克而瑞地产研究 作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID：cricyjzx）
二手房交易去中介化较难成行，政府交易平台意欲加强市场监管而非做大交易规模。
近日，杭州正式上线“二手房交易监管服务平台”，看似将打破传统依赖中介机构的二手房销售方式。联系到此前深圳、成都、上海等12城相继发布二手房成交参考价，并将二手房贷款额度与成交参考价挂钩，济南、临沂、济宁等多城更是出现二手房停贷的现象。随着调控政策层层加码，是否预示着二手房市场将进入真正的寒冬？
01
二手房交易去中介化较难成行
政府交易平台意欲加强市场监管
而非做大交易规模
其一，信息不对称，广大的中介门店垄断周边小区全部待售房源信息，买家只有通过中介渠道才能在更大范围挑选自己所钟意的房源。
其二，交易资金安全性，二手房交易的特点在于大额、低频次，注定买卖双方均是风险厌恶型，通过增加中介机构这层环节，可以打破陌生人之间的信任壁垒，便有买卖双方都能安心交易。
其三，提供必要的服务，表现于中介从业人员协调买卖双方议价，尽快达成买卖双方都认可的交易价格，并辅助办理银行贷款、交易过户、缴纳税费等业务。
表面上看，杭州上线“二手房交易监管服务平台”可以解决信息不对称问题，省出了一大笔支付给中介机构的佣金。但实际来看，陌生人之间的信任关系极难构建，尤其是大额交易的二手房市场，首要关注点便是交易资金的安全性，将对方想象成“非诚信者”也许是更安全的交易策略，才能将交易资金安全风险降到最低。
我们认为二手房交易去中介化较难成行，一方面，二手房业主较难接受将个人信息完全曝露于网络化的“二手房交易监管服务平台”，部分不良人员“钻空子”的风险实难有效规避。另一方面，即使政府平台可以做到全面监管买卖合同约定的交易资金，但由于二手房交易长期以来存在着做低总价合理避税的“猫腻”，实际成交价与合同约定价之间的价差便成为交易资金风险的敞口，交易资金安全性实难做到全面保障。
因此，政府搭建“二手房交易监管服务平台”主要还是起到加强市场监管的功效，重点整治发布虚假房源、二手房价格虚高、学区炒作等市场乱象，其对二手房交易市场影响有限，预计绝大多数二手房仍将通过中介渠道撮合成交，政府交易平台实难做大交易规模，大幅提升市场占有率。
02
深圳、成都、西安等12城
落地二手房成交参考价
按揭贷款依此实行上限额度管控
2021年以来，热点城市纷纷加码调控，并下沉到县级市，地方调控趋于高频化、精准化，根据市场过热的实际情况，针对性采取调控政策措施，全面落实稳地价、稳房价、稳预期。其中，二手房成交参考价成为本轮调控的新举措。
据不完全统计显示，自2月8日深圳率先发布二手住房成交参考价格以来，截至目前已有无锡、成都、西安等12个城市相继建立二手房成交参考价格，以期维稳二手房市场，防止二手房价格异动上涨。
其一，以成交参考价为准绳，严控二手房挂牌价。成都、绍兴、金华等均加强二手房挂牌价格的监测，及时下架挂牌价明显高于楼盘合理成交价的异常房源。
其二，以成交参考价为上限，二手房按揭贷款实行额度管控。典型如上海，二手房申请房贷将参考合同网签价、银行评估价、涉税评估价，执行“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。而从我们实际调研情况来看，济南、临沂、济宁等多城更是出现二手房停贷的现象。
其三，学区房仍是重点监管领域，具体涉及二手房挂牌信息不得出现“学区”等相关概念，不得以“学区房”、“学位房”等名义炒作房价。
03
政策加码后深圳一、二手房市场齐转冷
7月成交皆创新低、打新弃购率大幅增加
鉴于二手房参考价与实际成交价犹存较大价差，二手房按揭贷款依成交参考价实行上限额度管控，必然导致二手房首付比例将大幅抬升，二手房成交或将明显回落，甚至会波及卖一套再买一套的改善性换房需求，新房市场也将同步降温。
典型如深圳，2020年前三季度，得益于经营贷进场，深圳二手房市场销售火爆，7月二手住宅成交面积跃升至123万平方米，创近年来单月新高。不过，随着调控政策加码，2020年四季度深圳二手房市场明显降温，成交逐渐回落至正常水平。
2021年2月，深圳率先落地二手房成交参考价，叠加监管部门严打经营贷，严防信贷资金违规流入房地产市场。受此影响，2021年二季度以来，深圳二手房市场下行压力加剧，成交逐月走低，6、7两月二手住宅成交面积低至26万平方米，再创年内新低。
与此同时，深圳新房市场同步转冷，7月供应持续放量，商品住宅供应面积进一步提升至65万平方米，成交却不增反降，成交面积跌至34万平方米，甚至创年内新低。
以往火爆打新的盛况已难觅踪迹，取而代之的是弃购率大幅增加。例如万科都会四季花园，开盘去化率不足6成，认筹客户弃购率则达到35%；又如康达尔山海上城，开盘去化率约3成，认筹客户弃购率则达到40%。
展望未来，政府搭建“二手房交易监管服务平台”并非完全取代中介机构，主要目标还是加强二手房市场监管。而对二手房市场而言，二手房成交参考价、信贷资金管控等政策组合拳更具“杀伤力”，难免将延长二手房交易周期，二手房成交活跃度下降甚至将波及新房市场。类比于深圳，在调控政策层层加码后，上海、成都、西安等热点城市一、二手房市场或将明显降温，成交将逐渐回落至正常水平，但并不会明显失速，房价也将趋势性走稳。
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