融资方案系列(十一):保险资金房地产项目融资方案

西政财富 西政财富
2019-11-05 14:56 3816 0 0
为便于同业人士理解保险资金的相关融资模式,西政财富团队特以近期操作的保险资金与信托合作的为AAA级评级企业集团发放流动资金贷款项目为例,对保险资金投资房地产项目的相关融资操作进行详细说明。

作者:西政财富

来源:西政财富(ID:xizhengcaifu)

保险资金机构长期以来都是开发商争取的合作对象,但因保险资金对交易对手、标的项目等均有严格的准入要求,因此该类资金的获取存在一定门槛。以可投资的地产项目类别为例,保险资金在其投资方向上有明确的限制与要求,其中商业类、养老地产、产业地产等非住宅地产才是其投资的主要方向。从目前西政财富团队与保险机构的合作来看,保险机构目前操作较多的业务模式主要包括基础设施债权计划、不动产债权计划投资商业不动产和棚改以及与信托合作给非房企业发放商业贷款和棚改贷款等。

以保险资金的不动产债权计划为例,资金主要投资于商业不动产和棚改;在交易结构设置上,一般通过子公司进行融资,其母公司提供担保;期限可做到3-10年,并可设置提前退出选择权;资金用途则无需受托支付,并且不受监管,用于项目建设或归还金融机构借款;融资规模可根据交易主体及项目情况做到5-50亿不等。

目前保险资金与信托机构合作需特别注意《 银保监办公厅关于保险资金投资集合资金信托有关事项的通知》(银保监办发〔2019〕144号,下称“144号文”)的影响。就目前西政财富团队合作操作的保险资金通过信托为房地产项目融资而言,信保合作的投资范围主要为给非房地产企业发放流贷,给房地产企业发放商业项目贷款和棚改贷款;交易架构设置上,除了子公司融资,母公司提供担保外,对于母公司综合实力较强的,也可直接给母公司提供贷款。另外融资期限一般为3-5年,并可以设置选择权;资金用途方面则不受监管,可用于归还借款,补充营运资金,融资金额亦可根据交易对手及目标项目情况做到5-50亿。

为便于同业人士理解保险资金的相关融资模式,西政财富团队特以近期操作的保险资金与信托合作的为AAA级评级企业集团发放流动资金贷款项目为例,对保险资金投资房地产项目的相关融资操作进行详细说明。

一融资要素

1.融资主体:XX集团有限公司,主体评级为AAA

2.投资方式:保险资金通过信托进行放款,发行流动资金贷款集合资金信托计划

3.资金用途:用于XX集团XX项目建设,债务结构调整或补充流动资金。

4.融资规模:5-50亿

5.融资期限:3+2年,第3年末设置双向提前还款选择权;或5+2

6.融资成本:不超过年化10%,具体根据不同融资主体情况设置

7.还本付息方式:按季付息,到期一次性还本

8.增信要求:免信用增级

根据144号文规定,融资主体信用等级为 AAA 级,且符合下列条件之一的,可免于信用增级:1.上年末净资产不低于 150 亿元 ;2. 最近三年连续盈利 ;3. 融资主体募投项目为经国务院或国务院投资主管部门核准的重大工程。因融资主体综合实力及资质的优越性,本次融资则可免信用增级。

9.审批周期:20-40个工作日,具体看配合度及监管

10.额度有效期:1年

二交易架构及流程

(一)交易架构
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(二)推进流程及时间

本项目的推进主要包括项目初步沟通、尽职调查、信托产品设计、产品备案注册、项目资金投放等过程,放款周期为20-40个工作日左右。具体事项如下:

  1. 项目初步沟通阶段(1周内)

(1)了解基本需求,确定基本交易架构

(2)收集、分析项目基础资料

2.项目尽职调查阶段(1至2周内)

(1)确定最终交易架构及关键要素,并与监管机构进行初步沟通

(2)对项目进行尽调,撰写相关报告,完成内部立项

(3)信托机构进场进行产品设计

3.信托产品设计阶段(1-2周内)

(1)信托机构完成内部评审

(2)律师事务所作为服务机构出具法律意见书及信用评级报告等文件

4.产品备案注册阶段(7日内)

(1)签订《信托贷款合同》等协议

(2)信托产品提交银保监系统备案注册

(3)完成内部投资决策,协同其他资金方做好资金投放准备

5.资金投放及投后管理阶段

(1)各方投资人签署信托份额认购合同

(2)完成项目资金投放

(3)投后监督,撰写定期监督报告

(4)项目到期清算

三保险信托合作144号文

《西政财富:一图看懂信保合作144号文》对保险资金投资信托计划最新监管文件144号文做了相关解释,因本次资金的投放亦需与信托机构合作,故此,为了方便各位同业人士进一步了解相关融资方案,特将144号文整理如下。

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本文仅对西政财富及集团操作的地产融资项目进行简要总结,更多项目融资、产品销售、推介及风险分析等事宜,欢迎添加xz_fortune或拨打13691798685与我们沟通与交流。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 融资方案系列(十一):保险资金房地产项目融资方案

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬

    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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