去三四线城市勾地,某房企被坑了

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2021-08-09 10:56 2466 0 0
三四线城市勾地,并不是那么简单,有一些坑不得不防。

作者:投拓江湖团队

来源:投拓江湖(ID:toutuoJH)

勾地这事,在一二线城市基本上快玩不动。没有产业资源,纯粹的商业或者文旅勾地基本上玩不转,而且缺乏排他竞争力,也不能保证能拿到地。

除非是有当地政府欢迎的,急需的一些真产业,即便如此,商业自持比例,税收贡献要求也很高。即便有真正的产业资源,算下这些成本,单纯算土地,拿到的地成本也并不低,跟招拍挂直接拿地的成本并无二异。

因此很多公司避开一二线,选择了下沉,去上手更容易,成本更低的三四线城市勾地。近两年三四线城市土地价格上涨,各大房企为扩充土储,纷纷转战三四线城市。原来只在一二线城市用的勾地套路,降维用到了三四线城市,这已然成为了一个新趋势。

最近听一个投资总说,他们家公司在2019年的时候,在某三线城市勾了一个5000亩的文旅用地。后来当地市场遇冷,房价直降了1000元/平米,公司原来的利润几乎没有了,新的测算下来只有两个点的利润,预期还有亏损的可能性。拿地是不可能了,公司目前正在考虑退地,但是巨额的违约金,让集团很忌惮。区域公司投资部,也面临被扣罚的风险。

三四线城市勾地,并不是那么简单,有一些坑不得不防。

01

价格空间

勾地价格空间,由产业成本和当地公开市场地价之间的差价决定。

勾地的价值空间的确定,在于临界地价与获得地价之间取得一个平衡值。

市场地价,即正常的公开市场出让土地的均价,具体参考近期周边出让的地块均价。

临界地价,即满足公司开发项目测算中关键财务指标的地价。

获得地价,即公司通过勾地方式拟获取土地的理想地价。

这个价值模型之下,还隐藏了一个深层次的逻辑,即房价和地价的差价,需要有足够的空间。举个例子,一个城市房价不超过6000元/㎡,地价再怎么便宜也会超过1000元/㎡,按照现行很多公司成本,测算出来的利润率刚好能满足投资要求,再加上勾地的成本,这个账算出来就难看了。

因此勾地的城市选择,需要对房价和地价的差值进行一个预判,如果不满足的,加上产业成本,这个项目基本很难盈利。

很多房企乐观看好三四线城市的土地升值空间,赌未来房价还有上涨空间,前期研判给了较高的市场预期。实际上,现在大部分三四线城市房地产市场进入了横盘阶段,中短期来讲房价上涨空间微乎其微。

很多投拓人员并未明白这点,在某个城市勾地的难易程度是其次的,首先应当算得过账,有投资的价值。拿地固然重要,但资金安全才是首位。

02

市场容量和去化问题

去化问题,一直是三四线房地产市场存在的长期问题,因为缺乏扎实的产业基础,购买形成时间较长,市场容量有限,在大部分时间内库存都较高。这个情况,在2016年以来的全国棚改货币化安置浪潮,三四线城市迎来了一波不错的去化机会,量价齐增。

随着2019年大规模棚改安置执行完毕,大部分三四线城市库存再次走高,土地供应却未明显降低,市场风险在累加。很多城市除了房企产,就没有其他像样的支柱产业,经济造血能力不足。有部分城市已经出现了成交量断崖式下跌,这对于勾地项目来说,是需要谨慎对待的。

勾地项目,基本上都是粮仓型,规模型的大项目。虽然地价相对便宜,但是考虑项目总面积大,公司在拿地上投入的总金额,并不低,大量自有资金占用。如果存在市场去化困难,严重影响公司的现金流情况,也会导致后续批次拿地困难。

很多房企就是此类情况,在市场高位时期砸重金勾了不少三四线的土地,为了保证后期供地的不可控因素,基本上都是一次性拿大面积的地,及时缴纳了土地款。等到2019年下半年开始,市场下行,去化困难,大量土地在手里无法套现。

03

商业车位难题

要勾地,肯定无法绕开设置排他条件的问题,一般来讲三四线城市用的比较多的就是,一定比例的商业配套(自持)或者教育配套。

一二线城市的商业和教育配套,销售还是不存在多大问题的,时间长短而已。就算是自持也可以通过抵押融资,资产证券化等方式套现,流动性尚可。

三四线城市基于其城市能级,购买力市场,对商业的消化能力有限。而且很多城市的商业规划已经严重超前,比较稳妥的做法是,房企在三四线做商业应当将商业视作不可售,计入住宅开发成本来测算,如果能住宅销售利润能覆盖,项目就可行,否则就成了单纯为政府追求业绩买单。

另外一个难题就是车位。三四线城市的车位实际售价,普遍不高于10万/个,这个价格是低于大多数房企的车位建安成本的。因为停车资源相对没那么紧张,车位去化还比较困难,中位数水平也就在50%的去化率,可以说三四线城市车位,多修建一个就亏损一个。

有的城市对地下车位配比要求相对较高,例如云南的一些地级市,大多要求1:1.2的车位比。车位这部分的亏损,是一个隐形的问题,直接决定了三四线项目的净利润率,勾地时必须提前纳入考量。

04

政府反复无常

很多三四线勾地,一开始的优势就是跟政府有比较好的合作关系,甜蜜期办事简洁高效,要什么支持配合都能给。更多是依靠某几个领导的推动,或者某几位领导的喜好,这种模式有利有弊。

弊端就在于其脆弱性,随着政府换届或者领导职位的变动,继任政府或领导没有必要再为前任政府的行为买单,会对前任政府的一些做法抵触,或者是阳奉阴违的情况。从而消极执行协议条款,或者人为制造一些困难,导致项目后期拿地无法落地。

三四线城市的政治生态有其独有的特点,大多都是呈封闭性特征,相比一二线城市在公开、透明和按章办事方面有较大差距。很多中小房企很喜欢这点,觉得讲人情,靠当地的政商资源去搞定一个项目,是一个捷径。但实际上按章办事才是最好的,因为不按套路出牌,后期会遇到更多的麻烦。

很多三四线城市的项目总对此深有体会。如果不按正常套路来,大多数项目前期获得的一些好处,都被后期开发的麻烦和困扰消耗掉了。

结语

当然,也不是说所有的三四线城市玩勾地都不行。

一些省内的强三线城市,还是不错的。特别是一些城市已经具备了成为省内副中心城市资格的,在产业支撑,购买力基础方面有着不错的条件。地价和房价的价值也都还有较大的空间,这种才是比较理想的勾地选址城市。

勾地如果只图拿地简单,那项目落地后的后期开发,以及投后管理就会非常不简单,房企需要在勾地难易程度和项目本身价值之间寻找平衡点。

不过,最最重要的是,老板想勾哪里就是哪里,他们开心最重要。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

题图来自 Pexels,基于 CC0 协议

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原标题: 去三四线城市勾地,某房企被坑了

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    蒋阳兵,资产界专栏作者,北京市盈科(深圳)律师事务所高级合伙人,盈科粤港澳大湾区企业破产与重组专业委员会副主任。中山大学法律硕士,具有独立董事资格,深圳市法学会破产法研究会理事,深圳市破产管理人协会个人破产委员会秘书长,深圳律师协会破产清算专业委员会委员,深圳律协遗产管理人入库律师,深圳市前海国际商事调解中心调解员,中山市国资委外部董事专家库成员。长期专注于商事法律风险防范、商事争议解决、企业破产与重组法律服务。联系电话:18566691717

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    刘韬律师,现为河南乾元昭义律师事务所律师。华北水利水电大学法学学士,中国政法大学在职研究生,美国注册管理会计师(CMA)、基金从业资格、上市公司独立董事资格。对法律具有较深领悟与把握。专业领域:公司法、合同法、物权法、担保法、证券投资基金法、不良资产处置、私募基金管理人设立及登记备案法律业务、不良资产挂牌交易等。 刘韬律师自2010年至今,先后为河南新民生集团、中国工商银行河南省分行、平顶山银行郑州分行、河南投资集团有限公司、郑州高新产业投资基金有限公司、光大郑州国投新产业投资基金合伙企业(有限合伙)、光大徳尚投资管理(深圳)有限公司、河南中智国裕基金管理有限公司、 兰考县城市建设投资发展有限公司、郑东新区富生小额贷款公司等企事业单位提供法律服务,为郑州科慧科技、河南杰科新材料、河南雄峰科技新三板挂牌、定向发行股票、股权并购等提供法律服务。 为郑州信大智慧产业创新创业发展基金、郑州市科技发展投资基金、郑州泽赋北斗产业发展投资基金、河南农投华晶先进制造产业投资基金、河南高创正禾高新科技成果转化投资基金、河南省国控互联网产业创业投资基金设立提供法律服务。办理过担保公司、小额贷款公司、村镇银行、私募股权投资基金的设立、法律文书、交易结构设计,不良资产处置及诉讼等业务。 近两年主要从事私募基金管理人及私募基金业务、不良资产处置及诉讼,公司股份制改造、新三板挂牌及股票发行、股权并购项目法律尽职调查、法律评估及法律路径策划工作。 专业领域:企事业单位法律顾问、金融机构债权债务纠纷、并购法律业务、私募基金管理人设立登记及基金备案法律业务、新三板法律业务、民商事经济纠纷等。

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