丁祖昱评楼市 作者：丁祖昱
来源：丁祖昱评楼市（ID：dzypls）
2020年，房地产市场保持较强的韧性，市场表现超预期，年内销售投资再创新高。1月18日上午，国家统计局公布了2020年1-12月国民经济运行情况以及房地产行业数据，全年房地产开发投资额141443亿元，累计同比增长7%，商品房销售面积和销售金额分别为17.6亿平方米、17.4万亿元，分别累计增长2.6%和8.7%。
行业数据再次印证了我在“丁祖昱评楼市”年度发布会上的判断，房地产依然是中国经济的压舱石和稳定剂，这是整个2020年中国地产行业最大的亮色，也是中国整个经济最大的亮色之一。
值得注意的是，2020年房屋竣工面积同比下降4.9%，销售面积与竣工面积“剪刀差”越来越严重，两者之间加速背离。与此同时，土地购置与房屋新开工面积均低于2019年同期，融资端“三条红线”对行业影响显著, 政策长效机制作用正逐渐显现。
全年销售额增速达8.7%
12月销售面积创5年新高
2020年，行业销售数据整体超预期，全国商品房销售面积达到17.6亿平方米，同比增长2.6%，比预期增加1.1个百分点，增速比前11月提高1.3个百分点。其中，住宅销售面积15.5亿平方米，同比增长3.2%。商品房销售额17.4万亿元，增长8.7%，增速比前11月提高1.5个百分点，比上年提高2.2个百分点。其中，住宅销售额15.5万亿元，增长10.8%。
单月数据来看，12月全国商品房销售表现翘尾，是支撑全年行业增速超预期的关键，究其原因，主要是融资与信贷层面双双收紧的大背景下，加速房企追赶销售回款的进度。其中，商品房销售面积、金额分别为25252万平方米、24644亿元，较11月分别环比增长44%和42%，打破2019年年末高点成为近5年单月销售规模最高。
当前商品房销售指标同比增速仍处于历史较高水平，但后续增长动力已略显不足。从同比增速来看，12月商品房销售面积、金额单月同比分别增长11.5%和18.9%，较10月高点分别下降4pts和5pts。其中，受各地区持续分化的市场表现影响，销售面积增速已连续3个月收窄。
具体来看，2020年东部及西部地区市场发展良好，全年商品房销售规模分别同比扩大7.1%和2.6%，均高于全国水平。而至12月末中部及东北地区商品房销售面积仍同比下降1.9%和1.7%，市场远未恢复疫情前水平。
全国月度商品房销售面积、销售金额及其同比走势（单位：万平方米、亿元）
数据来源：国家统计局
全国历年商品房销售面积、销售金额同比走势（单位：万平方米、亿元、%）
数据来源：国家统计局
商品房销售均价继续回落
一线二手房房价环比翘尾
根据全国商品房销售面积、金额估算来看，12月商品房销售均价继续回落，降至9759元/平方米,全国市场商品房销售压力仍旧较大，以价换量、加紧回款已成为广泛销售手段和目标。
从全国70个大中城市商品住宅销售价格来看,70城房价稳中略涨，其中一手房房价同比仅一线城市涨幅扩大，二线及三四线城市涨幅均继续收窄。二手房市场房价表现与一手房一致，其中一线城市12月环比翘尾，涨0.5%涨幅扩大。其余各能级城市整体环比涨幅均持平或收窄。
具体到城市而言，银川一手房均价涨幅最高，同比增14%，二手房均价深圳涨幅居首位，同比增长14%。
2019年1月以来70城及各能级城市新建商品住宅价格指数同比走势
数据来源：国家统计局
2019年1月以来70城及各能级城市二手商品住宅价格指数环比走势
数据来源：国家统计局
全年投资同比增7%
单月同比连续3个月收窄
2020年全国房地产开发投资额达到141443亿元，同比增长7.0%，增速比前11月份提高0.2个百分点。其中，住宅投资104446亿元，增长7.6%。
单月来看，12月全国房地产开发投资额为11951万平方米，环比降7.61%，同比涨幅收窄至9.4%。
值得注意的是，受融资端“三条红线”的影响，房地产开发投资额单月同比增速已连续3个月收窄，至12月已降至10%以下，后续增长劲头略有乏力。
全国房地产开发投资额月度走势（单位：亿元）
数据来源：国家统计局
销售、竣工加速背离
值得注意的是，国家统计局数据显示，房地产销售面积和竣工面积加速背离。2020年，竣工面积为9.12亿平方米，同比减少4.9%。与之形成明显反差的是，销售面积同比正增长，两者差距有扩大趋势。究其原因，一方面受疫情影响，工期普遍延后，加速竣工增速回落。
实际上，我在“丁祖昱评楼市”年度发布会上就有提出，2020年行业面临的第十个巨大挑战就是销售、竣工加速背离。自2015年开始，销售面积不断上升的同时，竣工面积却不断负增长，这是非常奇怪的现象。
2015年-2020年全国商品房销售面积、房屋竣工面积（单位：亿平方米）
数据来源：国家统计局
从新开工情况来看，2020年全年房屋新开工面积224433万平方米，下降1.2%，但累计仍未回正。12月单月新开工面积为23348万平方米，同、环比分别增长6.3%和14.6%，年底“翘尾”，究其原因，主要是因为房企缩短项目周期、加快可售货值入市的策略，叠加传统销售节点刺激所致。
但值得注意的是，对比来看12月同比增速略低于2019年同期7.4%同比增速。一方面，2020上半年房企土地购置面积仍处于历史低位，待开发土地的减少制约了新开工面积的增长；另一方面融资收紧导致房企对开工继续采取保守态度，在新开工进度上审慎而行。
房地产开发企业新开工面积月度走势（单位：万平方米）
数据来源：国家统计局
房地产开发企业土地购置面积25536万平方米，同比上年下降1.1%，降幅收窄10.3个百分点。值得一提的是，年末土地市场“翘尾”如期而至，12月成交土地4945万平方米，同比增21%，规模创年内新高。
全国房地产开发企业土地购置面积增速
事实上，房地产业仍然是中国经济的压舱石和稳定剂，未来几年商品房销售额可能还会继续增长，但销售面积很难有大幅度的突破，行业已步入无增长时代。中国房地产从不确定性走向确定性，无论是政策、“黑天鹅”，还是整个行业的上下波动，过去两三年行业不确定性因素明显增加。但2020年之后，特别是带上“三条红线”的“紧箍咒”，行业的发展方向变得非常清晰：高歌猛进时代应该告一段落。
商品房销售来看，2020年全国整体销售规模恢复迅速但区域间分化明显，部分城市房价同环比回落与销售去化遇难凸显热市下“冷场陪跑”本质。同时年末个人及企业贷款新政的实施将从银行口径对行业产生压力，短期将影响部分城市成交表现。
在“三条红线”下融资管控收紧的压力下，房企资金运用将更加审慎，房企将更加专注于到位资金的运用，对于土拓投资与建安投资的投入出现明显放缓。房地产开发投资额受前两者影响已出现增长降速，后续增速将短期面临乏力。
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