观点 作者：观点地产新媒体
来源：观点（ID：guandianweixin）
整个行业的变化、人口的变化，整个行业已经在一个全新的逻辑下。而在这种全新的行业逻辑下，是优秀企业的盛世年华。
观点地产网 亮眼的业绩之外，融创的这份年报更吸睛的是资本结构的改善。
报告期内，融创实现营业收入2305.9亿元，同比增长36.2%；毛利约为484亿元，同比增长16.9%；毛利率约21%，较2019年的24.5%有所下降；股东所占利润为356.4亿元，同比增长36.9%；核心净利润约为302.6亿元，同比增长11.8%。
而在这份成绩单背后，“三道红线”相关的各个负债指标也有极大改善。
公告披露，截至2020年底，融创净负债率96%，非受限现金短债比1.08，剔除预收款项后的资产负债率为78.3%。按照“三道红线”的调控标准，融创的净负债率与非受限现金短债比已满足央行管控指标的要求，从“红档”降至“黄档”。
一位参与了业绩会的投资者向观点地产新媒体透露，如今融创更关注均衡、全面、高质量发展，不再将规模增长放在首位，而是会继续降杠杆和改善资本结构，提升整体综合竞争力。
管理层对于财务指标的优化和规模业绩的增长仍有信心：“根据现在的布局和土储质量，未来销售还是会持续保持双位数以上的增长，有息负债会控制在比较稳定的规模。”
据悉，2021年融创的合约销售目标为6400亿元，全年可售资源将超过9000亿元，其中超78%位于一二线城市。而2020全年合约销售为5753亿元，照此计算，将达到11.25%的增长。
“三道红线”降至黄档
2019年之前，融创采取的是高杠杆方式迅速将规模做大，并迅速建立了规模优势，位列行业第四。不过，这种方式显然难以为继。
从2019年“融资端”调控开始，融创就开始将战略重心调整为优化资本结构、降杠杆，并开始频频向外表示其“降负债”信心。
据透露，融创中国行政总裁汪孟德在业绩会上表示，在这个阶段，规模和增长不是公司最重要的东西，公司未来要的是整体综合竞争力。他表示，2020年三个指标有大幅度的优化，其中有两个指标已经达标。
他提及的“三个指标”，也就是在2020下半年央行根据“三道红线”标准将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模。
规则为大家所熟知：依据杠杆水平高低设置三条红线，扣除预收款后负债率大于70%、净负债率超过100%、现金短债比小于1倍。央行根据上述标准将房企分为“红-橙-黄-绿”四档设置信贷增长规模，对应有息负债增速0、5%、10%、15%。
最新年报显示，2020年融创中国的净负债率与非受限制现金短债比已达到“三道红线”政策标准，仅剩剔除预收款项后的资产负债率这一项还未降至红线以下。
具体来看，截至2020年，融创净负债率约为96%，较去年年底下降约76.3个百分点；非受限现金短债比约为1.08，较去年年底提升约0.51；剔除预收款项后的资产负债率约为78.3%，较去年年底下降约5.6个百分点。
“从自身来说，必须在未来两年持续保持整个集团的财务指标和资产结构，包括负债指标持续优化，主要通过销售利润和净资产来降低负债率，同时大力推动融资结构的调整，推动融资成本下降。”汪孟德透露，资产负债率指标会在2022年提前完成。
其实，无论是针对企业的“三道红线”，针对银行的“两道红线”，还是近期的集中供地政策，政府不断推出调控政策促进市场平稳健康发展。
上述投资者透露，融创董事会主席在业绩会上也表示了对调控政策的支持。“房地产这么大的行业，调控是必须的，能够让行业更安全，不调控对银行、开发商、政府、老百姓，都没好处。”
按照他的说法，不调控的市场会造成房价、地价疯长。对开发商来说地价比房价涨得快，赚不了钱；老百姓买不起；金融机构也有风险。
不过，调控政策也加速了行业分化。
“政策对行业是好的，但不是对所有企业都是好的，加速了企业出清。”孙宏斌称，现在这个阶段，对企业、金融机构、政府进行了监管，加上疫情的影响，整个行业的变化、人口的变化，整个行业已经在一个全新的逻辑下。而在这种全新的行业逻辑下，是优秀企业的盛世年华。
这个逻辑下，融创需要把握好优质的综合规模和综合竞争优势。孙宏斌续指，优质的规模包括销售额、土地储备、融资、自有资金、合作资金5个维度；综合竞争优势即品牌、产品、营销、服务的优势。
谈“集中供地”
孙宏斌所提及的调控，自然也包括最新的集中供地政策。
3月初，“22个重点城市住宅用地将实现两集中，2021年发布住宅用地公告不能超过三次”的消息开始流传，涉及城市包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛和长沙。
试点的热点城市绝大部分属于融创深耕的城市，该政策的影响自然也是投资人关注的重点。
“这个政策主要针对政府提出，让政府的出地、供地更透明化、更规范化，保证供地增长的同时更加透明。”
投资人向观点地产新媒体表示，融创认为集中供地政策短期来看影响不大，到了下半年及明年影响就比较大了，对规模比较大的几家头部企业拿地策略没有太大的影响，对中小房企影响会更大。
“头部企业每年都有保持一定的拿地量，只是会根据出地的时间，在某一个时点在分布上会有一些调整。对融创是一件好事，因为我们在这些城市有优势，对市场有好的判断，同时出来多个项目的时候，能把这些项目的优劣势排出来，合适的位置、合适的价格拿到地块。”
公开市场拿地只是融创的拿地方式之一。据悉，融创的土地获取主要采取公开市场拿地、收并购、产业合作三种方式。
财报显示，2020年融创中国新增土地储备约为5877万平方米，新增货值7261亿元。截至2020年底，融创中国的土地储备约2.58亿平方米，其中权益土地储备面积约1.61亿平方米。
而在期内新增土地中，36%通过公开市场获取，30%通过收并购获取，34%采取市场合作的方式获得。
公开市场上，融创在多个城市有规模优势，因此能对土地有更精准的判断。据悉，2020年，融创于12个城市销售排名第一，25个城市位于第二至第五，18个城市进入当地市场前十。其中，杭州销售金额超400亿元，重庆、武汉销售金额超300亿元，17个城市销售金额在100亿-300亿元之间。
并且，随着各地文旅城接连落地，产业协同能力也大大提升了融创的土地获取能力。去年11月，融创联合华发竞得宝安沙井A301-0575号宗地，这也是融创首次在深圳公开市场拿地。
这是一宗为融创冰雪文旅城的定制地块。地块旨在发展文旅相关产业，要求建设冰雪项目和影视酒店项目，以及拍摄一部以深圳为背景的都市题材电影等要求。这宗地块也能够实现地产、文旅、文化、会展板块的充分协同。
管理层于业绩会中表示，今年融创将严控拿地节奏，更重视土地的发展质量，持续推进城市共建的战略，发挥产业优势和品牌合作能力，推动更多的项目落地。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“观点”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
