楼市信心已至，但行业回暖尚需时日

2022年3月16日上午，国务院金融稳定发展委员会召开专题会议，研究当前经济形势和资本市场问题。会议提出，“在当前的复杂形势下，最关键的是坚持发展是党执政兴国的第一要务，坚持以经济建设为中心”；会议强调，“有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策”。随后，央行、银保监会、证监会、财政部、外管局等均积极表态维稳，并及时研究和提出有利有效的防范化解房地产风险应对方案。

从3月16日午后开始，先前经历连续暴跌的A股、港股以及中概股迎来了大幅反弹，其中地产股的表现尤为抢眼。此前引起外资出逃的“中国行业监管政策的不确定性”以及“中国在俄乌局势中站队不明”的两个核心因素，中央在3月16日都表达出了清晰的立场，也给了资本市场足够的信心。

我们做了一个最乐观的估计，接下来的一段时间，二三线城市的限购限贷会放开，同时预售资金的监管会放松，房企在二季度的销售能企稳回暖，随后除了爆雷房企以外的开发商的偿债能力大幅改善，土拍市场在年中逐步恢复，房地产行业随后开始恢复正常（至少一二线的楼市可以逐步进入良性循环）。

目前最大的问题在于，金融委等部门的表态是否能转化为实实在在的行动，如果没有行动或者政策力度不够，楼市的企稳回暖大概率将更加迟缓，毕竟市场各方对风险的衡量已变得更加理性。

以下重点谈几个我们比较担心的问题：

1. 从统计数据来看，房企2022年到期的境内外债券主要集中在上半年，其中2月份到期债务规模约395亿元，3月份、4月份连续两个月的到期债务规模却均超过千亿元，如果政策力度不够、楼市销售端的情况无法大幅改善（或者说限购限贷及/或预售监管资金的松绑力度不够），那么房企的爆雷潮仍将持续，房地产行业的形势也将推迟逆转。

2. 今年以来，房地产并购类融资（主要是发债及银行授信）总金额已超过1200亿元，但房企取得的并购融资基本都用于收购合作项目公司的股权（主要是与爆雷房企的合作项目的股权，以此隔离风险传染）以及用于项目的开发建设，也即国央企和优质民营房企取得的并购融资更多的是用于自身的风险缓释，真正用于对爆雷房企的收购或项目接盘的则非常有限。事实上，不管是国央企、优质民营房企还是不良处置的主力军（AMC），目前对项目收购或接盘的准入条件都非常高，实际落地的项目也非常少，除非是楼市政策松绑力度够大，楼市销售端信心回归够强，不然目前的项目收并购和不良处置基本都会遇到债务过重、剩余货值无法覆盖再融资本息以及后端销售去化困难等影响交易落地的问题。

3. 从最近的福州、徐州、南昌等地的集中土拍成交情况来看，国央企及城投平台托底依旧是主流，民营房企的拿地能力与拿地热情恢复时间还有待观察。另外，爆雷房企美元债及非标融资的展期方案中，展期时间短则一二年，长则三五年，在债务风险未化解前，爆雷房企在土拍市场的出手概率非常低，而已爆雷的这些房企基本构成了以往土拍市场拿地的绝对主力军。除了本轮市场洗牌留下的优质民营房企外，尽管市场认为地方性龙头民营房企以及新兴的本土实力型中小民营房企会快速抢占土拍市场份额（主要是房企深耕区域性市场可以带来竞争性的优势），但在“三道红线”及拿地销售比不超过40%等监管要求下，这类房企实际的拿地体量还是值得观察，因此土拍市场的整体回暖也带着一定的不确定性。

4. 市场方面认为，要实现今年GDP5.5%的增长目标，主要依赖的只能是房地产，因为房地产业能解决大约1个亿的就业、65%-70%的地方财政收入和30%-40%的国家GDP增长的问题，但从“房住不炒”的基调来看，即便政策大幅松绑，除了刚需和改善性需求外，居民端对房地产的投资投机热情已大不如前（尤其是二三四五线城市），因此对房地产行业的长远走向也仅是谨慎地乐观。除此之外，即便抛开疫情反复的影响因素，从俄乌战争的走势来看，美联储加息以及中美脱钩反全球化对中国经济基本面的影响不容忽视，居民收入预期的下降也会给楼市复苏和房地产行业的回暖带来更大的不确定性。

总结一下：尘埃还未落定，但我们始终保持信心。