克而瑞地产研究 作者：朱一鸣 汪慧
来源：克而瑞地产研究（ID：cricyjzx）
上半年新增融资成本为4.6%，报告期末加权平均借贷成本为5.4%，较2020年末进一步降低，保持在行业低位区。
【继续保持稳健增势，长三角业绩同比增长214.6%】2021年上半年，龙光累计实现权益销售额736.4亿元、权益销售面积390.5万平方米，分别同比增长58.9%、28.3%，业绩目标完成率达到50.8%。其中大湾区作为业绩的主要来源，贡献率超过6成，是企业业绩增长最大的助力器。值得注意的是，长三角区域权益销售额达到54.23亿元，同比增长214.6%，业绩贡献率提升至7.4%，在企业战略地位越来越突出。
【招拍挂与城市更新并行，总土储筑面达8555.7万平方米】今年上半年，龙光透过公开市场招拍挂的方式获取27个项目，新增权益建筑363.3万平方米，权益地价达292亿元，投销比（上半年权益地价/权益销售额）为39.65%。此外，龙光还持续发力城市更新，增厚企业的储备资产。截至报告期末，公开市场招拍挂项目与城市更新项目总土储建筑面积达到8555.7万平方米，形成企业重要竞争力。
【利润率保持行业竞争力，同时也面临下行压力】报告期内实现营收351.7亿元，同比增长约13.3%。毛利润较2020年同期有所减少，为94.7亿元。随着行业利润率整体下滑，公司毛利率为26.9%，较2020年降低3个百分点。净利润、核心净利润维持增长，分别为65.0亿元、58.6亿元，净利率为18.5%，核心净利率为16.7%。整体来说，龙光利润率仍保持在行业较高水平，未来保证、提升自身的盈利能力，需进一步加强土地成本控制、提高管理效能。
【融资成本低至5.4%，资本结构稳健维持绿档地位】龙光融资渠道多元化，包括境外优先票据、公司债、ABS等，融资成本也得到有效控制，截至报告期末加权平均借贷成本为5.4%，较2020年末进一步降低。资本结构也保持稳健，现金短债比为1.85，净负债率较2020年末进一步优化，低至60.8%，剔除预收款后的资产负债率为69.0%，均符合“三条红线”要求，为未来长期持续发展提供了安全保障。
【拓展产业链服务，践行EGS追求高质量可持续发展】发展战略上，龙光坚持四轮驱动，轻重并举，在住宅开发、城市更新、资产运营地基础上拓展了产业链服务，包括设计业务、建筑业务、园林业务、装饰业务。同时积极推动ESG战略，履行企业公民责任，追求高质量可持续发展，在绿色环保、产品服务、社会责任、公司治理等方面表现积极，目前已被纳入恒生ESG50指数成分股。
01 销售
继续保持稳健增势
长三角业绩同比增长214.6%
2021年上半年，龙光连续6个月业绩均破百亿，累计实现权益销售额736.4亿元、权益销售面积390.5万平方米，分别同比增长58.9%、28.3%。按全年1450亿元销售目标算，上半年目标完成率达到50.8%。从供货安排来看，下半年可售货值有1560亿元，新开盘项目有33个，继续保持销售节奏，大概率会达成年度目标。
龙光能够保持平稳增势，一方面是深耕区域市场持续发力，大湾区作为业绩的主要来源，上半年总计贡献权益销售额473.63亿元，占比超过总业绩的6成，是企业业绩增长最大的助力器。此外，以南宁为核心布局的西南区域业绩贡献维持基本稳定，销售额达90.45亿元，占比12.3%。另一方面，外拓区域的销售为业绩增长添砖加瓦，长三角区域权益销售额达54.23亿元，同比增长214.6%，业绩贡献率提升至7.4%。总的来说，龙光深耕区域市场广阔，外拓城市选择得当，项目去化具备需求支撑，为规模增长创造了良好条件。
02 投资
招拍挂与城市更新并行
总土储建面达8555.7万平方米
新增权益建面363.3万平方米，积极关注集中供地机会。今年上半年，龙光透过公开市场招拍挂的方式获取27个项目，新增权益建筑363.3万平方米，权益地价达292亿元，投销比（上半年权益地价/权益销售额）为39.65%，低于40%指引线，并首进长沙、温州，继续完善异地拓展，长三角地区已经成为重点战略布局区域。
值得注意的是，龙光积极关注集中供地机会，上半年在深圳、成都、长沙等热点城市集中供地中均有所获。尤其在深圳首轮集中供地中，作为区域深耕房企，龙光总斥资近80亿元拿下两块地，有效补充了在深圳的土储。截至2021年上半年末，龙光公开市场招拍挂土储达3930万平方米，货值约5320亿元。
持续发力城市更新，增厚企业的储备资产。除了公开市场招拍挂，城市更新也是龙光获取项目的重要方式。龙光在城市更新方面具备先行经验和资源优势，过去3年成功孵化货值超过900亿元，今年上半年持续发力，新增项目20余个。截至报告期末，孵化中城市更新资源有4626万平方米，分布在11个城市，其中93%位于大湾区核心城市，这也是企业深耕优势的体现。
在土地市场竞争、政策监管从严的行业环境下，越来越考验企业的土地储备和拿地方式。龙光公开市场招拍挂和城市更新并行，对企业扩充储备资产和控制拿地成本方面都将起到重要作用。总计来看，龙光两部分土储建筑面积已达到8555.7万平方米，形成企业重要竞争力。
利润率保持行业竞争力
龙光收入利润表现相对平稳，报告期内累计实现营收351.7亿元，同比增长约13.3%。毛利润较2020年同期有所减少，为94.7亿元，毛利率为26.9%。净利润由于所得税支出显著减少，同比增加3.4%至65.0亿元，净利率为18.5%。另外，核心净利润为58.6亿元，核心净利率为16.7%，稍低于2020年同期17.6%。
在行业利润率普遍下滑背景下，上半年公司毛利率27%，较2020年微降3个百分点，明显低于行业平均降幅。盈利能力保持稳定，竞争优势持续稳固。未来，龙光保证、提升自身的盈利能力，需进一步加强土地成本控制、提高管理效能。
融资成本低至5.4%
资本结构稳健保持绿档地位
龙光的高成长性和企业价值一直以来备受资本市场关注，不仅获得花旗、瑞银、中金、美银证券、星展银行、海通国际证券、建银国际等多家国内外大行一致推荐，国际信用评级也再获调升，惠誉确认评级为BB，展望调升为正面。借助资本市场，龙光打通了多元融资渠道，包括境外优先票据、公司债、ABS等，融资成本也得到有效控制，上半年新增融资成本为4.6%，报告期末加权平均借贷成本为5.4%，较2020年末进一步降低，保持在行业低位区。
债务方面，截至2021年上半年末，龙光总有息负债850.5亿元，其中一年内到期的短期债务227.1亿元，占比26.7%；总持有现金流420.6亿元（包括非流动资产科目下现金及银行结余），现金短债比为1.85，流动性安全有所保障；另外，龙光近年来一直坚持降杠杆、稳杠杆，净负债率较2020年末进一步优化，低至60.8%，剔除预收款后的资产负债率为69.0%，均符合“三条红线”要求，为未来长期持续发展提供了安全保障。
拓展产业链服务
践行EGS追求高质量可持续发展
发展战略上，龙光坚持四轮驱动，轻重并举，在住宅开发、城市更新、资产运营地基础上拓展了产业链服务，包括设计业务、建筑业务、园林业务、装饰业务。在这些业务上，龙光都具备了10年及以上丰富经验和经营沉淀，组织架构和人才队伍完备，业务发展成熟，盈利模式清晰。
例如，设计业务发展已有16年，拥有甲级设计院资质。建筑业务有25年发展历程。此外，园林业务、装饰业务也有十年经营年限。
此外，龙光持续践行“城市综合服务商”定位，与客户、合作伙伴、投资者及其他利益相关者携手推动ESG战略，履行企业公民责任，追求高质量可持续发展。在绿色环保方面，累计已有173个项目按绿色建筑标准设计，预计年节电551万kwh，年节水27万立方米。并且企业于2021年7约首次成功发行3亿美元5年期绿色优先票据。此外，龙光在产品服务、社会责任、公司治理等方面表现积极，目前已被纳入恒生ESG50指数成分股。
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