等待美元债窗口期的房企众生相1：请敬畏市场

尽管公司手握2.5亿美元离岸债券发行额度，但并不着急为2022年4月到期的一笔债进行再融资。

这家公司在等合适发债窗口期到来。原因是“今年情况有点不一样，要做充分考量。”

最坏情况是到明年4月还没有合适的窗口期。德信中国承诺能确保到点兑付，在此期间对境内外现金流安排同步考虑以及谨慎拿地。

同样等着的还有荣盛发展(002146.SZ)。也是在近期电话会上，公司管理层定性“当下债券市场比较脆弱”，所以“做不出好的市场发行”。

这两家公司的存量美债都没超3笔且年底前无集中兑付压力。但从年初的华夏幸福(600340.SH)，到蓝光发展(600466.SH)，直至近期的中国恒大(3333.HK)，市场对中资地产美元债俨然已成风声鹤唳之势。

能不能等到所谓的窗口期，另当别论。如何稳住投资者、安排到期结构、处理集中兑付等等，倒逼房企对美元债债务管理进行新升级。

不对市场怀有充分的敬畏之心，是死忌。

新力地产三笔存续美元债，已是非一般的“投机级”，单看每只目前在40%左右的收益率，已经说明投资人是回避的态度。

别怪投资人挤兑，问题核心还是得回到新力地产的基本面上。行业逻辑已经改变，大环境不会给曾经的高杠杆扩张企业太多时间。

回购，能救火，新力地产从6月开始确实也这么做了。看着是，锄禾日当午，回购好辛苦。买了一点点，还有好多留：

新力8.5% N20220124：回购3次，分别300万美元、300万美元、200万美元；

新力10.5% N20220618：回购200万美元；

加起来仅1600万美元，杯水车薪。眼下情况已经火烧眉毛，意思意思的回购，无疑是“用爱发电”。

如果资金有限，怎么看都该集中火力稳住今年10月到期的那笔。因为，22年1月和6月到期的至少还有喘息时间。

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但如果这个时候，新力地产还想着用借新还旧的方式扛过去，可能会犯战略偏差。

职业经理人向上的管理，要做到位。这样老板才能对市场有充分彻底的敬畏心。

如果可以以正常情况下打了9折、8折甚至7折的价格买收益率在30-40%的债券，为什么还要去选择收益率不可能达到这个数的新债券？当然，除非BOSS可以呼朋唤友来买买买。

借新还旧是特定历史时期多数企业适用的一把“夜壶”。但在当下，更属于少数基本面良好、现金流健康企业能用的战术。

甚至有家房企在做了极端情况下的压力测试后决定，从今年开始借新还旧不再是首要目的，而是要考虑以自有资金进行全部兑付。这魄力及降债决心值得新力地产以及更多房企学习。

说好听点是为避免违约，对旧债券持有人进行增发，新旧债券合并。将偿还压力延后，时间换空间，总比一起沉船来得强。

但也不是万能，如果快到期的时候做交换要约，等待着的可能是评级降级，被当做廉价交易。有风险。

这方面，禹洲集团(1628.HK)的BOSS绝对是个好榜样。

抛开自带的朋友圈力量，至少他能亲力亲为参与几乎每场投资者电话会，一定程度上减轻了市场担忧情绪。

鲁智深的临终偈语称：

一个潮响令鲁智深悟了善果。世人也欣赏“浪子回头金不换”。

是时候醒醒了，像以往一样粗放的再融资思路和对待投资人的态度，将不再适用于当下和未来。