政信三公子 作者：政信三公子
（一）
钱多的烦恼。
如果身为管理人，这个烦恼并不幸福。
当房住不炒深入人心，民营地产公司多米诺式违约；
遇土拍不顺，基金预算收入锐减，城投再融资趋于旁氏；
处宏观调控大年，股市既要讲政策，又不能急跌和急涨，超额收益从哪里找？
身为普通居民，投资方向无非就是房子、非标、债券和股票这四个方向。而身为金融机构，除了上面路径依赖的四板斧，还会干什么呢？
当资金端的钱越来越多，而资产端的可投标的越来越少，金融机构要学会拒绝了。
金融机构要根据资产本身的特点去募资。投资人就算再有钱，但如果钱的属性和资产特点不匹配，也要果断拒绝。
我现在看那些手里动辄百亿级投不出去的兄弟们，一点也不羡慕。反而觉得这是被规模给绑架了，把自己搞的特别累。
现在业内某些机构的高激励和营销驱动，给我的感觉，就是“不割白不割，割了也白割，白割谁不割？”的即视感。
资产荒之下，
买你买不到的东西，
买你买不起的东西。
（二）
有读者聊到公募REITs扩容，提到：
现在是城投公司发展的第二个阶段，目前选择出来的主要化债和募资的方案，就是盘活存量资产。
城投公司手里很多资产，是缺乏盘活价值的。但是，依然有一些，通过补充手续、强化运营、完善配套，再养几年，是可以盘活的。
盘活存量是个辛苦活，但如果未来的趋势是通过存量资产的二次资本化来给地方政府搞钱，那么，提前介入存量资产市场，就是新的时代红利。
个人觉得，这个方向性的判断，没有问题。我之前也在星球里写过：
当劳动力人口红利衰减，工程师人才红利增加的时候，产业投资公司就是地方政府，把工程师红利转化为先进生产力的工具。
当土地资源价格和供给都达到增长瓶颈，高地租和高房租开始排挤制造业的时候，城市建设公司就是地方政府，把存量基础设施和房产进行二次资本化的工具。
既然公募REITs是大势所趋，为什么推这么慢？是监管审批慢，故意设卡嘛？
我理解，不是监管的问题，最主要问题，还是项目的收益性太弱。
李迅雷引用过一则数据，基础设施的投资回报率，目前不足1.5%。而公募REITs的收益门槛，是4%。
中间的缺口太大了。
当我们讨论基础设施项目的收益性不行时，我们往往忽略了，基础设施项目的利他社会属性。
低收益，真的是低收益吗？
作为第一批REITs项目的投资参与者，作为一名长期位于一线和地方政府打交道的从业者，我想举三个例子，聊聊基础设施项目的低收益。
【案例一】人才公寓项目。
某沿海发达城市的人才公寓，租金回报1.5%。公寓旁边，市场化的部分，租金回报7%（当年的土地便宜）。
这部分人才公寓，体量很大，地方政府希望能盘活，但1.5%的回报率，又远远低于4%的REITs收益门槛。
怎么办？
有人问地方政府领导，能不能把租金提高到5%呀，也比7%低啊。收益不就达到了嘛。
地方领导看小白的眼神看着这位建议者：
我们坚持人才公寓低租金，是希望通过低租金，给予高端人才一部分福利。不可能去赚他们的钱。
【案例二】园区厂房项目。
某制造业发达城市，园区厂房供不应求，租金测算能有8%以上！
有金融机构发现投资良机，就找过去，希望能投资厂房，收租后发REITs。
对金融机构来说，这就是用炒住房的思路来炒厂房了，只要持续的提高租金，赚翻啦！
被园区管委会领导给婉拒了！
管委会领导的意思很明确：
企业来我们这里开厂，我们提供很低廉土地，也可以代建厂房。因为租金便宜，制造业企业才愿意来我们园区。
你们来建厂房，自用也行，出租也行，但不能超过园区的平均租金水平。如果不满意，可以卖回给我们的平台公司。
【案例三】
某三线农业大市，平台公司举债建设了一个巨大的冷链物流仓储项目。
众所周知，冷链物流项目的收益普遍比较高，很多的收益都在年化10%以上。
有券商主动找过去，说想做冷链项目的REITs。可是一看表，奇怪了！回报率连3%都不到！
原来，地方政府对平台公司的冷链项目进行了限价管理，从而降低了农户的仓储成本。平台公司应该赚取的超额利润，都输送给农户了！
通过以上三个例子，我们可以发现，很多基础设施项目收益低，并非是收益自然低，而是地方政府管控下的非正常低。
这些项目，运营的很好，收益很稳定，唯一的问题，是谁来承担“1.5%收益率”和REITs门槛4%收益率之间差额的问题。
只要有人愿意承担差额，类似PPP里的差补，问题就解决了，上万亿的资产就上市了。但是，短期内，这个口子很难开大，容易收不住。
有人问：
费这半天劲干嘛？
作为金融机构，我自己做管理人或投资人，旱涝保收，不好嘛？
以管理人为例，迟早会成为卷王之王的。既然工作不累又旱涝保收，凭啥给你那么高的管理费？
拼到最后，债券化了。强主体强资产，每年给你5万块钱管理费，打发叫花子？
我个人的想法，还是从pre端介入，和地方政府一起，对尚且不符合标准的项目，补充手续、强化运营、完善配套，该掏钱掏钱，该孵化孵化，前期做越累的工作，后期的回报才能越丰厚。
在资产荒的大背景下，市场充分透明，出多少力拿多少钱，公平交易，童叟无欺。
超额回报，往往来自于长期主义的坚守。
我们要认清现状，牌照不那么值钱了，继续躺着就躺废了，金融行业像地产行业一样，慢慢就民生产业化了。
民生产业，
干的都是脏活累活辛苦活。
但赚的每一分钱，
都很干净很纯粹很满足。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
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原标题： 资产荒，慌不慌？
