小债看市 作者：感恩赞赏你
来源：小债看市（ID：little-bond）
1500亿元负债，高企的融资成本，如一把达摩克利斯之剑高悬于“河南地王”建业地产的头顶。
美元债异动
9月3日，建业地产(00832.HK)美元债暴跌，领跌中国高收益美元债。
其中，建业地产2023年4月到期的美元债每1美元买价下跌5.6美分至78.4美分；2022年到期、票息6.875%的债券每1美元买价下跌5.3美分至85.5美分，两只债券均创出17个月最低水平。
值得注意的是，近日穆迪刚刚将建业地产的评级展望从“稳定”调整至“负面”。
穆迪认为，建业地产在其核心市场面临严峻的经营环境，且离岸融资渠道也受到限制，其销售额和财务指标将有所削弱。
《小债看市》统计，目前建业地产存续美元债9只，存续规模28.6亿美元，其中将有9亿美元规模的债券于一年内到期。
存续美元债情况
考虑到近期离岸债务资本市场的波动，以及建业地产离岸债券价格的下跌，穆迪认为其能否以合理的融资成本发行离岸债券，为到期债务再融资存在变数。
现金大幅减少
据官网介绍，建业地产成立于1992年，2008年6月在联交所主板上市，具有中国房地产开发企业一级资质。
目前，“建业系”已拥有建业地产（00832.HK）、筑友智造科技（00726.HK）、中原建业（09982.HK）以及建业新生活（09983.HK）四家上市公司。
从股权结构看，建业地产的控股股东为恩辉投资，持股比例为69.51%，公司实际控制人为胡葆森。
2020年，建业地产实现销售金额1026.42亿元；今年上半年合同销售金额为310.53亿元，同比增长约3.5%。
据克而瑞数据，2021年上半年建业集团以478.5亿操盘金额在房企中排第37位；以691.1万平方米操盘面积位居第17位，属于区域中型房企。
2021年上半年克而瑞房企排名
近日，在业绩沟通会中，建业地产表示受河南洪灾影响，决定将其2021年合约销售目标由原定的800亿下调至700亿。
在业绩方面，2020年建业地产实现主营业务收入433.04亿元，同比增长40.75%；实现归母净利润18.02亿元，同比下滑10.6%，近五年来首次出现负增长。
今年上半年，建业地产实现营业收入203.57亿元，同比增56.4%；实现归属股东净利润7.29亿元，同比微增0.3%。
值得注意的是，和大多数房企一样，建业地产的毛利率及净利润率均有所下滑，盈利水平有待加强。
2021年上半年，建业地产毛利率由23.73%下滑至17.87%，净利润率由6%下滑至5%。
毛利率水平
在土储方面，2021年上半年，建业地产通过招拍挂和股权合作获取土地约236.7万平方米，新增储备建筑面积约663.3万平方米，拿地力度有所加强。
截至2021年6月末，建业地产拥有土地储备建筑面积约5621万平方米，其中权益建筑面积约4082万平方米。
从区域结构来看，建业地产深耕大本营河南省，在一定程度上限制了运营的灵活性，使其容易暴露在区域经济和监管风险之下。
虽然两年前，建业地产就喊出要“走出中原”，但仍未改变业绩严重依赖河南市场的现状。
2021年初，建业地产宣布启动“大中原战略”，将企业业务涵盖以郑州为中心、半径500公里范围内的大中原区域。
截至2021年6月末，建业地产总资产为1613亿元，总负债1486亿元，净资产127.5亿元，资产负债率高达92.1%。
值得注意的是，建业地产已经连续两年财务杠杆保持在90%以上的高位，存在较大杠杆风险。
财务杠杆水平
从房企融资新规“三道红线”看，建业地产净负债率92.6%，剔除预收款后的资产负债率为87.2%，非受限现金短债比为1.93，仍然踩中一道红线归为“黄档”，有息负债规模年增速不得超过10%。
《小债看市》分析负债结构发现，建业地产主要以流动负债为主，占总负债的85%。
截至2021年6月末，建业地产流动负债有1264亿元，主要为贸易及其他应付款项，其一年内到期的短期债务有85.26亿元。
流动负债
相较于短债压力，建业地产流动性尚可，其账上现金及现金等价物有108.7亿元，较2020年末规模腰斩，勉强可以覆盖短债，短期偿债压力趋紧。
除此之外，建业地产还有221.4亿非流动负债，主要为长期借贷，其长期有息负债合计197.7亿元。
整体来看，建业地产刚性债务有282.96亿元，主要以长期有息负债为主，带息债务比为19%。
有息负债规模上升，2020年和今年上半年建业地产融资成本分别为12.72亿和4.644亿元，对利润形成严重侵蚀。
高企的融资成本，如一把达摩克利斯之剑高悬于建业地产头顶。为了偿还债务，其多次海外发债“借新还旧”。
从融资渠道来看，建业地产渠道较为多元，主要通过借款、发债、股权等方式融资。
值得注意的是，2020年以来由于筹资资金流入锐减，偿债大量负债后，建业地产筹资性现金流净额转为净流出状态，可见其融资环境有恶化趋势。
筹资性现金流净额
另外，百瑞信托与建业地产间高频且短暂的交易往来，以及少数股东权益、损益增长不成正比，引发市场对其“明股实债”的质疑。
2017年至2019年，建业地产少数股东权益分别为7.78亿元、14.33亿元和28.84亿元，可以看出该指标每年都成倍增长，然而2019年其少数股东损益却只增长了53.8%。
总得来看，建业地产“增收不增利”迹象明显，毛利率、净利率连年下滑；持有现金大幅减少，融资成本高企；还存在“明股实债”嫌疑。
03
多年来扎根河南，且常年在河南市场占有率排名第一，建业地产在业内被称为 “河南地王”。
1979年，胡葆森大学毕业后就分配至中国纺织品进出口公司河南分公司，投身国际贸易，后因外派工作在香港待了10年。
1992年，胡葆森带着在香港炒楼花赚到的1000多万元回到河南，和建行合资成立建业房地产。
次年，胡葆森在郑州郊区买到第一块地，致力于开发超级大盘“金水花园”，还提出“永不妄称第一，永不甘居第二”的愿景。
之后，建业地产又相继打造了“燕乐小区”、“春晖小区”、“郑州期货城”、“建业城市花园”等多个项目，凭借着三四线城市去库存的热潮迎来了快速发展期。
2002年，当地产公司为实现规模扩张，纷纷涌向一二线城市，开始冒险激进的跑马圈地式发展时，胡葆森选择了固守河南。
2008年6月，建业地产在香港联合交易所主板上市，成为内地中原地区第一家直接在香港挂牌的地产企业。
随后，建业地产在百亿规模徘徊数年，直至2017年起销售规模才有了明显的增长。2019年建业地产销售额达1011.5亿元，首次迈入千亿门槛。
今年5月，建业地产将中原建业分拆上市，轻资产业务开始独立发展，它也成为胡葆森商业帝国的第四家上市公司。
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