作者:投拓江湖团队
来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)
勾地这事,在一二线城市基本上快玩不动。没有产业资源,纯粹的商业或者文旅勾地基本上玩不转,而且缺乏排他竞争力,也不能保证能拿到地。
除非是有当地政府欢迎的,急需的一些真产业,即便如此,商业自持比例,税收贡献要求也很高。即便有真正的产业资源,算下这些成本,单纯算土地,拿到的地成本也并不低,跟招拍挂直接拿地的成本并无二异。
因此很多公司避开一二线,选择了下沉,去上手更容易,成本更低的三四线城市勾地。近两年三四线城市土地价格上涨,各大房企为扩充土储,纷纷转战三四线城市。原来只在一二线城市用的勾地套路,降维用到了三四线城市,这已然成为了一个新趋势。
最近听一个投资总说,他们家公司在2019年的时候,在某三线城市勾了一个5000亩的文旅用地。后来当地市场遇冷,房价直降了1000元/平米,公司原来的利润几乎没有了,新的测算下来只有两个点的利润,预期还有亏损的可能性。拿地是不可能了,公司目前正在考虑退地,但是巨额的违约金,让集团很忌惮。区域公司投资部,也面临被扣罚的风险。
三四线城市勾地,并不是那么简单,有一些坑不得不防。
价格空间
勾地的价值空间的确定,在于临界地价与获得地价之间取得一个平衡值。
市场地价,即正常的公开市场出让土地的均价,具体参考近期周边出让的地块均价。
临界地价,即满足公司开发项目测算中关键财务指标的地价。
这个价值模型之下,还隐藏了一个深层次的逻辑,即房价和地价的差价,需要有足够的空间。举个例子,一个城市房价不超过6000元/㎡,地价再怎么便宜也会超过1000元/㎡,按照现行很多公司成本,测算出来的利润率刚好能满足投资要求,再加上勾地的成本,这个账算出来就难看了。
很多房企乐观看好三四线城市的土地升值空间,赌未来房价还有上涨空间,前期研判给了较高的市场预期。实际上,现在大部分三四线城市房地产市场进入了横盘阶段,中短期来讲房价上涨空间微乎其微。
很多投拓人员并未明白这点,在某个城市勾地的难易程度是其次的,首先应当算得过账,有投资的价值。拿地固然重要,但资金安全才是首位。
市场容量和去化问题
去化问题,一直是三四线房地产市场存在的长期问题,因为缺乏扎实的产业基础,购买形成时间较长,市场容量有限,在大部分时间内库存都较高。这个情况,在2016年以来的全国棚改货币化安置浪潮,三四线城市迎来了一波不错的去化机会,量价齐增。
随着2019年大规模棚改安置执行完毕,大部分三四线城市库存再次走高,土地供应却未明显降低,市场风险在累加。很多城市除了房企产,就没有其他像样的支柱产业,经济造血能力不足。有部分城市已经出现了成交量断崖式下跌,这对于勾地项目来说,是需要谨慎对待的。
勾地项目,基本上都是粮仓型,规模型的大项目。虽然地价相对便宜,但是考虑项目总面积大,公司在拿地上投入的总金额,并不低,大量自有资金占用。如果存在市场去化困难,严重影响公司的现金流情况,也会导致后续批次拿地困难。
很多房企就是此类情况,在市场高位时期砸重金勾了不少三四线的土地,为了保证后期供地的不可控因素,基本上都是一次性拿大面积的地,及时缴纳了土地款。等到2019年下半年开始,市场下行,去化困难,大量土地在手里无法套现。
商业车位难题
一二线城市的商业和教育配套,销售还是不存在多大问题的,时间长短而已。就算是自持也可以通过抵押融资,资产证券化等方式套现,流动性尚可。
三四线城市基于其城市能级,购买力市场,对商业的消化能力有限。而且很多城市的商业规划已经严重超前,比较稳妥的做法是,房企在三四线做商业应当将商业视作不可售,计入住宅开发成本来测算,如果能住宅销售利润能覆盖,项目就可行,否则就成了单纯为政府追求业绩买单。
另外一个难题就是车位。三四线城市的车位实际售价,普遍不高于10万/个,这个价格是低于大多数房企的车位建安成本的。因为停车资源相对没那么紧张,车位去化还比较困难,中位数水平也就在50%的去化率,可以说三四线城市车位,多修建一个就亏损一个。
有的城市对地下车位配比要求相对较高,例如云南的一些地级市,大多要求1:1.2的车位比。车位这部分的亏损,是一个隐形的问题,直接决定了三四线项目的净利润率,勾地时必须提前纳入考量。
政府反复无常
很多三四线勾地,一开始的优势就是跟政府有比较好的合作关系,甜蜜期办事简洁高效,要什么支持配合都能给。更多是依靠某几个领导的推动,或者某几位领导的喜好,这种模式有利有弊。
弊端就在于其脆弱性,随着政府换届或者领导职位的变动,继任政府或领导没有必要再为前任政府的行为买单,会对前任政府的一些做法抵触,或者是阳奉阴违的情况。从而消极执行协议条款,或者人为制造一些困难,导致项目后期拿地无法落地。
三四线城市的政治生态有其独有的特点,大多都是呈封闭性特征,相比一二线城市在公开、透明和按章办事方面有较大差距。很多中小房企很喜欢这点,觉得讲人情,靠当地的政商资源去搞定一个项目,是一个捷径。但实际上按章办事才是最好的,因为不按套路出牌,后期会遇到更多的麻烦。
很多三四线城市的项目总对此深有体会。如果不按正常套路来,大多数项目前期获得的一些好处,都被后期开发的麻烦和困扰消耗掉了。
当然,也不是说所有的三四线城市玩勾地都不行。
一些省内的强三线城市,还是不错的。特别是一些城市已经具备了成为省内副中心城市资格的,在产业支撑,购买力基础方面有着不错的条件。地价和房价的价值也都还有较大的空间,这种才是比较理想的勾地选址城市。
勾地如果只图拿地简单,那项目落地后的后期开发,以及投后管理就会非常不简单,房企需要在勾地难易程度和项目本身价值之间寻找平衡点。
不过,最最重要的是,老板想勾哪里就是哪里,他们开心最重要。
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原标题: 去三四线城市勾地,某房企被坑了