透视红星美凯龙家居:资金投向、业务剖析与偿债压力

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2022-01-05 22:20 2897 0 0
不被看好的重资产板块的商业地产,因为其经营周期长、物业抵押贷款等融资模式,反而整体波动不大

作者:rating狗

来源:YY评级(ID:YYRating)

摘要

2021年是主流住宅地产霹雳暴雷的年份,此前不被看好的重资产板块的商业地产,因为其经营周期长、物业抵押贷款等融资模式,反而整体波动不大,例如宝龙地产、吾悦广场代表的新城控股、家居地产的业态的红星美凯龙。

但是地产进程过半,资产质量决定后续企业的生存质量。美凯龙家居这种业态,也受其自身扩张、收缩和市场风格切换的影响(全屋定制、简化清新风格)。2021年,红星控股已“壮士断腕”,出售自己的地产子公司——红星企发,而旗下美凯龙家居也多次出售子公司股权,将自身业务版图缩小回家居卖场。

回顾美凯龙家居的这些年,作为家居卖场龙头,2015年后总资产快速增加,这背后是权益融资与债务融资的双增长。资金主要流向投资性房地产领域,重资产的扩张模式使得美凯龙成为“商业地产企业”,虽然已宣称多年的“轻资产”转型,但仍在增加自有商场数量,尚需投资规模仍较大。

从经营表现来看:1)自营业务收入稳定,自持商场分布于一二线核心城市,但整体来说,坪效走向下坡,回报率逐年下降。2)委管业务资金占用小,有一定的利润贡献,但未挑起大梁,且被质疑“假委管”,存在表外负债及隐性经营兜底的风险;3)公司预打造新增长点——零售及家装业务,但尚处于发展期,当前利润贡献仍十分有限,且还需持续投入资金。

财务层面而言:截至21年9月末短债规模172.3亿元,而同期现金及现金等价物仅57.3亿元。偿债来源方面:①经营获现能力相对稳定,按照21年前三季度水平,未来一年预计有50-60亿元净流入。②资产处置方面,2021年前三季度卖出物流子公司(约按账面价值打9折)、赎回理财产品,投资活动流入81.68亿元缓解了部分资金压力。③再融资方面,银行借款有抵押物支撑,预计短期内得以延续(但不排除在商场经营效益下滑趋势下银行拒绝滚续或要求新增抵押的可能),但到期的债券(1年内约20亿元,不含有抵押的ABS)若需以银行借款接续,难度较大,因为当前投资性房地产受限比例已经达到87%。

除了债务压力以外,公司在建及拟建家居商场未来尚需投资75亿元以上,节奏尚可调控,但若仍有表外资产的回购(如20年11月受让的柳州红星美凯龙家居有限公司),则本质为表外债务的偿还,也具有较强支出刚性。现金流仍然承压

综上,公司这几年的资金投向和资产沉淀大体匹配的上;经营效率下滑和整个地产的低迷、消费不振也有关联性,未来可能仍较为显著;从资产处置决心到处置节奏看,美凯龙收缩的态势较为明显。

目前,即期财务压力构成最核心的矛盾,短期来看银行借款在抵押物支撑下得以滚续(但不排除在商场经营效益下滑趋势下银行断贷或要求新增抵押物的可能);长期而言,传统主营业务坪效走向下坡,或造成资产估值折损风险,而公司仍在扩建自有商场,委管收入逐年下降,且商品零售及家装作为公司预期的新增长点仍有待观望,资产质量的担忧以至于对商业模式重估(店面租金高企、购买力不足的矛盾)。

整体而言,难言立即企稳,活下去就必须与时间赛跑。

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原标题: YY | 透视红星美凯龙家居:资金投向、业务剖析与偿债压力

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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