投拓江湖 作者：投拓江湖
来源：投拓江湖（ID：toutuoJH）
前阵子跟一个项目总聊起车位的问题，他负责的那个项目，在某二线城市的远郊，住宅已经实现了100%去化，商业也都已经实现了90%的去化。但是提起车位，他就直皱眉头，我问具体去化有多少，他先让我猜，我猜了30%，20%的去化，结果都不对。真实的数字是，只卖了20个车位，整个项目总计2000余户住宅，2200个车位。
听到这个数字，我一开始是震惊的，而且表示深度的怀疑，以为他在开玩笑。后来打听了一下，片区的几个项目，都是这种“惨淡”的情况。
这种情况，并不是个例，比如在环京的一部分楼盘，以及严厉限购的一二线城市远郊不限购的临近县市楼盘，都存在这种情况。这类楼盘存在典型的特征，那就是大城市因为限购政策加码，或者房价单价总价较高，造成的购买力外溢。这些城市的房地产，具有浓烈的投资色彩，购房者大部分都是投资客群，自住的比例极低。在自住的客群里面，短期内会考虑入住的，比例也不高，很多楼盘交楼三年了，入住率10%都没有。一些三四线城市的新区，半成熟区域的，也大多存在这种类似的情况。
人都没住几个，买房的人都是买来“囤货”，等着房企升值的，车位自然是非常难卖。因此房企为了卖车位，想了一茬又一茬的办法：
为了制造紧张的销售气氛，地下车库里面，很多车位都被贴上“已售”标签，那些标注为“已售”的车位，还都被项目的物业锁上了，严密保护起来。让部分在犹豫要不要买车位的人，怕下手晚了就没了，最终“吓得”赶紧交钱预定一个。
售楼部的销售人员，隔三差五就给你打电话，说现在车位剩余的好位置不多了，目前呢还在搞优惠价销售，原来10万出头的车位，现在只要6-7万都可以买到。物业还送3年的物管费，活动就这一次了，不买下次就没了。
然后，还是没几个人愿意买。毕竟都没打算住那里的，车位买来干嘛。
最有意思的，非交楼后两三年的小区业主群里，业主出租车位的广告。每天都会有业主，在大家聊天的消息中，插播租车位的广告“XX栋电梯口车位出租，200元/月，包物业费，租一年以上，还可以再优惠些”，然后还有无数个业主跟帖，顺带也发一波自己要出租的车位信息。连续发半年，也没人租车位，甚至租金价格降到120元/月，也鲜有人问津。最后就没人再发了。
买了车位的人，最痛苦的还不是车位租不出去，而是交房后很多年，房子的价格都涨了不少了，车位的价格不涨反降。原来七万买的车位，交房都三年了，你挂7万肯定是卖不掉的，降一万挂的话，还有人问，但是卖出去的可能性还是很低。买了很多年，要卖的话，扣除税费还要倒亏很多，连本金都没拿回来。
从自己买房投资的角度，我个人是不建议大家买这些区域的车位的，这个投资回报还不如把钱存余额宝。七八万买一个车位，存余额宝一年也有一千多的收益，买个车位每年还要倒贴大几百的物业费。即使有自住需求，自己未来可能要住进去，也可以租车位，毕竟车位多得很，而且租金很低，可以随便选。
问题的症结点，我觉得在车位配比问题上。现在各个城市，哪怕是小县城的车位配比，也都是要求在1:1以上。放在一些入住率比较高的区域，这种配比要求一点不过分，而且有的还低了。但是在那些远郊区，或者纯粹的空城，这样的车位配比，是跟现实的停车需求脱节的。在10-20年内，都看不到会有这么大的停车需求产生，属于一种社会资源的浪费。地块规划条件在这些特殊区域的车位配比指标上，应该有一些灵活的设置，适当降低车位配比。
这样大体量的车位，在房企拿地决策角度也很难受，激进一点的公司在测算时很多都是按五到六成的车位去化率计算销售额的，剩下的车位按半价计算收益。但是实际的去化率很难达到这个指标，能有个三成的去化就很不错了。但如果在测算时不激进一点，车位的沉没成本，就会吃掉项目本就不多的利润，难以达到上会的利润指标。
也有的房企，做出了一些新的尝试，比如资信比较好的房企，或者国有房企将车位与其他资产打包，做成融资方案，用来长期滚动融资。也有的房企，直接将车位做成金融产品的，交个七八万全款，车位就送你业主了，五年或者十年再还返还你本金。不过这个操作以小房企操作比较多，因为有可能会被监管机构认定为非法集资，给与相应的处罚。
注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。
题图来自 Pexels，基于 CC0 协议
本文由“投拓江湖”投稿资产界，并经资产界编辑发布。版权归原作者所有，未经授权，请勿转载，谢谢！
原标题： 不少地方的车位，成了名副其实的“大坑”
