观点 作者：观点地产新媒体
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万科在2021年一季度，通过增资产、增预收、降负债，从而实现降档目标。
观点地产网 在3月末业绩会上宣扬要在一季度财务报告中回归绿档的万科，实现了这一并无太大困难的目标。
4月22日晚间，万科发布2021年一季度业绩报告，其实现营业收入622.6亿元，同比增长30.3%；实现归属于上市公司股东的净利润12.9亿元，同比增长3.4%。
万科特别在公告中指出，截至报告期末，集团净负债率为15.5%；持有货币资金1966亿元，远高于短期借款和一年内到期有息负债总和723.7亿元。
值得一提的是，在3月31日举办的万科2020年全年业绩会上，执行副总裁韩慧华表示，万科非常有信心在一季度能够回到绿档。
万科在一季度报告中便重点指出，其的净负债率、现金短债比指标均显著优于重点房地产企业资金监测和融资管理规则的要求，剔除预收款项的资产负债率亦为69.5%，符合“绿档”企业标准。
虽然在2020年末，万科剔除预收款项的资产负债率亦仅为70.4%，离达标仅有0.4个百分点的差距，按照万科一季度完成的成绩来看，只是降低了0.9个百分点。
看起来，完成“绿档”目标对于万科而言并不算什么艰巨的任务。但实际上，在“三道红线”的三个指标中，为剔除预收款项的资产负债率降档难度是最大的。
据观点地产新媒体观察，万科主要采取了三方面举措实现上述目标，适当增厚资产的同时减少部分负债规模，此外再增加预收账款。
反映在财务报表上，在资产方面，截至2021年一季度末，万科资产总计19,078.6亿元，较2020年末18,691.77亿元增长386.83亿元。
在负债方面，截至2021年一季度末万科负债合计15,524.28亿元，较2020年末15,193.33亿元增长330.95亿元。
具体业务操作上，万科首先是加大投资力度，从而做大资产规模。其在一季度新增加开发项目32个，总规划建筑面积480.6万平方米，权益规划建筑面积340.6万平方米。
同时，万科加快销售，加快回款。其在一季度房地产业务实现合同销售面积1,104.4万平方米，合同销售金额1,794.7亿元，同比分别增长24.8%和30.2%。
通过销售回款，万科亦实现一季度经营活动产生的现金流量净额同比回正，流入168.79亿元，去年同期则为流出29.54亿元，同比增长671.44%。
作为剔除项，预收账款的大幅增长在资产总额大于负债总额时，影响始终是正面的，即当资产、负债不变，预收账款越大，剔除预收账款的资产负债率便越小。
与此同时，万科亦在不断降低负债规模。上述数据可见，万科负债总额的增长仅有330.95亿元，若剔除预收账款，万科的负债规模实际上是较2020年末有所减少。
万科筹资活动产生的现金流量净额数据亦可看出一二，其在2021年一季度，筹资活动产生的现金流量净额为流出147.67亿元，去年同期为流入35.63亿元，同比变动减少514.46%。
万科亦有意持续保持在绿档范围，在业绩会上，董秘朱旭除了同样表达出万科要在一季度回归“绿档”外，她同时指出万科要保持在绿档。
只是相对于财务稳健、安全方面，万科对于毛利率下降并没有太多控制办法。在2021年一季度，万科房地产开发及相关资产经营业务收入的毛利率（已扣除税金及附加）为16.1%，较2020年末22.6%进一步降低。
万科表示，毛利率下滑主要和近年来地价占房价比例提高有关。具体而言，万科一季度结算的项目成本大幅增加，其营业成本为495.56亿元，增长50.93%，但营业收入规模增长仅为30.33%。
盈利能力下降显然会是万科很长一段时间都必须面对的问题。而值得注意的是，在2021年一季度，万科实现归属于上市公司股东的净利润仅12.9亿元，即其净利润率仅为2.07%
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