以及项目可获优厚利润等优势之外，富力的“幸运”还在于这是一个通过了规划许可的“半熟”项目。

资料显示，到交易之时，CLS已获得地块长达30多年时间，后于2013年对地块进行了整体规划并取得了规划许可，命名为Vauxhall Square综合体开发项目。

对于地块前期漫长的规划阶段，上述消息人士解释，在英国，房地产项目的规划申请充满不确定性。对于有意在此投资的企业而言，选择已经规划好的项目是回避风险的一种途径。

在此之前，富力2013年已走向海外，在马来西亚柔佛州以将近85亿元人民币价格购入总建筑面积约350万平方米的商住地。

随后的房地产行业走势，让富力在全球范围内的拿地节奏有所收缩。但2014年，富力海外布局继续扩大，先后在墨尔本及布里斯班收购了五个开发项目。

2016年，富力再度将目光投向海外，接盘了韩国仁川永宗岛建筑面积达17万平方米的综合度假村。

那时，富力地产的业绩也在高歌猛进，2015-2017年销售额分别录得544亿元、608.6亿元、818.6亿元。2017年8月中期业绩会上，李思廉更将2018年销售目标大幅调升至1280-1380亿元。

拿得Vauxhall Square项目之后，交易中为富力提供顾问服务的CBRE负责人就透露，富力计划在不久的将来收购更高质量地块。

很快，这个“不久”的将来就到了。

九榆广场项目可售面积大约为170万平方英尺，可售单位1915套，其中94套为政府福利房，收购成本不超过2万元/平方英尺。

之后又过了半年，2018年1月17日，富力再次斥资约35亿元人民币接手了万达原本持有的另一相邻地块——One Nine Elms （伦敦ONE）综合发展项目，计划重建为一个集酒店、住宅、办公室及零售综合项目于一体的发展项目。

前后不到一年时间，富力已在伦敦落下四子。仅在伦敦一区的Vauxhall地区，就单独拥有One Nine Elms、Vauxhall Square两大地块，和中渝置地共同拥有Nine Elms Square大型开发地块。

由于这三幅地块紧密相连，共同被业内人士称为“伦敦富力城”。

据了解，伦敦富力城所在九榆新区（Nine Elms）地处伦敦泰晤士河南岸河畔，在沃克斯豪尔（Vauxhall）与巴特西（Battersea）之间。巴特西发电站则是伦敦著名的标志性建筑，也是欧洲最大的红砖建筑，以原汁原味奢华的装饰艺术著称。

该区19世纪曾是英国最繁荣的工业中心之一，之后随着英国制造业的衰落，变成了废弃的旧工业区，如今已规划为伦敦最大规模的城市更新项目之一。按照英国政府计划，将注入来自私营和公共部门的100亿英镑资金进行改造，开发项目一度多达53个。

时任伦敦市长、现任英国首相鲍里斯·约翰逊有意在此打造伦敦市中心新一代地标性区域。

如今，伦敦富力城旁边是全欧洲第二高大厦——碎片大厦，伦敦最具规模、历史悠久的创意品跳蚤市场——科文特花园集市也位于此地。

而且，泰晤士河沿线自古便是英国皇家贵族聚居的黄金地带。

据莱坊国际去年发布的泰晤士河水景房产指数报告显示，与远离水畔的房产相比，滨水社区房产更受买家们的追捧，带来的溢价率最高可达46%。其中水景物业所提供的生活品质和额外舒适度是吸引买家的主要因素。该报告根据2020年最新统计显示，英国河景房平均溢价率为19%。

与此同时，该项目紧邻美国大使馆新馆，以及陆续入驻的国际知名大型机构办公区。因为美国大使馆自梅菲尔搬迁至此，这里也被称为伦敦“新梅菲尔区”。

富力还特别提到该地段的学区，指这里有20多所中小学被Ofsted评级为良好/优秀。

除了“学区”概念外，发达便利的交通也是项目很重要的加分项。

随着Nine Elms地铁站开通，伦敦富力城所处位置交通配套已经是整个“九榆新区”最成熟、最便利的。

项目临近另一条线路Victoria线的Vauxhall站点，同时，乘火车只需一站可至Waterloo交通枢纽，而Waterloo站则汇聚着地铁Jubilee线、Northern线、Bakerloo线、Waterloo& City线以及国家铁路。

如此看来，在有能力的情况下，估计没有哪个开发商会放弃伦敦富力城这样的项目。

事实上，富力也并不舍得轻易将项目拱手于人。

根据富力地产介绍，此次出售的Vauxhall Square项目规划同意总建筑面积约13.3万平方米的混合用途发展，包括住宅、酒店及宿舍、办公室、零售及休闲。

于本公告日期（2022年3月15日），主场地的发展项目尚未动工。根据独立估值师Savills (UK) Limited于2020年10月出具的估值报告，发展项目的市值被评估为1.65亿英镑（相当于约16.847亿港元）。

但相比评估市值，富力地产出售价格9570.26万英镑只占到总值的58%，折让超过四成。

富力也表示，根据目标集团于2022年1月31日的未经审核管理账目，估计公司将于出售时录得亏损约6884.5万英镑。

接着又补充，卖方将有权于完成后随时及于完成后6个月结束时或之前，以期权代价1.066亿英镑（相当于约10.885亿港元）向买方购回目标公司的全部已发行股本及公司间贷款。

很显然，富力寄希望于半年内可以成功回购该项目，仅从交易金额简单计算，若成功回购，则损失金额只有1亿多港元；若未能成功回购，上述超过7亿港元的亏损将成事实。

“倘公司行使购回目标公司的认购期权，预计估计产生的亏损将大幅减少或可能录得收益。”

富力地产所言“或可能录得收益”，很大部分来自项目所结欠贷款的利息等，毕竟出售代价中除了1港元股本代价外，其余95,702,559英镑均是买方就转让公司间贷款应支付予卖方的总代价。

关于此次出售，富力地产表示，出售事项使集团能够变现累积一段时间的发展项目投资价值，并为提高集团的财务灵活性提供机会。出售事项有利于集团优化资源配置、增加资本储备及降低资产负债比率，从而有利于集团降低风险并实现长期稳定及健康发展。

另外，董事会拟将出售事项所得款项净额用于偿还公司债务及用作集团一般营运资金。

很显然，远东发展扮演的更像是“过桥贷”角色，但对于面临巨大债务压力的富力而言，能够找到助其“喘息”的接盘方已是幸运。

据观点新媒体过往报道，富力地产一笔新交所上市的高收益级美元票据“GZRFPR 5.75% 1/13/22”，原本到期日为2022年1月13日，只是富力此前12月提出可能无法如期兑付这笔债务。该票据发行规模7.25亿美元，利率5.75%，每半年付一次息。

1月初，该笔美元优先票据的折价回购方案投票结果出炉，超过7成债权人将手中的票投往方案A，即就算有所亏损，但也希望尽早拿回本金和对应利息。因为富力地产用于债券要约回购的预备资金大大降低，亦即投资者短时间内收回大部分本金和利息的希望渺茫。

富力地产其余存续的境内外债券规模并不算小。

如包括同一信用主体怡略发行的多笔美元债，“GZRFPR 8 1/8 07/11/24”、“GZRFPR 8 1/8 02/27/23”、“GZRFPR 8 5/8 02/27/24”。

富力地产旗下2022年要偿还的另两笔美元债，“GZRFPR 9 1/8 07/28/22”未偿还余额2.88亿美元，利率9.125%；“GZRFPR 12 3/8 11/18/22”未偿还余额3.6亿美元，利率达12.375%。

它们与上述1月份到期的“GZRFPR 5.75% 1/13/22”组合，未偿还余额总额约13.73亿美元。另根据wind数据，截至去年年末，富力地产处于存续期的美元债余额共48.85亿美元。

境内债券方面，富力地产2022年多笔面临回售或到期的境内债券包括“20富力地产PPN001”、“19富力02”、“16富力04”、“16富力06”以及“16富力11”和 “18富力08”，总规模约达94.65元人民币。

评级机构惠誉在1月24日指出，虽然美元票据“GZRFPR 5.75% 1/13/22” 于1月13日换股后将债券还款期限延长6个月，其资本结构得到改善。不过，由于大量短期债务将在2022年到期，富力地产继续面临流动性挑战，融资渠道或仍有限。虽然富力地产计划透过出售资产以对即将到期的债券进行再融资，但由于宏观经济环境充满挑战，执行风险较高。此外，合同销售额持续下降也可能削弱公司的偿债能力。

除了此次伦敦项目出售外，从2019年开始，富力就一直执行尽量出售资产回笼现金以降低负债的策略。如2020年起分两阶段出售了广州富力国际空港综合物流园100%权益，回笼了54亿元现金。

但从回购安排来看，对于伦敦项目，富力似乎并不想轻易放手，毕竟要找到像“伦敦富力城”这样优质项目的机会也不多见。

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