地产风声 作者：内幕君
来源：地产风声（ID：fangshi488）
不做大哥好多年。
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98年亚洲金融危机风暴下，广东省在香港创办的粤海企业集团以及在澳门的南粤公司，都向省里打报告说：
公司资金十分紧张，面临违约风险。
那年九月，粤海有一笔7200万美元的商业票据到期，眼看没钱还，粤海想着“以债养债”，但没有银行愿意借钱给它。当家长的广东省政府只好动用财政节余替子还债。
没想到的是，“熊孩子”欠的钱不是一笔两笔，而是一笔接着一笔。粤海自己交代：资不抵债45亿港元。
省里请毕马威去审计，结果让省里领导们倒吸一口凉气：
粤海资不抵债91.2亿港元。
实际情况比听到的还要严重，毕马威指出粤海“投资失当”、“债台高筑”以及“弄假作假、帐实不符”。南粤公司同样问题重重。
在党中央、国务院的支持下，广东省政府决定对南粤、粤海等几家公司进行债务重组，史称“粤海重组案”。
这在当时称得上是中国国营企业规模最大的重组：
重组债务接近60亿美元，涉及500多家企业、200多家债权银行、1000多家贸易债权人。
事情之复杂、局面之被动可想而知。
但仅用两年，“粤海”成功重组，第三年已经扭亏为盈。到2004年，公司恢复派发股息，外界直呼“粤海奇迹”。
枯木能回春，离不开一个叫武捷思的人。
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这个人是个金融专家。
1999年，经济学博士、高级经济师、时任广东省长助理的他，被派去香港负责“粤海重组”，协助当时的广东省常务副省长。
在省府牵动推动下，粤海集团、南粤集团和广东省东江-深圳供水工程管理局重组成广东粤海控股，武捷思任董事长。
公司恢复派息的2004年，武捷思出了本《粤海重组实录》，还原了这场牵动风云的重组。
由官转商的武捷思对外界说，“和当官相比，我更愿意做企业家。”
没过多久，合生创始人朱孟依衔来金色的橄榄枝。
500万元年薪和2000万股认股权。
为了挖得武捷思，朱老农不惜下重金。2005年4月，武捷思加盟合生创展，担任行政总裁。
但是合约期还没到，2007年武捷思就离职了，原因是与朱孟依存在管理理念上的分歧。
连复杂的“粤海重组”都能搞定，却搞不定一个合生创展，狗蛋说:
看来朱孟依是一个不好搞的老板。
从武捷思开始，合生的每一任行政总裁都干不满3年。
20天前，合生创展发公告宣布席荣贵辞任。作为合生创展第5任行政总裁，席荣贵努力待了26个月。
在席荣贵之前，合生行政总裁一度空置6年，更早之前，陈长缨和薛虎都在这一位置上短暂停留过。
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说到底，还是因为家族化色彩浓厚。
朱家两公子都在家族关联企业上班，或搞投资或做商贸，小女儿朱桔榕继承老父亲衣钵干地产，并且早早就踏上接班人之路。
上大一的时候，朱孟依把她安排进合生实习；上大三时，其它同龄人开始琢磨怎么写毕业论文，小朱同学已经当上总裁助理，分管财务、人力、行政等工作。
因为工作任务太重、压力太大，朱桔榕没修够学分，没能按时拿到人大金融专业的毕业证。她的班主任说：有时候她不来上课。
对于无法拿按时毕业，朱桔榕解释：一边工作一边学习，时间不够用，晚毕业一年对我也没什么影响。
在狗蛋看来，如果是继承家业，没毕业也没影响。
2012年3月26日，朱桔榕被委任为合生创展集团常务副总裁时，年仅22岁。公司发出人事公告后，内部猜测不段：
25天前，在公司效力18年的薛虎请辞执行董事兼行政总裁，是为了给朱桔榕让路吗？
从任命来看，“行政总裁”一职还空缺。当时朱桔榕回应媒体：我配合协助张懿。
张懿是朱老板用400万年薪和9万股股权从银行挖来的，没干过房地产，但一来就披挂董事局副主席战袍，并分管财务，可见老朱一开始还挺看重他。
但和同出银行业的武捷思一样，张懿在合生也没待太久，2011年11月来，2013年7月走，两年不到。
在狗蛋看来，职业化不彻底的家族企业背后，基本都站着一个不放权的老板。
武捷思加盟合生除了头一年，其余时光里没啥话语权。外界说“朱老农把权力牢牢抓在手里”。
这些年朱桔榕被推到台前，朱孟依隐到幕后，但那双无形的手从没真正离开过。
小霸王孙策把帅印给弟弟孙权时交待，“外事不决问周瑜，内事不决问张昭。”合生内部则是，小事不决问小朱，大事不决得问老朱。
有一回春节，朱孟依给朱桔榕2万元发“开门红包”，朱桔榕想了想，自己用私房钱又添了10万。
小事情上，朱桔榕还是能做主的。
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人来人往都作了浮云散，朱老板则给外界留下这样的印象：
一个走“上层路线”的人。
从做第一个项目开始，朱老板就展现出了擅于利用资源的一面。
上世纪80年代初，朱孟依在老家梅州丰顺县当包工头，看到很多小商贩沿街摆摊，没有统一管理显得城市杂乱无序，朱孟依就跑去找政府谈，表示他可以出资搞条商业街，既方便城市管理还能收税。
结果谈成了，朱孟依从包工头变成收租的包租公。
90年代朱孟依转战广州，施展出来的拿地术也是令人望尘莫及。
1993年，朱老板在广州郊区天河拿下总建100万平的地块，当时还是一片农田，后建成华景新城。
外界不解：别人都在抢市中心，朱孟依为啥选择去郊游？
后来大家就秒懂了。拿地没多久，天河区被规划为新的商业中心区。初入广州就站稳脚跟，朱孟依几年功夫开发了十几个项目，其中不少大盘，比如占地约3000亩的华南新城。
那时候还没有公开透明的土拍机制，拿地都是各凭本事。合生凭借广州一城的开发规模，就抵过万科在全国五大城市开发的总规模，这背后少不了灵活的手腕。
2003年一场诉讼，让人全方位立体化见识到这种灵活。
那年年初，广州市天河科技园建设总公司提起诉讼，向被告索赔6个亿。被告方有三个：
珠江投资、廖若清、南博置业。
三个都跟朱孟依有关。珠江投资和南博置业是朱家的企业，廖若清是广州科技园实业公司的总经理，这家公司是珠江投资和科技园建设总公司（下称建设公司）的合作企业，而廖若清是珠投委派的。
原告诉讼原因是，科技园实业名下374亩土地，被悄悄过户到朱孟依公司了。
廖若清代表科技园实业与南博签约，双方合资成立一家新公司，南博占股95%。合同规定，由新公司向科技园实业支付土地前期开发成本，4.045亿元。
原按照容积率计算，分摊后的建面地价每平不超过800元。周边毛坯房已经卖到1万元一平。也就是说，300多亩地贱“卖”给了朱孟依。
这么个贱卖法，原告方建设公司傻眼了，说合同无效，理由是：按照珠投和建设公司此前的约定，科技园实业的总经理对外签订合同要有董事长的书面授权。
被告方提供的董事长签署的授权委托书，广东省公安厅鉴定结果显示：
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一审判决，让相关公司赔偿土地差额和支付合同约定的土地开发成本。
一共是4.5个亿。
建设公司难以接受。一方面，等于判定“伪合同”有效；另一方面，自个没收回应得的土地成本。
纠纷后来怎么平息的不得而知。
建设公司不久后改制，从国有企业转成股份制公司。而合生在争议地块上建起了高端住宅项目“骏景南苑”。
原告方一个高管愤愤不平地说：“太狠了，赚了那么多，土地都是从我们这里白拿的。朱孟依是有‘原罪’的。”
而你争我夺的这些土地，当初政府划拨时的性质是工业用地。
吃官司的那些年，合生还是一轮挂在十二点方向的太阳。
2004年，合生成为内地第一家销售破百亿的房企；同期万科销售额在70亿元左右，碧桂园32亿，恒大只有14.4亿。从规模上看，被王石称为“地产航母”的合生，是妥妥的业界一哥。
2005年，福布斯中国富豪榜单上，朱孟依以14.3亿美元的财富排名第二。
尽管威名很足，但朱孟依始终保持低调，很少出现在媒体镜头前。翻来找去，网上关于朱老板的照片就那么几张。
越是根深的大树就越不会招摇。
《时代周报》的记者曾经查询工商资料得知，朱孟依旗下的珠江投资，最初是一位元帅研究会名下的集体所有制企业。这让狗蛋想起文科曾经写过的一句文案：
没有一定的高度不适合如此低调。
巅峰之后的故事大家都知道了，一些媒体总结为：
地产航母的沉沦。
这些年，百强榜上已经难觅合生的影子。2019年提速之下，合生卖了204个亿创下新高，是同期万科销售额的3.1%。
规模“迷你”了点，但能穿越周期做到小而不倒，不得不说：
合生是一家神奇的公司。
2019年末房企总货值排行榜上，合生以3195亿货值排在第43位，其中权益货值3131亿排在第28位。换句话说，销售榜百强外的合生，其实是个不折不扣的“大地主”。它手上98%的土储都是自己的，货真价实，不存在合作拿地从而“注水”撑数据。
这让狗蛋很不解：除了今年180亿北京抢地外，也没见合生“剁手”过啊！
我告诉他，很多是人家十年前，甚至二十年前就拿了的地。顺便，我给狗蛋列了合生最近十年的毛利率：
40%、46%、43%、38.3%、30.8%、24.6%、27.6%、36.6%、49.1%、50%。
在上市房企毛利率平均30%左右的地产赛道，“沉沦的航母”才是那个种子选手。这里头少不了土地溢价红利的功劳。朱孟依曾在90年代初混迹香港，最终他学到了香港地产开发模式的精髓。
现在的朱孟依有一项新爱好：“炒股”。
前几天合生披露最近一年股权投资的情况显示，其去年底花64亿元买入小米、平安健康、平安保险等。按照最新股价，这笔投资浮盈35亿左右。
从合生身上，喜欢做大哥的狗蛋得出一个新感悟：
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原标题： 前“地产大哥”沉默的日子
